Jeden Morgen steht das Bad unter Wasser, weil es aus dem Duschkopf in alle Richtungen spritzt. Ein solches Ärgernis kann schnell beseitigt werden: Einfach eine neue Duschgarnitur kaufen und anbringen – das war’s. Viele Mieter reparieren solche oder andere Kleinigkeiten auf eigene Faust, ohne ihren Vermieter zu informieren. Aber ist das eine gute Idee?

Es ist sinnvoll, dem Vermieter zumindest Bescheid zu geben, wenn es sich nicht gerade um eine Lappalie handelt. Denn solche kleinen Reparaturen können sich summieren, so dass es durchaus ins Gewicht fällt, wer sie bezahlen muss. Grundsätzlich nämlich gilt: Eigentümer sind für Instandhaltungsarbeiten in ihren vermieteten Wohnungen zuständig. Dazu gehört auch die Reparatur der Dusche.

Möglich ist aber, Reparaturkosten bis zu einer gewissen Grenze an Mieter weiterzugeben. „In vielen Mietverträgen gibt es eine sogenannte Kleinreparaturklausel, in der vereinbart wird, dass der Mieter kleinere Reparaturen in seiner Wohnung selbst bezahlen muss“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Damit solche Klauseln wirksam sind, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein. Fehlt nur eine dieser Bedingungen, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam und der Mieter muss gar nicht zahlen.

Reparaturen an zugängigen Gegenständen

Zum Ersten muss es sich um kleine Reparaturen an Gegenständen handeln, die dem täglichen oder zumindest häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Gemeint ist damit beispielsweise ein tropfender Wasserhahn, eine kaputte Steckdosenabdeckung oder ein klemmender Fenstergriff, sagt Anja Franz. Nicht gemeint sind ein defektes Zuleitungsrohr zur Badewanne oder ein Schaden an der Heizung.

Der Teufel steckt im Detail. Werden in der Kleinreparaturklausel neben zulässigen Gegenständen auch Dinge aufgelistet, auf die der Mieter keinen unmittelbaren Zugriff hat, wie zum Beispiel eine Heiztherme, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel. Folge: Der Mieter hat gar keine Kosten für die Kleinreparaturen zu übernehmen, entschied des Amtsgericht Köln (Az.: 210 C 324/10).

Da es nicht immer einfach ist, auseinanderzuhalten, was als Kleinreparatur gilt und was nicht, zwei Beispiele: Die wirtschaftlich sinnvolle Erneuerung eines verkalkten Wasserhahns ist keine Kleinreparatur, befand das Amtsgericht Gießen (Az.: 40-MC 125/08). Der Mieter hat keinen Einfluss auf das Verkalken von Wasserhähnen und kann deshalb auch nicht zur Reparatur herangezogen werden.

Dagegen muss der Mieter die Reparatur einer Steckdose bezahlen, wenn die zulässige Höchstgrenze für Kleinreparaturen nicht überschritten wird, urteilte das Amtsgericht Berlin-Mitte. Die Steckdose sei als Installationsgegenstand für Elektrizität dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt (Az.: 15 C 256/19).

Kosten müssen im Rahmen bleiben

Die zweite Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist, dass die Kosten für eine einzelne Reparatur eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten dürfen.

„Diese lag lange Zeit bei 75 bis 80 Euro“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Heute akzeptieren Gerichte wegen steigender Kosten auch Grenzen zwischen 100 und 120 Euro.“ Die Grenzwerte müssen im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Die dritte Voraussetzung ist, dass eine jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen schriftlich fixiert werden. Die liegt bei sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete.

Mieter muss nicht alle Rechnungen begleichen

„Oft gibt es Streit um die Kleinreparaturen, weil angenommen wird, der Mieter muss in jedem Fall den im Mietvertrag vereinbarten Höchstbetrag bezahlen, auch wenn die Reparatur teurer war“, weiß Anja Franz. Nach aktueller Rechtsprechung muss der Mieter aber nur Rechnungen für Kleinreparaturen begleichen, die unter der Höchstgrenze liegen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied zum Beispiel in einem Fall um einen defekten Fenstergriff, dass der Mieter bei einer unterzeichneten Obergrenze von 75 Euro nur die tatsächliche angefallene Summe von 50 Euro bezahlen muss. Hätte die Schadensbehebung 90 Euro gekostet, hätte sie der Vermieter vollständig übernehmen müssen (Az.: I-24 U 183/01]).

„Das gilt auch für die jährliche Höchstgrenze. Mehr als den vereinbarten Betrag muss der Mieter nicht zahlen. Deshalb ist es wichtig, dem Vermieter möglichst alle Reparaturen anzuzeigen“, so Anja Franz.

Mängel müssen gemeldet werden

Julia Wagner verweist noch auf einen anderen Aspekt: „Mieter sind verpflichtet, den Vermieter über Mängel in der Wohnung zu informieren, damit er die Reparatur veranlassen kann. So können größere Schäden vermieden werden.“

Legt der Mieter selbst Hand an, kann er die Kosten für die Reparatur schlecht nachweisen und geltend machen. „Das sollte wirklich nur in Bagatellfällen gemacht werden“, rät Anja Franz. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zur Ausführung solcher Arbeiten verpflichtet ist, wäre unwirksam.

Wird die Sache einem Handwerker übergeben, muss grundsätzlich der Vermieter den entsprechenden Auftrag erteilen. „Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Für die Reparatur selbst ist grundsätzlich der Vermieter zuständig.“