Wohnen in Berlin: Landeseigene Unternehmen dürfen Mieten nur noch moderat erhöhen

Mehr preiswerte Neubauwohnungen, geringere Mietsteigerungen und Anreize für den Wohnungstausch – die Geschäftspolitik der städtischen Wohnungsbaugesellschaften soll künftig noch sozialer ausgerichtet sein. Darauf haben sich die sechs Unternehmen mit den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen in einer Kooperationsvereinbarung verständigt, die am Mittwoch unterzeichnet wurde. Wer profitiert? Was ist geplant? Hier die wichtigsten Details der Regelung im Überblick.

Um diese Wohnungen geht’s: Von der neuen Regelung profitieren die Mieter der Degewo, Gewobag, Howoge, Gesobau, Stadt und Land sowie der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM). Diese Unternehmen besitzen zurzeit rund 300.000 der 1,65 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Bis 2021 sollen die Unternehmen mindestens 30.000 Wohnungen bauen und 10.000 ankaufen.

Die Mietbegrenzungen: In laufenden Verträgen dürfen die Mieten künftig nur noch um maximal zwei Prozent jährlich steigen. Mieterhöhungen von acht Prozent auf einen Schlag darf es jedoch nicht geben. Möglich ist aber, dass die Mieten um bis zu vier Prozent innerhalb von zwei Jahren erhöht werden.

Die Ausnahmen: In den Fällen, in denen die aktuelle Miete unter 75 Prozent der Durchschnittsmiete liegt, kann von der Begrenzung der Mietsteigerung auf zwei Prozent abgewichen werden. Bei günstigen Wohnungen darf also mehr kassiert werden. Bei Bedürftigen darf die Mietbelastung jedoch nicht mehr als 30 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens ausmachen. Sonst greift die Härtefallregelung.

Die Härtefallregelung: Bedürftige Mieter können beim Vermieter beantragen, dass die Miete auf 30 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens begrenzt wird. Beispiel: Wenn ein Haushalt ein Nettoeinkommen von 1500 Euro hat, darf die Kaltmiete den Betrag von 450 Euro nicht überschreiten. In den Genuss dieser Bestimmung kommen aber nur Haushalte, deren Einkommen so niedrig ist, dass sie Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.

Die Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen künftig nur maximal sechs Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zugleich darf die Kaltmiete die ortsübliche Miete um nicht mehr als zehn Prozent überschreiten. Die Regelung gilt für alle Modernisierungen, die ab 1. November 2016 angekündigt wurden. Bisher durften die Unternehmen neun Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Gesetzlich erlaubt sind sogar elf Prozent.

Die Vermietung im Neubau: Bei Wohnhäusern, deren Bau ab 1. Juli 2017 beginnt, soll jede zweite Wohnung eine Sozialwohnung sein und an Menschen vermietet werden, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben. Die Mieten in Sozialwohnungen belaufen sich derzeit auf 6,50 Euro je Quadratmeter. Die übrigen freifinanzierten Neubauwohnungen sollen für durchschnittlich unter zehn Euro je Quadratmeter angeboten werden.

Die sonstige Vermietung: 60 Prozent der jährlich freiwerdenden Wohnungen sollen an WBS-Berechtigte vermietet werden. Davon sind 25 Prozent für Transferleistungsbezieher, Obdachlose und Geflüchtete vorgesehen.

Mietsenkungen: Liegt die Miete in angekauften Wohnungen über 6,50 Euro je Quadratmeter kalt, soll mindestens jede zweite Wohnung bei der Neuvermietung zu einem Preis von maximal 6,50 Euro je Quadratmeter an einen WBS-berechtigten Haushalt vergeben werden.

Vorkaufsrechte verstärkt nutzen: In Milieuschutzgebieten sollen die landeseigenen Unternehmen das Vorkaufsrecht verstärkt nutzen – um preiswerte Wohnungen zu erhalten.

Korrektur von Mieterhöhungen: Die Kooperationsvereinbarung ist auf alle Mieterhöhungen anzuwenden, die ab 1. Januar 2017 ausgesprochen wurden. Für Mieterhöhungen, die ab 1. Januar wirksam geworden sind, gilt eine andere Regelung. Erlaubt sind danach Mieterhöhungen bis zu acht Prozent (bezogen auf die zurückliegenden vier Jahre) oder von maximal 30 Euro im Monat. Das gilt auch für Sozialwohnungen. Damit die Mieter zuviel gezahltes Geld zurück bekommen, müssen sie einen Antrag beim Vermieter stellen.

Die Kosten: Durch die Kooperationsvereinbarung verzichten die Wohnungsunternehmen laut Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) auf Einnahmen in Höhe 17 Millionen Euro jährlich.

Lob und Kritik: Der Mieterverein lobte die Regelung als „wichtigen Mietendämpfer“. Er bemängelte aber, dass von den Unternehmen nicht verlangt werde, die vor dem 1. Januar erklärten Mieterhöhungen rückwirkend auf zwei Prozent zu beschränken. Ähnlich äußerte sich Mieterinitiative im Kreuzberger Mariannenkiez, wo die Degewo die Mieten für Sozialwohnungen kräftig erhöht hatte. Die FDP erklärte, „die Vereinbarung zeigt deutlich, wie sehr der Senat künftig in die städtischen Wohnungsbaugesellschaften hineinregieren will“. Alles werde reglementiert. Hier komme „der Sozialismus durch die Hintertür zurück“.