Berlin - Makler freuen sich, Mieter fürchten steigende Wohnkosten und Verdrängung: Immobilien in Berlin locken Anleger aus dem In- und Ausland an. Weil diese jedoch fast jeden Preis zahlen, werden günstige Wohnungen knapp. Tausende Mieter wollen am Sonnabend dagegen demonstrieren.

Die Berliner Zeitung hat den Stadtsoziologen und Ex-Staatssekretär Andrej Holm sowie Vertreter der Immobilienwirtschaft zur Lage auf dem Wohnungsmarkt befragt: Weiter können die Lösungsvorschläge für die Wohnungskrise nicht auseinanderliegen. Die einen fordern schärfere Gesetze und ein Eingreifen des Staates, die anderen lehnen beides kategorisch ab.

„Wer zu völlig überhöhten Preisen in der Innenstadt oder außerhalb des Innenstadtrings ein Mietshaus erwirbt, der erwartet, dass diese Investition einen Gewinn abwirft“, sagt Holm. Diese Preise seien mit den normalen Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen aber kaum zu finanzieren. Die Käufer würden deswegen darauf setzen, die alten Mieter zu verdrängen, um die Mieten beim Abschluss neuer Verträge kräftig zu erhöhen. Oder einzelne Wohnungen gleich zu verkaufen.

Staat oder Markt?

In Milieuschutzgebieten müssten die Bezirke noch stärker von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen, fordert Holm. Dabei sollten sie die Immobilien aber möglichst zum limitierten Verkehrswert erwerben, „nicht zu übertriebenen Marktpreisen“. Außerdem müsse „der massiven Spekulation mit Grundstücken Einhalt geboten werden“, sagt Holm. „Es ist schlichtweg eine Fehlfunktion des Marktes, wenn ein Grundstück einfach durch Abwarten von einem Jahr seinen Wert erhöht oder sogar verdoppelt.“

Solche „leistungslosen Ertragssteigerungen“ müssten stark eingeschränkt und besteuert werden, sagt der Soziologe. „Wünschenswert wäre eine Verwertungsbremse, also eine Preiskappung der Grundstücke in bestimmten Teilbereichen der Städte“, so Holm, der im Begleitkreis von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) für den neuen Stadtentwicklungsplan Wohnen ehrenamtlich mitarbeitet. Eine solche Preisbremse gebe es in anderen Ländern, etwa in Österreich.

Es wird gebaut - aber teure Wohnungen

Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), lehnt schärfere Gesetze dagegen ab. „Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Nicht Verbote und Beschränkungen“, sagt er. „Es muss gebaut, gebaut und gebaut werden. Nur dann entspannt sich der Markt.“

Das Problem: Im Neubau entstehen bisher überwiegend teure Wohnungen. Das sehen sogar manche in der Branche so. „Die Immobilienwirtschaft arbeitet am Bedarf der Bevölkerung vorbei, weil sie vor allem kaufkraftstarke Mandanten bedient“, sagt Christoph Gröner, Chef der CG Gruppe, die mehrere hundert Wohnungen pro Jahr errichtet. „Wir wissen aus Studien, dass in Deutschland etwa 15 Prozent der Menschen Mieten von mehr als zehn Euro je Quadratmeter bezahlen können“, sagt Gröner. „In den vergangenen Jahren richtete sich die Produktion von Wohnungen überwiegend auf Menschen aus, die zwölf, 16 oder 20 Euro, in München auch 25 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlen können.“

Das seien Preise, die sich weder ein Polizeibeamter noch eine Krankenschwester leisten könnten. „Auf die Autoindustrie übertragen würde dieses Missverhältnis bedeuten, dass überwiegend Oberklassefahrzeuge produziert werden, obwohl die Masse der Kunden eher ein Fahrzeug der Golfklasse braucht“, sagt Gröner.

Günstige Wohnungen fehlen

Holm hat in einer Studie mit anderen Forschern ermittelt, dass in Berlin rund 310.000 Wohnungen für Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen fehlen. „Die Wohnungen müssten überwiegend um die fünf Euro je Quadratmeter kosten“, sagt Holm. „Den größten Mangel gibt es bei kleinen Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte.“

Durch den Bau preisgünstiger Wohnungen müsse für Entlastung gesorgt werden, fordert Holm. Dabei müsse sich Berlin aber „eingestehen, dass der jetzige soziale Wohnungsbau mit Mieten von 6,50 Euro je Quadratmeter für die Gruppe, die am stärksten von der Wohnungsnot betroffen ist, schon zu teuer“ sei. „Da muss man entweder die Mieten absenken oder mit Mietzuschüssen nachsteuern.“

Stichwort Milieuschutz, Stichwort Vorkaufsrecht

Besonders fatal: Sozialwohnungen haben nur eine Bindung auf Zeit. Das heißt, nach einer bestimmten Frist gelten sie als Wohnungen des freien Marktes. Um die Unterkünfte dauerhaft als Sozialwohnungen zu behalten, empfiehlt Holm die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. Diese müsste auf Bundesebene eingeführt werden.

Senatorin Lompscher verweist darauf, dass Rot-Rot-Grün die Mieter unterstützt. „Was wir tun können, Stichwort Milieuschutz, Stichwort Vorkaufsrecht, das tun wir“, sagt sie. „Nicht zuletzt wird die Fristverkürzung von Bauvorbescheiden und Baugenehmigungen dazu beitragen, die Bodenspekulation einzudämmen.“ In den vergangenen zwei Jahren wurde der Bau von rund 50.000 Wohnungen genehmigt, doch viele werden gar nicht errichtet – offenbar, weil den Eigentümern die Bodenwertsteigerung nach einem Weiterverkauf als Gewinn ausreicht.