Wohnen in Berlin: Warum Sozialwohnungen nicht immer sozial sind

Ahmet Tuncer ist empört. „Das ist nicht sozial“, sagt er. Der 63-Jährige lebt zusammen mit seinen Eltern, seiner Frau und zwei Töchtern in einer 104 Quadratmeter großen Sozialwohnung in der Kohlfurter Straße in Kreuzberg. Jeden Monat müssen sie seit Juli vergangenen Jahres rund 1295 Euro Warmmiete zahlen. Jetzt haben sie vom Vermieter die Nachricht erhalten, dass die Miete zum 1. Juli um weitere 25 Euro auf 1320 Euro steigt. „Ich habe wirklich die Nase voll“, sagt Tuncer.

Jedes Jahr erhöht sich die Miete in seiner Wohnung – und in anderen Häusern des sozialen Wohnungsbaus. Der Grund dafür ist das frühere Fördersystem des Landes. Es ist so konstruiert, dass sich die Förderung jedes Jahr um rund 13 Cent je Quadratmeter verringert. Um diesen Betrag dürfen die Vermieter im Gegenzug die Miete anheben. So ist es dazu gekommen, dass die Quadratmeter-Mieten im sozialen Wohnungsbau mit durchschnittlich 6,11 Euro über den Mieten des freien Marktes (5,84 Euro) liegen.

Mieter wie Ahmet Tuncer sind jedoch auf preiswerte Wohnungen angewiesen. Der gelernte Feinmechaniker arbeitete lange bei Ford und verdiente gut. Doch dann wurde er arbeitslos. „Ich bin heute Hartz-IV-Empfänger“, sagt der 63-Jährige. Ebenso seine Frau. Die Eltern erhalten Grundsicherung und eine kleine Rente. Eine Tochter verdient etwas dazu. Die Familie hat ein monatliches Einkommen von 2700 bis 3000 Euro.

Lösung verlangt

Ahmet Tuncer soll zum 1. Juli eine Kaltmiete von 6,13 Euro je Quadratmeter zahlen. Neben der normalen Mieterhöhung um rund 13 Cent je Quadratmeter verlangt sein Vermieter dabei rund elf Cent je Quadratmeter mehr Miete, auf die er zwischenzeitlich verzichtet hatte. In der Wohnanlage, in der Ahmet Tuncer lebt, ist aber nicht nur die Kaltmiete hoch. Die Betriebskosten sind es auch. Während der Vermieter, die Deutsche Wohnen, dies unter anderem mit den hohen individuellen Verbräuchen bei Heizung und Warmwasser erklärt, zweifeln Mieter dies an – sie wollen die Rechtmäßigkeit vor Gericht klären lassen.

Zusammen mit anderen Mietern rund um das Kottbusser Tor setzt sich Ahmet Tuncer in der Initiative Kotti und Co für bezahlbare Mieten ein. Einen ersten Erfolg konnten sie bereits verbuchen. Mit dem Wohnraumversorgungsgesetz, das zum 1. Januar in Kraft trat, wurde ein Zuschuss für Sozialmieter mit besonders hohen Mieten eingeführt.

Eine Lösung für die Begrenzung der hohen Sozialmieten steht jedoch noch aus. Hinzu kommt, dass immer mehr Sozialwohnungen aus der Sozialbindung fallen – unter anderem, weil die Eigentümer teure Darlehen des Landes aus der Wohnungsbauförderung vorzeitig durch preiswertere Bankkredite ablösen. Für die Versorgung bedürftiger Haushalte sind diese Wohnungen damit verloren. Immerhin: Die Politik hat das Problem erkannt. So beschloss das Abgeordnetenhaus Ende 2015, dass eine Expertengruppe Vorschläge dazu erarbeiten soll, wie sich die Sozialmieten nachhaltig begrenzen lassen und wie die Sozialbindungen zu sichern sind.

Zwar gibt es noch keinen Abschlussbericht, doch liegen erste Empfehlungen vor. So raten die Experten in einem Papier vom Mai dieses Jahres, dass das Land die Zinsen für seine Wohnungsbaukredite auf 0,5 Prozent absenkt, um zu verhindern, dass die Eigentümer der Sozialwohnungen die Kredite vorzeitig ablösen. Damit könnten nicht nur die Sozialbindungen gesichert, sondern in bestimmten Fällen auch die Mieten abgesenkt werden.

Kurios: Die Experten warnen davor, dass es in einzelnen Fällen zu einer „sehr starken Mietsenkung“ kommen könnte, „was im gesamten Mietengefüge zu erheblichen Ungerechtigkeiten führen würde“. Als Gegenmaßnahme schlagen sie vor, in diesen Fällen die Tilgung zu erhöhen, so dass eine Miete von fünf bis sechs Euro je Quadratmeter „nicht unterschritten wird“. In älteren Sozialwohnungen, in denen die Eigentümer die notwendigen Instandsetzungen aus den Mietpauschalen bisher nicht finanziert haben, sollen die niedrigeren Kredit-Zinsen genutzt werden, um Instandsetzungen nachzuholen – nicht zur Mietsenkung. Bedingung: Die Betriebskosten müssen sich verringern.

Offener Brief

Ändern wollen die Experten auch die bisher geübte Praxis, die Erbbauzinsen für Sozialwohnungen auf landeseigenen Grundstücken regelmäßig anzuheben. Schließlich wollen die Fachleute die Rechte der Sozialmieter stärken. Rückwirkende Mieterhöhungen soll es beispielsweise nicht mehr geben.

Die Opposition aus Grünen, Linken und Piraten unterstützt zusammen mit Initiativen wie Kotti und Co eine Reihe der Vorschläge. In einem offenen Brief heißt es, dass Zinssenkungen aber zumindest zum Teil den Mietern zugute kommen müssen. Um grundlegende Fragen des sozialen Wohnungsbaus zu klären, solle in der nächsten Legislaturperiode eine neue Kommission eingesetzt werden. Die Politik will den Sozialmietern rasch helfen.

Der Sprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Martin Pallgen, erklärte, seine Behörde werde dem Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses in der nächsten Sitzung die Reduzierung der Zinsen auf die Förderdarlehen sowie die Reduzierung des Erbbauzinses bei Sozialmietwohnungen auf landeseigenen Grundstücken vorschlagen. Auch der Abbau rechtlicher Benachteiligungen der Mieter sei kurzfristig möglich. Für Gesetzesänderungen sei aber das Parlament zuständig.