Berlin - Eine immowelt-Studie hat es gezeigt: Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt oder eine Mietwohnung langfristig günstiger ist, hängt in erster Linie vom Standort ab. Ausgehend von einer Vollfinanzierung des Immobilienkaufs mit einer Laufzeit von 15 Jahren, einem Zinssatz von 1,6 % und einer Tilgungsrate von 2 % hat die Studie die Kaufpreise in 75 Städten mit den Durchschnittsmieten der auf immowelt.de inserierten Angebote verglichen. In einem Großteil der Städte fällt die Miete niedriger aus als die monatliche Annuität – so auch in Berlin. Die durchschnittliche Miete liegt mit 1.350 Euro um 100 Euro unter monatlichen Annuitätenrate für den Kredit.

Immobilienkauf – eine Geldanlage mit praktischem Nutzen

Die Analyse deutet darauf hin, dass es günstiger ist, in Berlin zur Miete zu wohnen als zu kaufen. Allerdings blendet sie einen wichtigen Aspekt aus: Mietpreise steigen in den meisten Ballungsgebieten im Verlauf der Jahre an, während die Tilgungsrate des Immobiliendarlehens für die Zeit der Zinsbindung konstant bleibt.

Dieser Effekt macht sich besonders in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München bemerkbar. In Berlin stiegen die Angebotsmieten innerhalb der letzten sechs Jahre um 51 % an, während die Inflationsrate lediglich 8 % betrug. Dies ergab eine weitere Analyse der immowelt. Trotz der vor sechs Jahren in Kraft getretenen Mietpreisbremse ist die Hauptstadt die Metropole mit dem größten Anstieg der Mieten. Der Medianpreis für den Quadratmeter kletterte von 8,50 Euro im Jahr 2015 auf 12,80 Euro im Jahr 2021.

Das Ende der Fahnenstange ist wahrscheinlich nicht erreicht: Das Verfassungsgericht kippte kürzlich den Mietendeckel in Berlin. So müssen die Bewohner der betroffenen Wohnungen mit einem Anstieg der Mietpreise um weitere 11 % rechnen.

Die Summe, die Mieter im Laufe der Jahre fürs Wohnen zahlen, ist erheblich. Käufer hingegen profitieren von dem Gegenwert der Immobilie. Vor diesem Hintergrund ist der Immobilienkauf in Berlin eine lukrative Alternative mit praktischem Nutzen und eine lohnende Investition in die Zukunft.

Mieter sind flexibler in der Lebensplanung

Der Kauf einer Immobilie lohnt sich meist, wenn die Lebensumstände konstant bleiben. Wer jedoch aus beruflichen oder privaten Gründen flexibel bleiben möchte, sollte besser eine Wohnung mieten. Schließlich verzeichnen Eigentümer, die kurz nach dem Kauf umziehen und die Immobilie verkaufen müssen, meist einen Verlust. Der eventuelle Wertanstieg der Immobilie wiegt meist die entstandenen Kaufnebenkosten noch nicht auf. Hinzu kommt eine Entschädigungszahlung an die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens.

Für Mieter hingegen entfällt die Sorge um die Tilgung des Schuldenbergs. Auch vor unerwarteten Ausgaben müssen sie sich nicht fürchten: Im Falle eines Schadens an der Wohnung können sie den Vermieter kontaktieren. Er muss sich in der Regel um die Behebung kümmern.

Kaufen oder mieten – das Ergebnis hängt von der Preisentwicklung ab

Auf die Frage, ob mieten oder kaufen die bessere Option ist, gibt es keine pauschale Antwort. Zu viele Faktoren spielen hierbei eine Rolle. Neben der Region und der finanziellen Ausgangslage ist auch die Miet- und Kaufpreisentwicklung entscheidend. Zu berücksichtigen sind daher die Entwicklungen der Kaltmieten, Kaufpreise, Darlehenszinsen sowie der Instandhaltungskosten für die Wunschimmobilie. Das größte Augenmerk liegt jedoch auf dem Wert des Grundstücks und der Immobilie. Letztendlich stellt dieser Wert das Vermögen des Käufers dar, nachdem das Darlehen abgezahlt wurde.

Das Vermögen eines Mieters ergibt sich hingegen aus der Rendite seiner Geldanlagen, die er im Laufe der Jahre aus Anlagen im Kapitalmarkt erwirtschaftet. Die Kalkulation der Preisentwicklung ist jedoch zunehmend erschwert, je größer der zu überblickende Zeitraum ist.

In der aktuellen Niedrigzinsphase, wo die Mieten und Immobilienpreise in den meisten Städten steigen, während klassische Geldanlagen keinen oder nur einen geringen Nutzen haben, profitieren oft die Käufer mehr. Gleiches gilt, wenn die Wertentwicklung der Immobilien stagniert, die Nachfrage aber hoch bleibt. Im Falle eines Wertverlusts der Immobilien profitieren jedoch meist die Mieter stärker.

Es gibt aber auch ein Szenario, bei dem sich Mieter und Käufer annähern:  Setzen Mieter bei ihrer Geldanlage auf Wertpapiere statt auf Tages- oder Festgeldkonten, erwirtschaften auch sie langfristig meist eine hohe Rendite, die der Wertsteigerung einer Immobilie gleichkommen könnte. Fällt die Miete geringer als marktüblich aus, kann es sich ebenfalls lohnen, in einem Mietverhältnis zu bleiben, anstatt zu kaufen.