Die börsennotierte Deutsche Wohnen vermeldet immer wieder steigende Gewinne – doch diese werden zulasten der Mieter erwirtschaftet. So investiert das Unternehmen im Vergleich zu den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften deutlich weniger Geld in die Instandhaltung seiner Immobilien. Die Ausgaben für Modernisierungen, die sich dagegen auf die Miete umlegen lassen, sind beim größten Privat-Vermieter Berlins sehr viel höher als bei den kommunalen Unternehmen.
Das geht aus der noch nicht veröffentlichten Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage der Linken-Abgeordneten Gaby Gottwald und Harald Gindra hervor, die der Berliner Zeitung exklusiv vorliegt. Während die sechs landeseigenen Unternehmen in den Jahren 2013 bis 2017 im Schnitt zwischen 16,90 Euro und 19,17 Euro je Quadratmeter Wohnfläche jährlich in die Instandhaltung investierten, steckte die Deutsche Wohnen laut der Senatsantwort nur zwischen 9,45 und 10,52 Euro je Quadratmeter jährlich in ihre Bestände.
Ausgaben für Modernisierung deutlich höher als die der landeseigenen Vermieter
Zur Instandhaltung zählen etwa der Austausch defekter Wasserhähne oder Heizungsreparaturen. Anders bei der Modernisierung, zu der eine Wärmedämmung oder der Einbau neuer Fenster gehören. Hier erhöhte die Deutsche Wohnen die Ausgaben von 4,67 Euro je Quadratmeter im Jahr 2013 auf 22,85 Euro je Quadratmeter im Jahr 2017. Die Deutsche Wohnen liegt damit deutlich über den Ausgaben der landeseigenen Vermieter, deren Höchstbetrag für Modernisierungen im gleichen Zeitraum mit durchschnittlich 10,70 Euro je Quadratmeter im Jahr 2015 erreicht wurde.
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Im Jahr 2017 gaben die landeseigenen Unternehmen im Schnitt nur 7,68 Euro je Quadratmeter für Modernisierungen aus. Hintergrund: Nach den Modernisierungen lassen sich bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Werterhöhung der Immobilien wird also durch die Mieter bezahlt. Die Umlage ist auf Dauer zu bezahlen. Sie fällt nicht wieder weg, wenn die Modernisierung abbezahlt ist.
Geschäftsstrategie zum Nachteil der Mieter
Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ sieht sich durch die Zahlen in ihrem Ziel bestätigt, die Wohnungen großer Vermieter zu vergesellschaften. „Es ist ein weiterer Beweis für die Notwendigkeit unseres Vorhabens“, sagt Rouzbeh Taheri, der Sprecher der Initiative. „Zahlreiche Mieter beschweren sich seit Jahren über mangelnde Instandhaltung der Gebäude“, so Taheri.
„Es ist kein Fehler oder Versehen, sondern gehört zur Geschäftsstrategie dieses Unternehmens, die Häuser zu vernachlässigen, bis eine teure Modernisierung notwendig ist.“ Die jährlich auftretenden massenhaften Heizungsausfälle, zuletzt am Kottbusser Tor und in Wedding, seien „das beste Beispiel“ dafür. Wie man Wohnungen anders bewirtschaften könne, zeige das Beispiel der landeseigenen Unternehmen.
„Es wird Zeit, dass man den Miethaien die Zähne zieht und ihre Wohnungen in den Landesbesitz überführt“, so Taheri. Ähnlich äußert sich die Linken-Abgeordnete Gottwald. „Die Deutsche Wohnen quetscht die Mieter aus wie Zitronen“, sagt sie. „Die Häuser vergammeln, Jahr für Jahr sitzen die Mieter im Kalten.“
Deutsche Wohnen weist Vorwürfe zurück
Die Deutsche Wohnen weist die Vorwürfe zurück. „Wir kümmern uns um unsere Bestände“, sagt Unternehmenssprecherin Manuela Damianakis. Es werde kontinuierlich und nachhaltig investiert. „Durch Anerkennung finanzieller und sozialer Härtefälle, Vereinbarungen mit den Bezirken und freiwillige Kappung“ liege die Modernisierungsumlage im Durchschnitt um sieben Prozent. Was die Sprecherin nicht sagt: Im Geschäftsbericht 2015 beschreibt die Deutsche Wohnen ganz offen ihre Modernisierungsstrategie.
Da heißt es, dass sie in einem Teil ihrer Immobilien „im Rahmen von Modernisierungen weitere bedeutende Wertpotenziale realisieren und damit eine hohe Rendite erwirtschaften“ könne. Das Mieterhöhungspotenzial für diese Wohnungen wird in dem Bericht auf „über 31 Prozent“ beziffert. Um das Potenzial „zu heben“, sei ein umfangreiches Modernisierungsprogramm beschlossen worden. Allein in Berlin sollen danach über 200 Millionen Euro „zusätzlich aufgewendet und so weitere Wertsteigerungen realisiert werden“, heißt es.
BMV kritisiert die durch Rechtsprechung geschützte Vorgehensweise
Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert die Deutsche Wohnen. „Die Bewirtschaftungsstrategie spricht eine deutliche Sprache“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Möglichst wenig Geld für nicht mietwirksame Instandhaltungen und Instandsetzungen ausgeben und dann später mit mietentreibenden Modernisierungen die unterlassene Instandhaltung aufholen.“
Diese Vorgehensweise werde leider durch Rechtsprechung und unzureichende Gesetze gestützt. Wer 30 Jahre lang an einer Heizanlage nichts gegen die Senkung des Nutzungsgrades macht und damit den Mietern höhere Heizkosten beschert, werde „am Ende noch damit belohnt, dass er die Kosten für eine neue Heizanlage schon wegen des im Vergleich zu vor 30 Jahren niedrigeren Energieverbrauchs als jährliche Mieterhöhung geltend machen“ könne.