Berlin - Der Berliner Wohnungsmarkt ist 2022 heiß umkämpft. In keiner deutschen Großstadt stiegen die Mieten in den vergangenen Jahren so rasant an wie in Berlin. Seit 2009 haben sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in der Stadt mehr als verdoppelt und stiegen zuletzt laut einer jüngsten Erhebung der Investitionsbank Berlin (IBB) im Zentrum der Hauptstadt flächendeckend von knapp sechs auf 13 Euro und mehr. War der Wechsel von Wohnung und Viertel für den Berliner vor zehn Jahren wegen des Überangebots an günstigen Altbauwohnungen nicht viel mühsamer als der Wechsel der Unterwäsche, hat sich die Situation inzwischen sogar für Menschen mit hohen Einkommen dramatisch verschärft. Sie finden kaum noch eine Wohnung.

Dahahm Choi
2. Stock, links: Maxstraße 4F, 81 Quadratmeter, 3 Zimmer, Südbalkon, Wannenbad, Iso-Fenster, Zentralheizung, Baujahr 1989 für 780 Euro kalt monatlich und 1022 Euro Warmmiete.

Dabei liegen zwischen der aktuellen Wohnungskrise und dem Mieter-Eldorado der 2000er nicht mal 20 Jahre. Der Leerstand erreichte 2003 in Berlin mit 5,1 Prozent seinen zwischenzeitlichen Höhepunkt. Die Wohnungseigentümer waren glücklich, wenn sie ihre Wohnung endlich an einen zahlungsfähigen Interessenten vermieten konnten. Lange Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen oder Mieter mit aufwendigen Bewerbungsmappen waren noch unbekannt.

Wer mehr als 3000 Wohnungen besitzt, soll enteignet werden

Seit über zehn Jahren ringt die deutsche Hauptstadt nun um die richtige Lösung für die Wohnungskrise. Und ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Der Frust sitzt auf allen Seiten tief. Nach dem Scheitern des Mietendeckel am 25. März 2021 vor dem Bundesverfassungsgerichts ließen sich zahlreiche  Stadtbewohner nicht beirren. Sie wollten eine Lösung für die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt, und zwar schnell. Das Bündnis „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ erhielt immer mehr Zulauf. Am 26. September 2021 stimmte eine klare Mehrheit für die Enteignung großer Wohnungsunternehmen: Wer mehr als 3000 Wohnungen besitzt, soll enteignet werden. Doch das sind alles nur Planspiele.

War früher beim Abendessen im Freundeskreis die anstehende Party am Wochenende noch Gesprächsthema Nummer eins, so sind es heute die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche. Jeder hat so seine eigene Geschichte zu erzählen. Doch wie angespannt die Lage wirklich ist, wird einem erst bewusst, wenn man sich selbst in die Niederungen des Wohnungsmarktes begibt. Denn auch diejenigen, die derzeit keine Wohnung suchen, spüren die Krise: Gegen Mieterhöhungen im Rahmen der Mietpreisbremse können sie sich kaum wehren, denn Umziehen lohnt sich nicht mehr, im Zweifelsfall wird es dann noch teurer. Die Lohnentwicklung konnte mit der Preissteigerung auf dem Mietmarkt in den meisten Branchen nicht mithalten. Die derzeit galoppierende Inflation und steigende Energiepreise verschärfen die Situation zusätzlich.

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Die neuen Nachbarn in der Maxstraße haben sich den Innenhof erobert: Balkonien lässt grüßen.

Die Berliner Zeitung vermietet selbst eine Wohnung

Die Berliner Zeitung am Wochenende wollte es genauer wissen und hat in den vergangenen Wochen selbst eine Wohnung in Berlin vermietet. Zwei Reporter wollten hautnah erleben, wie Tausende mehr oder weniger verzweifelte Wohnungssuchende in Berlin die Jagd nach den eigenen vier Wänden tatsächlich erleben. Für unsere Reportage wechselten wir daher die Perspektive und schlüpften aus der Rolle des Beobachter in die des Maklers und Vermieters: von der Einstellung des Inserats bei Immoscout über die Sortierung der Anfragen bis hin zur Wohnungsbesichtigung und Auswahl des neuen Mieters. Wir haben alle Schritte einer Wohnungsvermietung begleitet, den Akteuren über die Schulter geschaut und mit den Bewerbern gesprochen.

Der Berliner Immobilienunternehmer Jakob Mähren, dessen Immobiliengesellschaft inzwischen 2000 Wohnungen mehrheitlich in der Hauptstadt in ihrem Bestand hat, stellte uns für unsere Recherche eine freigewordene Wohnung zur Verfügung. Das Objekt liegt in der Maxstraße 4F im quirligen Berlin-Wedding unweit des Leopoldplatzes. Das Exposé weist aus: 81 Quadratmeter in der Wohnanlage, drei Zimmer, großer Südbalkon, vollgefliestes Wannenbad, Iso-Fenster, Zentralheizung, Baujahr 1989 für 780 Euro kalt monatlich und 1022 Euro Warmmiete. Für den optionalen Stellplatz in der Tiefgarage werden noch einmal 65 Euro monatlich fällig.

Eigentlich hatten wir uns so eine Vermietung ganz einfach vorgestellt: Tür aufsperren, ein paar potenzielle Mieter durch die Wohnung schleusen und dann bei Interesse den Mietvertrag zum Unterschreiben bei der Wohnungsverwaltung vorlegen. Ganz einfach? Dass auch die Wohnungsvermietung in einem Markt, in dem die Nachfrage das Angebote weit übersteigt, ihre Tücken haben kann, wurde uns schon in den ersten Tagen klar.

2009 vermietete Jakob Mähren in Neukölln für 5,50 Euro

Schon vor 13 Jahren begriff der Unternehmer Jakob Mähren, dass es in den kommenden Jahren schwieriger sein würde, eine bezahlbare Wohnung in Berlin zu finden. Im Gespräch mit der Berliner Zeitung warnte er: „Sie werden überrascht sein, wie viele Leute sich tatsächlich bewerben.“ Er sollte mehr als recht behalten. Aber der Reihe nach.


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Der Makler: Janis Szisch ist seit fast 18 Jahren freiberuflicher Immobilienmakler und Seismograf für die Veränderungen im Mietmarkt. Er sagt: „Ich habe alles gesehen.“

Kapitel 1: Die Wohnung

Anfang März ist es soweit: Die neu zu vermietende Wohnung kann von den Reportern erstmals inspiziert werden. Es ist ein schöner Tag, klare Luft, über dem Wedding scheint die Sonne. Fotos für das Inserat sollen gemacht werden. Wir verabreden uns dazu mit dem Berliner Immobilienmakler Janis Szisch. Vor der ersten Besichtigung schauen wir uns in der Nachbarschaft ein bisschen um. Wir laufen vom Leopoldplatz in die Maxstraße. Hier ist der Wedding noch so, wie man ihn sich vorstellt: graue Fassaden, Satellitenschüsseln, moderat vermüllte Gehwege, türkische Imbisse, Friseursalons, Getränkemärkte, Kleingewerbe und die freikirchliche Christian Revival Church. Die vielen Bombenlücken aus dem Zweiten Weltkrieg wurden in den 1960er-Jahren mit funktionalen Neubauten aufgefüllt.

Über einen Torbogen erreicht man den Innenhof. Hier zeigt sich, wie sorglos Berlin lange mit seinem Platzangebot umgehen konnte. Warum auch nicht, schließlich hatte die Hauptstadt in den 1930er-Jahren rund eine Million Einwohner mehr. Die großen Boulevards zeugen noch immer davon. Das graue Mehrfamilienhaus, in dem unsere Wohnung liegt, wurde 1989 diagonal in den riesigen Innenhof gesetzt. Viel Platz zu den umliegenden Mietskasernen. Das alte Fabrikgebäude mit der grün-weißen Emaille-Fassade rechts neben dem grauen Wohnblock wurde vor kurzem in großzügige Loftwohnungen aufgeteilt. Die Autos vor dem Haus zeugen vom gestiegenen Einkommen der neuen Bewohner.

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Eine Steckleiste wurde in der Wand verbastelt: Der Vormieter war am Werk.

Ist das Leben der Makler heute besser in Berlin? „Weniger Fluktuation bedeutet auch weniger Provision“

Wir betreten den Innenhof unserer Immobilie, ein alter Mann mit Schiebermütze grüßt uns freundlich, seine Frau schlurft mit den Einkäufen hinterher. Die Mieter im Erdgeschoss haben die kleinen Rasenflächen im Innenhof für sich erobert und Grillplätze eingerichtet. Auf den großzügigen, grauen Loggien in den oberen Stockwerken sind Gasflaschen, Lampions, Satellitenschüsseln und Deutschlandfahnen zu sehen. Balkonien grüßt hier von seiner schönsten Seite.

In dem Buchstabengewirr der einzelnen Wohnstränge finden wir zunächst den Aufgang F nicht. Herr Szisch, Wollmütze und Steppjacke, winkt uns vom Balkon aus dem dritten Stock und ruft uns zu, zur Rückseite des Hauses zu kommen, dort sei die Eingangstür. Wir betreten das Gebäude. Im Treppenhaus stehen Turnschuhe, eine Euro-Palette und Kinderfahrräder. Säuglingsgeschrei dringt durch eine der Wohnungstüren. Herr Szisch öffnet uns die rot lackierte Eingangstür zur Wohnung.

Aufgewachsen ist der 49-Jährige im tiefen Westen der Hauptstadt in Berlin-Wilmersdorf. Seit genau 17 Jahren und 10 Monaten ist Szisch jetzt schon in ganz Berlin mit der eigenen Firma als freiberuflicher Wohnungsmakler tätig und habe schon alles gesehen, wie er sagt. Von der Einzelwohnung eines Privatvermieters bis hin zur Vermietung von fast 100 Expat-Wohnungen im gerade erst frisch sanierten Großobjekt Coto auf der Torstraße in Berlin-Mitte vermittelt der Makler verschiedenste Objekte. Im vergangenen Jahr waren es rund 300. Szisch arbeitet als Makler heute unter veränderten Bedingungen als noch zu Beginn seiner Karriere. Denn nur weil die Preise seit Jahren in die Höhe schnellen, bedeute das nicht, dass auch die Zeiten für ihn als Makler derzeit besonders rosig seien. Denn weniger Fluktuation bedeutet auch weniger Provision. So einfach ist die Rechnung.

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Die Tür zum neuen Mieterglück: Der Ausgang zur großen Loggia in den Innenhof, dem Schmuckstück der Wohnung.

Aus einer der Wände ragt das Kabel einer braunen Steckleiste

Und unsere Wohnung? Wer den Standard einer Altbauwohnung, wie es sie zu Tausenden in Prenzlauer Berg gibt, gewöhnt ist, wird enttäuscht sein. Parkett und Stuck sucht man in der 3-Zimmer-Wohnung vergebens. Im Flur begrüßt den Besucher ein riesiger, bronzefarbener Wandspiegel. Die große Wohnküche wurde von den Vormietern mit einem Kachelboden (verschiedene Fliesensorten) in Marmoroptik verschlimmbessert. Im Schlaf- und Kinderzimmer wurde Laminat ausgelegt. Hier passt wenig zueinander.

Aus einer der Wände ragt das Kabel einer braunen Steckleiste. Eine der Wohnungsuchenden wird sich später fragen, welcher Hobbyhandwerker hier am Werk gewesen ist. Die Wohnung wurde vom Vormieter renoviert, professionell sieht das aber nicht aus. Insgesamt ist sie jedoch in einem passablen Zustand. Großer Pluspunkt: der riesige, überdachte Südbalkon mit Blick auf den Innenhof. Es ist genug Platz für eine Hängematte oder sogar eine Hollywood-Schaukel vorhanden. Wir sind gespannt, wie viele potenzielle Mieter hier einziehen wollen.


Kapitel 2: Das Inserat

Am Montagabend darauf geht unsere Wohnungsanzeige um 21.30 Uhr auf dem Internetportal Immoscout online. Herr Szisch hat uns empfohlen, spät abends zu inserieren, da sei nur das ganz harte Volk aktiv. Wir Reporter sind gespannt, wer und vor allem wie viele die Wohnung in der Maxstraße mieten wollen. Um 10 Uhr am Dienstagmorgen stellen wir die Anzeige auf inaktiv, niemand kann sich dann noch auf die Wohnung bewerben. Das Ergebnis ist erstaunlich: Unser virtuelles Postfach quilt über, insgesamt bemühen sich 656 Menschen um unsere einfache Wohnung im Wedding. Die Anfragen kommen nicht nur aus dem Bezirk Mitte: Wilmersdorfer, Kreuzberger und auch Interessenten aus Nürnberg oder Köln bemühen sich um die Wohnung.

Am 9. März 2022 filtern wir mit Makler Szisch in der Redaktion die Anzeigen. Es sind so viele, dass man nicht weiß, wo man anfangen soll. „Derzeit sind 3-Zimmer-Wohnungen in Berlin heiß begehrt. Pro Inserat kommen im Schnitt etwa 200 Anfragen von Mietinteressenten“, sagt Daniel Hendel, Manager bei ImmoScout24. Deshalb empfiehlt es sich auch, bei der Wohnungssuche lieber auf ein Zimmer zu verzichten, wenn man es nicht dringend benötigt. „Ein besonderes Problem dabei ist, dass alte Menschen nicht aus ihren zu großen Wohnungen ausziehen können, weil es zu wenig kleine und altersgerechte Wohnungen gibt. Umziehen lohnt sich für ältere Menschen oft schon deshalb nicht, weil die alten Mietverträge oft noch sehr günstige Mieten haben“, erklärt Hendel.

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Häuslich eingerichtet: Die anderen Mieter von gegenüber werden wohl deutlich weniger Mieter zahlen als unsere Neumieter.

Internetportale wie Immoscout werden für die Wohnungssuche immer wichtiger. Die Zeiten, in denen Vermieter ihre Wohnungen im lokalen Anzeigenblatt inserierten und dabei noch ihre Telefonnummer angaben, sind längst Geschichte. Die Anzahl der Anfragen macht es schier unmöglich, seine Wohnung auf klassischem Wege zu vermieten. Wer seine Telefonnummer angibt, bei dem steht das Telefon nicht mehr still. Bei Immoscout kennt man den Berliner Wohnungsmarkt genau, die Zahl der Anfragen pro Inserat sind in den letzten Jahren spürbar gestiegen.

Am Ende werden 36 zu unserer Besichtigung erscheinen

Im Jahr 2020 kamen auf ein Wohnungsinserat in Friedrichshain im Schnitt noch 116 Anfragen, 2022 sind es bereits 242 (Stand Anfang April). Im inzwischen als hip geltenden Neukölln kamen auf eine Wohnung 2020 noch 218 Anfragen, inzwischen sind es 324. In bei Neuberlinern bislang noch weniger begehrten Wohnlagen wie Marzahn-Hellersdorf (2020: 109; heute: 147) und Treptow (2020: 87; heute: 141) ergibt sich ein ähnlicher Befund. Auch die Angebotsmieten sind entsprechend gestiegen: In Reinickendorf betrug die Quadratmetermiete 2020 noch 9,37 Euro, jetzt sind es bereits 11,10 Euro. Durch den rasanten Preisanstieg und die Nachfrage nach Wohnraum ist Friedrichshain (15,45 Euro pro Quadratmeter) in der Neuvermietung mittlerweile sogar teurer als Wilmersdorf (15,23 Euro pro Quadratmeter).

Bei der Sortierung der 656 Anfragen brauchen wir die Hilfe von Herrn Szisch. Er schlägt folgendes erprobte Prozedere vor: 606 Anfragen werden gelöscht. 50 Anfragen kommen in den „Vielleicht“-Ordner. Davon haue er später nochmal zehn oder mehr raus, sagt er. Er lade immer rund fünf Prozent der Interessenten zum Termin ein. Bei unserer Wohnung sind es am Ende 45, denen er eine Doodle-Liste mit Terminvorschlägen schickt. Am Ende werden 36 zur Besichtigung erscheinen.

Die Leute bewerben sich auf alles, was der Markt hergibt

Aber wie wird eigentlich gefiltert? Das Wichtigste bei der ersten Auswahl ist das Nettoeinkommen der Mieters. Als Faustregel gilt: Der Mieter soll die dreifache Warmmiete, hier also 3066 Euro, verdienen. Das heißt, eine alleinstehende Person (Steuerklasse 1) muss mindestens 60.200 Euro verdienen. Damit liegt man in Deutschland schon in den oberen 14 Prozent. Und so kommen die Anfragen auch teilweise von Professorinnen, Zalando-Managern oder Chirurgen. Einem Klientel, dass noch vor Jahren nicht in den Wedding gezogen wäre.

Anfangs nehmen wir uns bei der Sortierung der Kandidaten viel Zeit. Wir lesen die Anschreiben und schauen uns die Angaben genauer an. Sie sind teilweise sehr ausführlich formuliert. Dabei fallen uns Fehler der Bewerber auf. Einige bewerben sich auf Wohnungen in Schöneberg und Moabit. „Das passiert, wenn man copy and paste macht“, sagt Herr Szisch. Aber das sei verständlich bei der angespannten Lage. Schließlich bewerben sich die Leute auf alles, was der Markt hergibt.

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Hier muss noch viel getan werden: Blick in die Wohnküche der kleinen Wohnung in der Maxstraße 4F.

Laut ihrer Anschreiben sind alle Bewerber „ordentliche“ Mieter.

Uns interessieren die Angaben der Bewerber: Einer betreibt Fitness, ein anderer Bogenschießen, eine Dame liebt orientalische Rezepte, Kochen, gutes Essen generell, viele machen Yoga, andere lieben Windsurfen vor Usedom. Eines haben alle gemeinsam: Laut ihrer Anschreiben sind sie „ordentliche“ Mieter. „Bei so vielen Bewerbungen kann man nicht die ganzen Anschreiben lesen“, sagt Herr Szisch. „Ich schaue nur sporadisch rein, Rennradfahrer haben einen Bonuspunkt.“ Szisch lacht, er ist schließlich selbst begeisterter Rennradfahrer und fliegt dafür in zwei Wochen wieder einmal nach Mallorca.

Nach einer halben Stunde wird Janis Szisch ungeduldig. Die Zeit, die wir uns hier nehmen, habe er bei einer normalen Vermietung gar nicht, sagt er. Bei ihm zählen nur vier Angaben: Passt das Gehalt, sind die Leute fest angestellt, haben sie eine Telefonnummer angegeben und wollen sie sofort einziehen. Das Prozedere ist brutal. Wir gehen schließlich so vor, wie Herr Szisch es verlangt. Raus fliegt, wer ein Haustier oder zu wenig Verdienst angeben hat, Psychologe, Jurist oder Lehrer ist, denn die seien klagefreudig und neigten zum Querulantentum, sagt der Makler augenzwinkernd. Ein weiteres Problem: Wer Rente bezieht, denn die Rente ist nicht pfändbar. Auch Wohngemeinschaften und Bürgschaften bedeuten viel Aufwand.

Makler haben weder Zeit noch Geld für einen zweiten Besichtigungstermin

Bessere Karten hat, wer mit seinem Gehalt kurz über der Grenze liegt und aus derselben Nachbarschaft kommt. Denn Makler laden nur Menschen ein, die sich mit großer Wahrscheinlichkeit auf die Wohnung bewerben und sie dann auch anmieten werden. Sie haben weder Zeit noch Geld für einen zweiten Besichtigungstermin.

Und so verschieben wir zielsicher diejenigen Kandidaten, die deutlich mehr Geld verdienen als gefordert oder aus Zehlendorf kommen. Dabei wandert auch schon mal ein hochrangiger Bundesbeamter aus dem Finanzministerium in den Gelöscht-Ordner. Warum? Weil wir davon ausgehen, dass er sich in unserer Wohnung nicht wohl fühlen wird, beziehungsweise nach ein paar Wochen wieder auszieht, wenn er was Besseres gefunden hat.

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Reporter Jesko zu Dohna betritt zum ersten Mal die Wohnung: Er selbst hat noch nie eine Wohnung auf dem freien Markt gesucht.

Ein hoher Kontostand ist keine Sicherheit für den Vermieter

Wenn Sie Ihre Gehalts- oder Einkommensnachweise bereits parat haben – wunderbar, sie werden sie bei einer späteren formellen Bewerbung nach dem Besichtigungstermin brauchen. Und noch ein weiterer Tipp: „Kontoauszüge bringen dem Vermieter nichts. Ob jemand ne Millionen auf dem Konto hat, ist egal. Der kann in der Zwischenzeit ja nach Las Vegas fliegen und hat danach entweder doppelt so viel auf dem Konto haben oder gar nichts mehr. Das ist keine Sicherheit für den Vermieter“, sagt Herr Szisch. Denn am Schluss der Auswahlphase sei nur noch wichtig, ob sich der Mieter die Wohnung leisten kann, keine Mietschulden hat, und eine positive Schufa-Auskunft vorliegt. Das wichtigste in der ersten Phase sei nur, dass man zum Besichtigungstermin eingeladen werde. Mehr nicht.

Generell gilt: Die Angaben bei Immoscout dienen nur der ersten Orientierung. Hier geht es dem Makler darum, die richtigen Kandidaten für die Besichtigung zu ermitteln. Die Richtigkeit der Angaben können zu diesem Zeitpunkt von uns und Makler Szisch nicht überprüft werden. Unser Tipp daher: Können Sie die Miete aus eigener Kraft nicht stemmen, haben aber einen Bürgen, oder sind Ihre Einkommensverhältnisse schwer zu erklären, geben Sie einfach das erforderliche Einkommen ohne Zusatz an. So kommen Sie leichter eine Runde weiter. Haben Sie nach der Besichtigung alle Unterlagen schnell parat, können Sie den kleinen Kniff wieder ausbügeln und kommen Ihrer Traumwohnung ein Stückchen näher.


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Der Innenhof der Neubauanlage von 1989 bei Nacht: Dieser Blick erwartet die neuen Mieter.

Kapitel 3: Die Besichtigung

Am 10. März 2022 ist es soweit: der Tag der Besichtigung. Wir erwarten die 45 Bewerber im Hof vor dem Gebäude. Nach und nach trudeln die Interessenten ein. Herr Szisch ist noch nicht da, er hat sich aus seinem Auto ausgesperrt. Die Menschen werden ungeduldig. Das verschlechtert noch die sowieso schon eisige Stimmung und bringt auch den Plan durcheinander. Wir wollen die Interessenten nicht alle auf einmal in die Wohnung lassen. Das soll jedem die Möglichkeit geben, die Wohnung in Ruhe zu besichtigen, und außerdem ist ja immer noch Pandemie.

Den Bewerbern merkt man die Anspannung an. Nur ein kleines Mädchen auf einem pinken Kinderroller fährt fröhlich durch die Menge. Immer wenn sie ihrem Scooter neuen Anschwung gibt, blinken die Räder in grellen Farben. Das Kind ist von der allgemeinen Anspannung völlig unbeeindruckt. Was wir zu diesem Zeitpunkt noch nicht wissen, sie ist die Tochter der am Ende glücklichen neuen Wohnungsmieterin.

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Angespannte Situation: Misstrauisch beäugen sich die Bewerber vor dem Treppenaufgang. Im Vordergrund: Familie Hecht.

15 Besichtigungen habe eine Bewerberin schon hinter sich

Wir nutzen die Zeit, bis der Makler kommt, um uns behutsam umzuhören. Wir sprechen eine Frau an, sie schaut frostig zurück und gibt nur schmallippig Auskunft. Eine sympathische Kleinfamilie fällt uns auf. Die Tochter von Laura Hecht ist erst ein Jahr alt. Ihre Eltern suchen seit ihrer Geburt eine neue Wohnung mit Kinderzimmer in Wedding. Aktuell wohnen sie ein paar Häuser weiter in einer viel zu kleinen Zwei-Zimmer-Wohnung um die Ecke. Die Tochter schläft noch mit den Eltern im Schlafzimmer. In der alten Wohnung habe sich an den Wänden Schimmel gebildet, seit einem Jahr tue ihr Vermieter, die Firma Heimstaden, nichts dagegen, sagt Laura Hecht.

„Seit vier Monate suche ich richtig intensiv“, sagt Hecht, die als Studiengangkoordinatorin an der Universität Potsdam arbeitet. Ihr Mann ist Erzieher. Beides solide Berufe, aber auch sie haben es schwer. „Das ist ein richtiger zweiter Vollzeitjob neben meiner Arbeit“, sagt sie, „stressig, weil es immer unheimlich schnell gehen muss.“ 15 Besichtigungen haben sie schon hinter sich, bei 14 haben sie sich auch beworben. Was aber so richtig an die Nerven gehe, seien die Anfragen für Wohnungen, für die man nicht eingeladen werde. „Das sind bei uns inzwischen etwa 70 Wohnungen.“

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Prüfender Blick ohne Wahl: Ein Bewerber auf dem Weg ins Badezimmer.

Einige Interessenten stürmen sogleich das Treppenhaus

Besichtigungen wie diese seien wirklich unangenehm, sagt die junge Mutter. Man könne die psychische Anspannung der Bewerber regelrecht spüren. Meistens ziehe sie nur stumpf ihr Ding durch, weil man sich so geprüft fühle. Heute habe sie das erste Mal ganz entspannt mit einer anderen Familie gesprochen. Jetzt spielen die Kleinkinder im Sandkasten des kleinen Spielplatzes vor dem Eingang.

Und jetzt kommt auch endlich Herr Szisch. Er bittet die Wartenden vielmals um Entschuldigung und hebt als Profi bei der Wohnungsvermietung mit ein paar flotten Sprüchen erst einmal die Stimmung. Einige Interessenten stürmen sogleich das Treppenhaus. Wir schließen die Wohnungstür auf und lassen die ersten Interessenten in die Wohnung. Manche von ihnen sind nur zwei Minuten in der Wohnung, laufen mit Kopfhörern auf den Ohren schnell durch die Räume. Andere nehmen sich viel Zeit. Eine Dame hat sogar einen Zollstock dabei und prüft, ob die eigenen Möbel in die geflieste Wohnküche passen. Unten wartet Herr Szisch mit einem Klemmbrett und vermerkt, wer sich bewerben möchte. Zwei Männer sagen direkt ab. Die anderen signalisieren Interesse. Her Szisch gibt wichtige Tipps: Schnell sein, Unterlagen vollständig abgeben, eine aufwändige Bewerbungsmappe sei unnötig. Die Hausverwaltung habe dafür keine Zeit.

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Makler Szisch (mit Klemmbrett) versucht die eisige Stimmung aufzulockern.

Herr Szisch macht sich unauffällig ein paar Notizen

Was die Interessenten nicht wissen. Herr Szisch macht sich unauffällig ein paar Notizen. „Wenn ich Leute bei der Besichtigung gut finde, mache ich mir einen Vermerk, bei schwierigen Leuten ebenso. Das ist aber selten, hier hilft gute Menschenkenntnis, die sich in dem Job automatisch über die Jahre entwickelt.“

Am Ende des Tages sind von den 45 Mietinteressenten, die eingeladen wurden, 36 erscheinen. Fast alle zeigten auch nach der Besichtigung Interesse, die Wohnung anzumieten, nur zwei haben abgesagt. Doch wie soll man sich zwischen den 34 verbliebenen Interessierten entscheiden? Schließlich erfüllen sie alle – zumindest laut ihren Angaben bei Immoscout – die für die Vermietung der Wohnung entscheidenden Kriterien. Eine schwierige Entscheidung.

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Werden wir hier glücklich? Der Blick aus dem Kinderzimmer Richtung Leopoldplatz.

Kapitel 4: Die Vermietung

Die letztliche Entscheidung fällt am 15. März 2022. Die neue Mieterin der Wohnung wird Ayla Schmidt*. Bei der Zahnarztpraxismanagerin hat einfach alles gepasst, und sie war schnell. Das Gehalt lag über der geforderten Grenze. Die junge Mutter wird mit Mann und Kind (das mit dem Roller) einziehen. Frau Schmidt ist glücklich über den Erfolg, auch weil sie in der Prinz-Eugen-Straße, ein paar hundert Meter von der Maxstraße entfernt, aufgewachsen ist. Die neue Wohnung sei auch deswegen perfekt für sie, weil die Kita ihrer Tochter ums Eck sei und die Eltern direkt in der Nähe wohnen würden. Vorher sei der Weg aus Friedrichshain für sie immer sehr umständlich gewesen.

Die Wohnungssuche sei für Frau Schmidt nicht allzu stressig gewesen, weil sie sich keinen besonderen Druck gemacht habe, sagt sie. Sie habe sich die Wohnung daher auch gar nicht so lange angeschaut und kann sich bei unserem Telefonat nach Unterschrift auch kaum noch erinnern. „Ich fand sie in Ordnung, der Balkon war schön. Aber ich bin auch nicht so wählerisch.“ Jetzt müsse zwar noch die Einbauküche aus ihrer alten Wohnung eingebaut und der Umzug gemacht werden, aber das sei alles kein Problem. „Der Preis der Wohnung ist in Ordnung“, sagt Schmidt, auch wenn sie um die prekäre Situation Bescheid weiß. „Heutzutage muss man damit zufrieden sein. Vorher habe ich in einer Genossenschaftswohnung gewohnt und weniger bezahlt.“

Als wir Frau Schmidt auf die 656 Anfragen für ihre Wohnung ansprechen, ist sie beeindruckt: „Früher hat man die freie Wahl gehabt. Heute muss man überhaupt erst mal einen Besichtigungstermin bekommen.“ Hätte sie das alles vorher gewusst, hätte sie sich wohl viel eher eine große Wohnung angemietet. Mit ihrem Einkommen hätte sie früher sogar problemlos nach Zehlendorf ziehen können. Dass es sogar in Wedding so schlimm geworden ist, überrasche sie besonders. „Früher war der Wedding unbeliebt, jetzt wollen die Leute sogar hier hin. Die Mieten gehen hoch.“


Was wird aus den anderen Bewerbern?

Am Ende hat es also nur eine Bewerberin von 656 Interessenten geschafft. Die anderen Bewerber müssen damit leben, dass es wieder nicht geklappt hat und weitersuchen. Unter ihnen ist Josue Villamar, der als Kundenservice-Manager in leitender Funktion tätig ist und der mit seinem Partner aktuell in einer viel zu kleinen Wohnung in Schöneberg wohnt. 2015 sei er auf Wohnungssuche in München gewesen, dem damals wohl umkämpftesten und teuersten Wohnungsmarkt Deutschlands. Aber das sei gar nichts im Vergleich zu dem, was jetzt gerade in Berlin abgehe. Die erste Wohnungssuche 2019 sei schon kompliziert gewesen, aber das hier stelle alles in den Schatten: „Ich kann den Druck regelrecht fühlen, wenn ich mit Kollegen und Freunden darüber spreche.“

In einem Telefonat erzählt er von seinen vielen vergeblichen Bemühungen, eine Wohnung zu finden. Insgesamt 80 Anfragen habe er seit Dezember bei Immoscout schon abgegeben. Nur bei der Wohnung in der Maxstraße habe er überhaupt eine Einladung zu einer Besichtigung erhalten. Auch habe er auf dem Portal dubiose Angebote bekommen, man habe ihn aufgefordert, vor der Besichtigung einer Wohnung Geld zu überweisen – eine inzwischen bekannte Betrugsmasche. Immer mehr Kriminelle versuchen, die Not der Menschen auszunutzen. Die Polizei warnt inzwischen vor falschen Vermietern und Maklern, die die verzweifelten Wohnungssuchenden teilweise mit gefälschten E-Mail-Adressen kontaktieren.

Dahahm Choi
Haben es gleichgeschlechtliche Paare schwerer bei der Wohnungssuche?

An einige Bewerber würde der Makler niemals vermieten

Dass der Mann aus Ecuador trotz hohen Einkommens kaum positive Antworten auf seine Anfragen erhalte, sei ihm auch ein Rätsel. Vielleicht liege es an seiner Nationalität oder sexuellen Orientierung. Genau könne er das nicht sagen. Bekannte hätten ihm deshalb schon geraten, dass nur sein deutscher Freund Anfragen verschicken solle. Das lehnt Villamar allerdings strikt ab. „Ich bin der mit dem höheren Einkommen. Ich will auch nicht tricksen oder dass nur mein Freund sucht. Ich will da keinen Kompromiss machen. Das fühlt sich nicht richtig an.“

Dass es bei der Wohnungsvergabe in Berlin durchaus auch mal rassistisch zugehen kann, erzählt uns ein Brancheninsider, der aus nachvollziehbaren Gründen anonym bleiben will. Asiaten zum Beispiel wollen viele Hausverwaltungen gar nicht. Und unser Gesprächspartner hat sogleich eine klischeehafte Anekdote parat. Er kenne das Beispiel eines 20-geschossigen Plattenbaus. „Vietnamesen haben im Asia-Shop eingekauft und Kakerlaken mitgebracht. 19 Stockwerke mal zehn Wohnungen und in allen Strängen Kakerlaken. Das hat mehr als ein Jahr und mehr als 150.000 Euro gekostet.“ Ob die Angaben stimmen, können wir nicht überprüfen.

Er habe zum Beispiel öfters Bewerber mit Namen wie Remmo, die zumindest auf dem Papier eine Verwandtschaft mit dem berühmten Clan vermuten lassen. An solche Bewerber würde er niemals vermieten. „Du wirst schon ein bisschen rassistisch, vor allem, wenn der Vermieter sagt, wen er haben will und wen nicht“, sagt der Insider. „Wenn sich Herr Kraus und Herr Mustafa bewerben, und die haben gleiche Unterlagen, kriegt Herr Kraus die Wohnung.“ So einfach sei das.

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Laura Hecht (li.) und ihre kleine Familie: „Wir sind immer hartnäckiger geworden bei der Wohnungssuche.“

Frau Hecht hat es doch noch geschafft

Frau Hecht hatte bei der Wohnung in der Maxstraße am Ende wie Villamar und die 654 anderen Bewerbern kein Glück. Trotzdem ist sie bei unserem darauffolgenden Gespräch glücklich. Wenige Tage nach der Besichtigung der Wohnung in der Maxstraße habe sie doch noch eine Wohnung im Afrikanischen Viertel etwas weiter nördlich gefunden. Die neue 3,5-Zimmer-Wohnung im Neubau sei mit ihren 85 Quadratmetern sogar größer und mit einer Warmmiete von 900 Euro monatlich sogar noch etwas günstiger. „Wir müssen noch die Wände renovieren, aber das geht. Ich finde die Wohnung auch schöner“, sagt sie.

Die Wohnungssuche im Afrikanischen Viertel war genauso stressig. Frau Hecht aber war hartnäckig geblieben, die Suche der vergangenen Monate habe sie hart gemacht. „Es gab nach der Besichtigung 60 Bewerbungen. Ich habe regelmäßig angerufen. Ich wollte, dass sich mein Name einprägt. Hilfsbereitschaft signalisieren, betonen, wie gerne man die Wohnung hätte.“ Sowas sei ihr eigentlich wahnsinnig unangenehm, aber wenn man Erfolg haben wolle, müsse man eben über seinen Schatten springen, so ihr Fazit nach über einem Jahr erfolgloser Wohnungssuche.


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Bald ist Sommer, bald wird auch in der Maxstraße 4F wieder gegrillt.

Nachtrag: Hilft ein WBS-Schein bei der Wohnungssuche?

Für diejenigen, die kein hohes Nettoeinkommen vorweisen können oder sich von Probezeit zu Probezeit hangeln, ist der Berliner Wohnungsmarkt besonders hart. Instrumente wie der Wohnberechtigungsschein (WBS) sollen hier eigentlich Abhilfe schaffen. Alleinstehende, die nicht mehr als 1400 Euro netto pro Monat (bei Paaren sind es 2100 Euro netto) verdienen, können ihn beantragen. Der WBS berechtigt zum Bezug besonders geförderter Wohnungen, aber gerade in der Corona-Zeit waren die Scheine sehr schwer zu bekommen, bei den Ämter war oft niemand zu erreichen. Dazu kommt: Die Wohnungen am freien Markt sind bisweilen günstiger als die mit WBS. Einerseits dürfen die Mieter nicht zu viel verdienen, andererseits kratzen die aufgerufenen Mieten der WBS-Wohnungen oft heftig am Budget der Mieter. Eine dramatische Situation. Wer kann den Menschen dieser Stadt helfen?

*Name der Redaktion bekannt.

Haben Sie eine Meinung zu diesem Text? Wollen Sie uns von Ihrer Wohnungssuche in Berliner erzählen? Haben Sie eine freie Wohnung, über die Sie uns informieren möchten? Oder möchten Sie uns Ihre Geschichte erzählen, wie Sie eine freie Wohnung gefunden haben? Schreiben Sie uns! briefe@berliner-zeitung.de

Korrektur: In einer vorherigen Version des Artikels heißt es, um die Wohnung anzumieten benötigt man in Steuerklasse 1 ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von  71.098,86 Euro, tatsächlich sind es etwa 60.200 Euro.


Dieser Text ist in der Wochenendausgabe der Berliner Zeitung erschienen – jeden Sonnabend am Kiosk oder hier im Abo.