In Berlin tritt an diesem Montag die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft. Unzulässig hohe Mieten sind danach verboten und müssen abgesenkt werden. Was aus Sicht von Vermietern sowie von CDU und FDP gegen die Verfassung verstößt, lässt Mietervertreter frohlocken. „Von der Reduzierung der Mieten profitieren breite Schichten der Bevölkerung, die von Modernisierung betroffen waren oder die wegen fehlenden Angebots preisgünstiger Wohnungen auch hohe Mieten bei Wiedervermietung abschließen mussten“, sagt Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Die Wohnkostenbelastung dieser Haushalte, die oft bei 50 Prozent des Nettoeinkommens liege, werde nun sinken.

Nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung werden rund 340.000 Haushalte von der Absenkung profitieren. Der Berliner Mieterverein geht sogar davon aus, dass die Mieten für rund 365.000 Wohnungen reduziert werden müssen. Doch nicht alle Vermieter halten sich daran. „Wir kritisieren, dass vor allem private Anbieter bislang weit überwiegend nicht von sich aus die Miete gesenkt haben, denn mit der Novembermiete wurde zumeist die bisherige Mietforderung voll abgebucht“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wenn mit der Dezembermiete die Absenkung nicht umgesetzt wird, werden wir mit einer breiten Informationskampagne dazu beitragen, dass Mieter ihre Ansprüche erfüllt bekommen.“ Hier ein Überblick über die wichtigsten Fragen.

Grafik: BLZ/Galanty; Quelle: berliner-mieterverein.de

Was regeln die einzelnen Stufen des Mietendeckels? Die erste Stufe des Mietendeckels ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Danach ist es Vermietern verboten, für bestehende Mietverhältnisse eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete hinausgeht. Die zweite Stufe des Mietendeckels tritt am 23. November in Kraft. Danach müssen Mieten, die die zulässigen Oberwerte unter Berücksichtigung etwaiger Zu- und Abschläge um mehr als 20 Prozent überschreiten, abgesenkt werden.

Was ist unter dem Begriff Miete zu verstehen? Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint. Also die Miete ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser.

Wie hoch liegen die Obergrenzen? Die Mietobergrenzen liegen je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung und deren Ausstattung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, also in Ein- und Zweifamilienhäusern, erhöhen sich die Mietobergrenzen um zehn Prozent. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro pro Quadratmeter. Die Wohnlage spielt ebenfalls eine Rolle. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage ist ein Abschlag von 28 Cent pro Quadratmeter zu berücksichtigen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage werden 9 Cent je Quadratmeter abgezogen, für Wohnungen in guter Wohnlage werden hingegen 74 Cent je Quadratmeter draufgeschlagen. Nach einer Modernisierung darf die Miete zusätzlich um bis zu einem Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Wann liegt eine moderne Ausstattung vor? Drei der folgenden fünf Merkmale müssen vorhanden sein: 1. Ein schwellenlos erreichbarer Aufzug. 2. Eine Einbauküche. 3. Eine hochwertige Sanitärausstattung. 4. Ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. 5. Ein niedriger Energieverbrauchskennwert.

Wann gilt eine Miete als überhöht? Eine Miete gilt als überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage und Ausstattung mehr als 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegt. Ein Beispiel: Ein Mieter zahlt für eine 100 Quadratmeter große Wohnung mit Heizung und Bad in einem bis 1918 errichteten Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage und mit moderner Ausstattung derzeit eine Miete von 1000 Euro kalt, also zehn Euro je Quadratmeter. Die Mietobergrenze laut Mietendeckel liegt bei 6,45 Euro je Quadratmeter. Hinzu kommt 1 Euro pro Quadratmeter für die moderne Ausstattung (macht 7,45 Euro). Abgezogen werden davon 9 Cent je Quadratmeter für die mittlere Wohnlage. Die Mietobergrenze im konkreten Einzelfall beläuft sich damit auf 7,36 Euro je Quadratmeter. Diese Grenze darf um maximal 20 Prozent überschritten werden: der höchstzulässige Wert beträgt damit 8,83 Euro je Quadratmeter. Alles, was darüber liegt, ist verboten. Im vorliegenden Fall muss die Kaltmiete von 10 Euro je Quadratmeter also auf 8,83 Euro je Quadratmeter abgesenkt werden. Statt 1000 Euro Miete muss der Haushalt für die 100 Quadratmeter große Wohnung nur noch 883 Euro bezahlen. Ersparnis pro Monat: 117 Euro. Wichtig: Abgesenkt werden müssen die überhöhten Mieten nur auf die Obergrenze plus 20 Prozent, nicht auf die Obergrenze selbst.

Wo können Mieter prüfen, ob Sie Anspruch darauf haben, dass der Vermieter die Miete absenkt? Die Berliner Zeitung bietet dazu einen vom Berliner Mieterverein entwickelten Mietendeckelrechner an. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stellt auf ihrer Internetseite ebenfalls einen solchen Service zur Verfügung.

Was sollten Mieter tun, wenn der Vermieter eine überhöhte Miete nicht absenkt? Der Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz. Die Vermieter sind verpflichtet, sich an das Gesetz zu halten. Sollten sie dies nicht tun, können die Mieter die Vermieter auf das Versäumnis hinweisen oder sich direkt an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wenden. Diese wird die Vermieter dann auffordern, innerhalb einer Frist darzulegen, ob und inwieweit sie den gesetzlichen Vorgaben nachkommen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro.

Können Mieter mit der Aufforderung zur Absenkung einer Miete erstmal solange warten, bis das Bundesverfassungsgericht über den Mietendeckel entschieden hat – oder laufen sie dann Gefahr, Geld zu verlieren? Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung können Mieter auch später tätig werden. Ab dem 23. November 2020 seien überhöhte Miete im Sinne des Gesetzes verboten. „Es gibt insoweit keine Frist, bis wann ein Mieter tätig werden muss“, so die Behörde. Das Verbot gelte vom 23. November 2020 an, „auch wenn die Anzeige seitens der Mieterinnen und Mieter erst später gestellt wird“.

Wie sind die Mietobergrenzen errechnet worden? Die Mietobergrenzen basieren auf dem Berliner Mietspiegel 2013. Die Idee dahinter ist, dass die Werte des Mietspiegels 2013 zum letzten Mal einen entspannten Berliner Wohnungsmarkt abgebildet haben. Berücksichtigt wurde dabei allerdings die Reallohnentwicklung im Zeitraum 2012 bis 2018 im Land Berlin sowie eine Prognose bis 2019. 

Wann sind wieder Mieterhöhungen denkbar? Erstmals ab 2022 soll es möglich sein, die gedeckelten Mieten anzuheben. Und zwar um den Prozentsatz der seit 18. Juni 2019 eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich. Möglich sind solche Mieterhöhungen aber nur, wenn die festgelegten Mietobergrenzen je nach Baualter und Ausstattung noch nicht erreicht oder überschritten sind.

Was gilt bei der Wiedervermietung einer Wohnung? Wenn Wohnraum wiedervermietet wird, ist es per Gesetz verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu nehmen. Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der jeweiligen Mietobergrenze, darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen.

Gibt es eine Härtefallregelung für Vermieter? Ja. Um zu verhindern, dass Vermieter durch die Regelungen dauerhafte finanzielle Verluste erleiden oder ihr Eigentum in der Substanz gefährdet wird, sieht das Gesetz eine Härtefallregelung vor. Danach ist im Einzelfall eine höhere Miete erlaubt. Einkommensschwache Mieter sollen im Gegenzug einen finanziellen Ausgleich erhalten.

Worauf stützt sich der Senat beim Mietendeckel? Der Senat beruft sich auf die Föderalismusreform von 2006, nach der die Kompetenz für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen ist. Die Landesregierung sieht darin die Möglichkeit, ein öffentlich-rechtlich ausgestaltetes Mietpreisrecht zu schaffen.

Wie ist es um die Rechtssicherheit des Gesetzes bestellt? Mit dem Mietendeckel beschreitet der rot-rot-grüne Senat juristisches Neuland. Es gibt bisher kein Bundesland, das die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Klagen sind eingereicht. Das Bundesverfassungsgericht will darüber in der ersten Hälfte nächsten Jahres entscheiden. Mieter sollten bis zu einer Entscheidung des Gerichts die Beträge, die sie durch eine Absenkung der Miete gespart haben, zurücklegen – um für den Fall von Nachforderungen gewappnet zu sein.