BerlinNeue Fenster, der Bau von Ladesäulen in der gemeinsamen Tiefgarage oder umfassende Sanierungen am ganzen Haus: Die Frage, welche Rechte und Pflichten sich aus gemeinschaftlichem Eigentum ergeben, stellt Wohnungseigentümer regelmäßig vor Herausforderungen oder sorgt sogar für Streit. Eine grundlegende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die am 1. Dezember in weiten Teilen in Kraft tritt, macht neue Vorgaben.

Wohnungseigentümergesetz

Warum wird es reformiert?

  • In seiner bisherigen Form gilt das WEG bereits seit 1951. Damals sollte es den Wohnungsbau stärken und so breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb einer Eigentumswohnung ermöglichen. Klimaschutz, die Digitalisierung oder der demografische Wandel spielten damals allerdings noch keine Rolle. Das WEG wurde mehrfach angepasst, aber nie grundlegend überholt. Dem Verband Wohnen im Eigentum (WiE) zufolge betreffen die Änderungen die Eigentümer von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland.

Was ändert sich?

  • Ein zentraler Punkt ist, dass Modernisierungen einfacher möglich sein sollen - vor allem mit Blick auf energetische und altersgerechte Sanierungen oder auch den Einbau von Ladesäulen für Elektroautos. Außerdem soll die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter werden.

Was heißt das für Wohnungseigentümer?

  • Bestimmte Baumaßnahmen können Eigentümer künftig ohne Zustimmung der Miteigentümer veranlassen - wenn sie die Kosten dafür selbst tragen. Das gilt für Ladesäulen ebenso wie etwa für einbruchsichere Fenster und Türen, einen Treppenlift oder einen Glasfaseranschluss.
  • In anderen Fällen wird die erforderliche Beschlussmehrheiten herabgesetzt. Der Einbau einer klimafreundlicheren Heizung könnte dann etwa schon von der Hälfte der Eigentümer beschlossen werden. Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, müssen sich aber nur dann alle Wohnungseigner an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen, wenn die bauliche Veränderung von zwei Dritteln der Eigentümer beschlossen wurde - und auch nur dann, wenn die Veränderung nicht mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden ist. Ansonsten tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.
  • Die WiE teilte mit, es müsse sich in vielen Fällen noch zeigen, was die Neuregelung in der Praxis tatsächlich bedeute - viele Verfahrensfragen seien noch offen.

Was ist mit der Verwaltung?

  • Die ursprüngliche Fassung der Gesetzesreform war vor allem wegen der Rolle der Wohnungsverwalter, die die Eigentümer einsetzen können, kritisiert worden. So hatte etwa WiE befürchtet, dass die Befugnisse der Verwalter zulasten der Eigentümer aufgewertet würden - und sie womöglich über deren Köpfe hinweg handeln könnten. Künftig sollen die Verwalter nun zwar die Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen sein und dabei auch Verträge abschließen können.
  • Zugleich ist ihr Handlungsspielraum aber eingeschränkt - denn die Eigentümer können die Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen. Der Eigentümerverband Haus & Grund sieht hierin ein „ausgewogenes Gesetz sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter“. Zudem können Eigentümer verlangen, dass die Verwalter von den örtlichen Industrie- und Handelskammern (IHK) zertifiziert werden.

Was ist mit Mietern?

  • Der Deutsche Mieterbundes warnt, dass Wohnungseigentümer künftig die Möglichkeit hätten, die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher üblicherweise nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Dies berge ein „erhebliches Konfliktpotenzial“, da der Verteilungsmaßstab für die Mieter so nicht transparent sei.