Wohnmarkt-Analyse: In Berlin ist noch Platz für 153.000 Wohnungen

In Berlin und dem Umland gibt es zurzeit Flächen für den Bau von 218.000 Wohnungen. Das geht aus einem jetzt veröffentlichten Bericht über die Wohnungsmarktregion Berlin und Umland der Investitionsbank Berlin (IBB) hervor. In Berlin stehen danach Flächen für maximal 153.000 Wohnungen zur Verfügung, im Umland für 65.000 Wohnungen.

In Berlin gibt es große Bau-Potenziale für jeweils mehr als 6000 Wohneinheiten in einzelnen Prognoseräumen der Bezirke Pankow, Reinickendorf, Lichtenberg, Mitte und Spandau. Allein in Pankow summieren sich laut dem Bericht die ausgewiesenen Potenziale auf insgesamt rund 31.000 Wohnungen, wovon wiederum fast 11.000 Wohnungen allein auf den Prognoseraum Nördliches Weißensee entfallen.

Schwerpunkte im Nordosten und im Zentrum

Während damit ein Schwerpunkt der Bauflächen im Nordosten Berlins liegt, zeigen sich weitere Schwerpunkte im Zentrum der Stadt (rund 6.300 Wohnungen) in Mitte sowie in Tegel (rund 9.400 Wohnungen) und in Spandau (rund  8.000 Wohnungen) im Nordwesten der Stadt. Im Umland finden sich wesentliche Potenziale für den Neubau in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Hier werden nach aktuellem Stand Flächen für rund 13.600 Wohnungen gesehen.

Weitere Standorte mit großen Bau-Potenzialen sind dem Bericht zufolge Schönefeld mit rund 4.700 Wohneinheiten, Falkensee (rund 3.600 Wohnungen) und Bernau (rund 2.900). Mit Potenzialen von jeweils rund 1.500 bis unter 2.000 Wohnungen warten Wustermark und Brieselang im Westen der Hauptstadt, Altlandsberg im Osten sowie Teltow und Ludwigsfelder im Süden auf. In der Stadt Oranienburg im Norden Berlins könnten perspektivisch weitere rund 1.300 Wohnungen entstehen, heißt es.

Genehmigung und Fertigstellung dauern Jahre

Die Fertigstellung von Wohnungen erreichte in Berlin und dem Umland im Jahr 2016 mit insgesamt mehr als 20.000 Wohnungen den höchsten Wert seit 1998. Im gleichen Jahr wurde der Bau von rund 33.500 genehmigt, was laut dem Bericht als Beleg gewertet werden kann, „dass die dynamische Entwicklung ihr Ende noch nicht erreicht hat“. Zwischen der Genehmigung neuer Wohnungen und deren Fertigstellung vergehen oft Jahre.

Rund 51.000 bereits genehmigte Wohnungen wurden dem Bericht zufolge allein in Berlin bislang nicht fertiggestellt. Für den sogenannten Bauüberhang gibt es laut IBB-Bericht mehrere Gründe. „Einerseits kommen Wohnungen nach Erteilung der Baugenehmigung schon allein aufgrund der reinen Bauzeit zeitversetzt als Fertigstellungen an.“ Dies könne durchaus zwei Jahre und mehr dauern.

„Als mögliche Gründe hierfür sind die Komplexität des modernen Wohnungsbaus, die Auslastung des Baugewerbes, Widerstände gegen neue Bauvorhaben oder spekulative Absichten der Grundstückseigentümer zu nennen“, heißt es. Dies könne auch dazu führen, dass Wohnungen gar nicht realisiert werden. In Berlin sind die sogenannten Bauüberhänge laut dem Bericht seit dem Jahr 2010 auf etwa das Vierfache gestiegen – von 12.405 auf 51.551 Wohnungen.

Im Berliner Umland hat sich die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen im gleichen Zeitraum verdoppelt – von 7.862 auf 14.988 Wohnungen im Jahr 2016. Der niedrigere Bauüberhang im Speckgürtel ist laut dem Bericht auf die höhere Quote von Eigenheimen im Umland zurückzuführen, deren Realisierung schneller erfolge.