Luxus boomt wieder in Berlin. Strahlende Wohnanlagen mit so klingenden Namen wie "Kastaniengärten", "Prenzlauer Bogen" oder "The Charleston" signalisieren nicht ohne Poesie den Aufschwung nach der Krise. Doch weht auf dem Immobilienmarkt ein neuer Wind.Die Wirtschaftskrise hat den deutschen Immobilienmarkt ordentlich geschüttelt, das gilt auch für das Luxussegment. Das sichtbare Ergebnis dieser Entwicklung sind Firmenpleiten und große Bauruinen wie zum Beispiel die Fehrbelliner Höfe in Mitte oder das Haus Cumberland am Kurfürstendamm, wo die krisengebeutelte Immobiliengesellschaft Orco Germany die Flügel streckte. "Hier hat die Wirtschaftskrise im Luxussegment deutliche Spuren hinterlassen", sagt Vincent Mulder, Prokurist des niederländischen Projektentwicklers Kondor Wessels. Wenn Projekte mitten im Bau plötzlich eingefroren werden müssen, läge das neben einer unsicheren Finanzierung oft daran, dass Lage, architektonische Qualität und Ausstattung in keinem gesunden Verhältnis zum Preis stünden. Eben das war auch in Berlin in der Vergangenheit oft der Fall, "sowohl der Grundstückseinstandspreis wie auch der spätere Verkaufspreis waren für das, was letztlich geboten wurde, zu hoch und wurden nicht akzeptiert", betont der Projektentwickler. Realismus und Augenmaß lauten also die neuen Grundsätze für die Branche in den kommenden Jahren. Das gilt vor allem für die Lage: "Die Zeiten, in denen man einfach jedes gut gelegene Grundstück nach Lust und Laune mit Luxushäusern bebauen konnte, sind seit der Wirtschaftskrise vorbei." Heute müsse die Lage 1A sein, 1B reiche nicht mehr -wo Luxus drauf steht, muss eben auch Luxus drin sein.Die Konkurrenz im Luxussegment lichtet sichAuch die Zeiten für Glücksritter, die ohne Expertise und auf Pump vom großen Geschäft mit der Luxusimmobilie profitieren wollten, sind vorbei. Für den Markt nach der Krise bedeutet die Ausdünnung der Konkurrenz eine willkommene Frischzellenkur. So sieht es Thomas Klinkert von der Asset Berlin Grundbesitz AG, die unter anderem mit den Prenzlauer Gärten und den Prenzlauer Bögen erfolgreich Luxusresidenzen in Berlins Nordosten vermarktet. Dennoch wird die wieder anziehende Konjunktur viele unerfahrene Neueinsteiger anlocken, die sich wohl übereilt auf das Erbe der Pleitegeier stürzen. "Die werden allerdings nach erfolgter Bauchlandung schnell wieder von der Bildfläche verschwinden", sagt der Marketingkoordinator.Vincent Mulder glaubt ebenfalls, dass vor allem den Etablierten die Zukunft gehört. "Unternehmen, die über viel Eigenkapital und Erfahrung verfügen und die Realisierung der Projekte garantieren können, sind jetzt besonders gefragt." Sie könnten Investoren und spätere Käufer nach wie vor überzeugen. Auch wenn sich manch ein Kundengespräch unter dem Eindruck der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung in die Länge zieht. Sein Unternehmen hat diese Fähigkeit offenbar, seit zwei Jahrzehnten agiert Condor Wessels erfolgreich auf dem deutschen Markt und verfügt inzwischen mehr als 20 Niederlassungen. Mehrere ambitionierte Luxusprojekte wachsen derzeit im Raum Berlin-Potsdam unter Beteiligung des Projektentwicklers aus dem Boden. Dazu gehören die Villenensembles am Diplomatenpark und auf dem ehemaligen HFF-Gelände in Babelsberg. Ins mondäne Grunewalder Villenviertel "Vilano" soll ein Architekturmix aus "griechischer Antike, preußischem Klassizismus, bester Schinkelscher Bautradition und italienischer Eleganz" eine begüterte Klientel locken. Condor Wessels betont allerdings, dass es dabei nicht ums Protzen mit den berüchtigten goldenen Wasserhähnen geht, die dem Normalverbraucher beim Wort Luxus in den Sinn kommen. Das "Charleston", das am Mittwoch auf dem letzten verbliebenen Baufiletstück am Potsdamer Platz Richtfest feierte, soll das beispielhaft unterstreichen. Für dessen Entwurf sind die Architekten Hilmer, Sattler und Albrecht verantwortlich, die sich in Berlin bereits mit dem Ritz Carlton und der noch andauernden Umgestaltung des Alten Museums einen Namen gemacht haben.Das Prestigeobjekt Charleston soll das quirlige Leben der "Wilden Zwanziger" an den Platz zurückbringen und zugleich sichtbar hohe Wohnkultur repräsentieren. "Luxus bedeutet hier, die Vorzüge einer 1A-Lage in hochwertig ausgestatteten Wohneinheiten, auf hohem architektonischen Niveau genießen zu können und dabei von einer erstklassigen städtischen Infrastruktur zu profitieren", sagt Mulder. Die Anlage verfügt über einen eigenen Wellnessbereich, einen Doorman, einen Hotelservice und einen Concierge, der bei Bedarf selbst die Abendplanung für die Bewohner kostenlos regelt. Die 72 klimatisierten nach neuesten Energiestandards ausgestatteten Wohnungen sind bis zu 310 Quadratmeter groß und kosten durchschnittlich 5300 Euro pro Quadratmeter. Das Geschäft läuft gut, bis zur Eröffnung im Frühjahr 2010 dürften die 40 Eigentumswohnungen und 32 Mietwohnungen belegt sein. Interessenten kommen vor allem aus Österreich, der Schweiz, den Niederlanden und den alten Bundesländern. Oft sind es Politiker oder Manager, die einen Zweitwohnsitz brauchen oder nach einer zukunftsträchtigen Kapitalanlage suchen. Darunter sind auch "Wiederholungstäter", die sich zur Wohnung am luxuriösen Köbis Dreieck noch eine zweite kaufen.Allein waschechte Berliner scheinen sich für die neuen Luxusresidenzen nicht begeistern zu können. Auch Thomas Klinkert von der Asset Grundbesitz AG zählt nur wenige zu seinen Kunden. Er sieht die Ursache hierfür vor allem darin, dass gerade junge luxusaffine Berliner schlicht vom großen Angebot der vergangenen Jahre "übersättigt" sind und längst eine geeignete Behausung in einem der In-Bezirke gefunden haben. Klinkert schaltet seine Anzeigen deswegen längst nur noch außerhalb der Stadtgrenzen. Und das mit Erfolg: Am Prenzlauer Bogen finden die angebotenen Townhouses und Penthouses vor allem bei älteren Familien mit Kindern und jungen, oftmals homosexuellen Pärchen aus dem Westen Anklang. Das Gros der Käufer kommt aus dem intellektuellen Bereich und entscheidet sich beim Preis von 2900 bis 3400 Euro pro Quadratmeter nicht selten spontan für die teurere Penthousevariante mit Terrasse in der luftigen Höhe von 23 Metern.Etablierte Luxusbauer in Berlin dürfen also in eine überwiegend strahlende Zukunft sehen. Ein Trend, der bundesweit nicht unbedingt gelten muss. "Berlin hat gegenüber Metropolen wie Hamburg und München große Vorteile", sagt Mulder. Bis zu 20 Prozent günstigere Immobilienpreise und die noch immer zahlreichen Brachen oder altbebauten Flächen böten ideale Voraussetzungen -auch wenn das Potenzial mancher 1A-Lage oft noch hinter mannshohen bürokratischen Hürden schlummere. Zu guter Letzt ist das luxusaffine Kaufklientel in Berlin kaum krisenanfällig. Denn wo Hamburgs Elite vielfach in konjunkturabhängigen Branchen wie etwa der Reederei die Brötchen verdient und viele Münchner am seidenen Faden des Gewerbesektors baumeln, agieren Berlins begüterte Immobilienfans überwiegend in den Bereichen Dienstleistung, Medien und Politik -und dort bläst die Wirtschaftskrise bislang nur als laues Lüftchen.------------------------------Grafik: Projektstudie des Charleston am Potsdamer Platz: Luxus funktioniert heute nur noch in 1-A-Lagen. 1-B reicht nicht mehr aus.Foto: Luxus zum Mieten: Der Diplomatenpark lockt seine Kunden nicht nur mit einer hochwertigen Ausstattung, sondern auch mit ökologischen Aspekten wie hoher Energieeffizienz und Dachbegrünung.Foto: Das Charleston soll das Lebensgefühl der wilden Zwanziger zurück an den Potsdamer Platz bringen -und ein Zeichen für hohen Wohnkomfort setzen.