Immobilien-Zoff: Berlin verliert vor Gericht Streit gegen den Bund

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg kann kein Vorkaufsrecht für Häuser an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße ausüben. Mieter sind in Sorge.

Wohnhäuser an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße in Schöneberg.
Wohnhäuser an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße in Schöneberg.Berliner Zeitung/Markus Wächter

Aus und vorbei. Das Land Berlin ist endgültig vor Gericht mit dem Bemühen gescheitert, mehrere bundeseigene Häuser mit 48 Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet in Schöneberg durch Ausübung des Vorkaufsrechts vor der Privatisierung zu bewahren. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies den letzten Versuch des Landes Berlin, das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag auszuüben, mit einem jetzt bekannt gewordenen Beschluss vom 24. November 2022 zurück (III ZR 217/20).

Die Häuser in der Großgörschenstraße Ecke Katzlerstraße, zu denen neben den Wohnungen auch mehrere gewerblich genutzte Flächen gehören, können damit nach langem Rechtsstreit von dem privaten Erwerber übernommen werden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte die Immobilien im Jahr 2015 nach einem Bieterverfahren für 7,8 Millionen Euro erworben. Mieter der Wohnungen hatten gegen die Privatisierung protestiert – in der Befürchtung, dass sie durch steigende Mieten verdrängt werden könnten.

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg hatte kurz nach dem Verkauf sein Vorkaufsrecht ausgeübt – und zwar zum limitierten Verkehrswert von 6,32 Millionen Euro und nicht zum Preis von 7,8 Millionen Euro. Dagegen war die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Verkäuferin vor Gericht gezogen. Landgericht und Kammergericht gaben der BImA jeweils recht. Das Kammergericht ließ eine Revision gegen seine Entscheidung nicht zu. Dagegen legte Berlin Beschwerde vor dem BGH ein – und unterlag nun.

Der BGH bezieht sich in seiner Entscheidung unter anderem auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021. Darin hatten die Richter entschieden, dass das Vorkaufsrecht nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden dürfe, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft aus dem Gebiet verdrängen könnte. Genau das war aber bis dahin die zentrale Argumentation, wenn etwa Bezirke in Berlin das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten zugunsten eines gemeinwohlorientierten Dritten wahrnahmen – in der Regel zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft.

Berlin machte Bund ein Angebot, das dieser nicht annahm

Die Entscheidung des BGH, keine Revision zuzulassen, war aufseiten Berlins erwartet worden, erklärte der Sprecher der Senatsverwaltung für Finanzen, Fred Bombosch, am Donnerstag. Die Senatsverwaltung habe deswegen seit langem „umfangreiche Bemühungen unternommen, um eine außergerichtliche Einigung zu erzielen“.  Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wäre bei einem Vergleich „materiell gleichgestellt gewesen“, so Bombosch. Soll heißen: Berlin war offenbar bereit, den vollen Kaufpreis aus dem Bieterverfahren zu zahlen.

Doch der Bund ging auf das Angebot Berlins nicht ein, obwohl die Senatsverwaltung für Finanzen den Fall politisch auf höchster Ebene thematisierte. Das Anliegen sei „beim Bundesfinanzminister persönlich hinterlegt“ worden, berichtet der Sprecher der Senatsfinanzverwaltung. Der Finanzminister, der seit Dezember 2021 mit Christian Lindner von der FDP gestellt wird, habe jedoch die – „aus Sicht des Landes Berlin problematische und der heutigen Geschäftspolitik widersprechende“ – Position der BImA unterstützt, einen privaten Erwerber dem öffentlichen Käufer vorzuziehen.

Finanzsenator zeigt sich enttäuscht

Berlins Finanzsenator Daniel Wesener (Grüne) zeigt sich enttäuscht: „Eigentum verpflichtet, das gilt ganz besonders für die öffentliche Hand“, sagt er. „Die BImA ist dieser Verantwortung in diesem Fall nicht gerecht geworden, und auch für den Bundesfinanzminister stehen ideologische Erwägungen offenbar an erster Stelle“, so Wesener. Das Land Berlin sei dem Bund weit entgegengekommen, um eine gütliche Einigung zu erreichen. „Den Schaden tragen die betroffenen Mieterinnen und Mieter, die jahrelang auf eine Entscheidung in ihrem Sinn gehofft hatten“, so der Finanzsenator.

Bei den Mietern löst die Nachricht über die BGH-Entscheidung Besorgnis aus. „Damit können wir uns alle warm anziehen“, sagt eine Bewohnerin. Besonders gefährdet sieht sich das Integrationszentrum Harmonie, das zu den Nutzern der Gewerbeeinheiten gehört. „Wir sind gekündigt worden, gegen uns läuft eine Räumungsklage“, berichtet Geschäftsführerin Larissa Neu. Die Kündigung liegt zwar schon lange zurück. Das Landgericht habe die Räumungsklage jedoch nur bis zu einer Entscheidung im Streit um die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesetzt. „Neun Arbeitsplätze sind in Gefahr, wenn wir die Räume verlassen müssen“, sagt Neu.

Bundestags-Haushaltsausschuss hatte Streitbeilegung gefordert

Dass der Rechtsstreit um die Häuser an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße überhaupt so lange geführt wurde, ist schwer verständlich. Der Bundestags-Haushaltsausschuss hatte nämlich schon im Jahr 2017 die Bundesregierung per Beschluss aufgefordert, „gemeinsam mit dem Land Berlin noch bestehende Rechtsstreitigkeiten zwischen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und dem Land Berlin einvernehmlich und zügig beizulegen“.

Der Beschluss zielte zum einen auf eine Beilegung des Streits um den Verkauf des Dragonerareals, das nach dem Hauptstadtfinanzierungsvertrag per Tausch ans Land Berlin gehen sollte. Die Grünen-Abgeordnete Lisa Paus, heute Bundesfamilienministerin, sprach aber damals zugleich die Hoffnung aus, dass die Streitbeilegung auch für die Mietshäuser an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße gelten sollte. Während der Konflikt ums Dragonerareal am Ende tatsächlich friedlich beigelegt werden konnte, ließ sich die BImA an der Ecke Großgörschen-/Katzlerstraße jedoch nicht darauf ein.