In ganz Deutschland dauert es von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung neuer Wohnungen immer länger – in Berlin dauert es jedoch besonders lange. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hervor, die am Montag präsentiert wurde.

Wohnungsbau in Berlin beginnt durch Fachkräftemangel oft verzögert

Im sogenannten Geschosswohnungsbau, wozu der Bau von Mehrfamilienhäusern gehört, stieg danach die durchschnittliche Abwicklungsdauer eines Bauprojekts in Deutschland von 23 Monaten im Jahr 2011 auf 25 Monate im Jahr 2018. In Berlin verlängerte sich die Fertigstellung sogar um 6 Monate auf 29 Monate (im Jahr 2017).

Die Hauptursache für die längere Abwicklungsdauer in Berlin liege in der Bauwirtschaft, die bereits seit Jahren stark ausgelastet sei und aufgrund des Mangels an Fachkräften ihre Kapazitäten nur sehr schwer ausweiten kann, schreibt das IW. Als Folge könne mit dem Bau nur verzögert begonnen werden. Zudem dauere auch der Bauprozess länger. Nur ein Teil der gestiegenen Fertigstellungszeit ist laut dem IW auf Spekulation wegen steigender Bodenpreise zurückzuführen.

Bauüberhang in Berlin stieg 2018 auf 63.345 Wohnungen.

Durch die immer länger dauernde Abwicklung gibt es in Berlin eine große Zahl an Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt wurden. Bis Ende 2018 belief sich dieser sogenannte Bauüberhang in der Hauptstadt auf 63.345 Wohnungen. Das sind rund drei Mal so viele Wohnungen, wie jedes Jahr in Berlin benötigt werden. Nach Angaben des IW werden in Berlin derzeit rund 21.000 neue Wohnungen gebraucht. Das entspricht fast den Kalkulationen des Senats, der von 20.000 Wohnungen jährlich ausgeht. Die Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren lagen regelmäßig weit darüber. Seit 2015 wurden jährlich mehr als 20.000 neue Wohnungen genehmigt. Das Problem: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Berlin bleibt seit Jahren hinter den Erwartungen zurück. Im vergangenen Jahr wurden zwar 16.706 Wohnungen errichtet, was das viertbeste Ergebnis seit der Wiedervereinigung war. Doch sind das gemessen am Bedarf immer noch zu wenige Wohnungen.

Berlin steht mit dem Problem keineswegs alleine da. Insgesamt besteht in den Metropolen laut der IW-Studie „ein gravierender Wohnungsmangel“. In den sieben größten Städten seien im Zeitraum 2016 bis 2018 nur 71 Prozent der Wohnungen gebaut worden, die für den Ausgleich des Marktes benötigt würden. In Hamburg und Düsseldorf liegt die Quote laut der Studie bei 86 Prozent, in Frankfurt bei 79 Prozent und in Berlin bei 73 Prozent. Noch schlechter schneiden München (67 Prozent), Stuttgart (56 Prozent) und vor allem Köln (46 Prozent) ab. Alles in allem bedarf es laut dem IW in vielen Städten größerer Anstrengungen im Wohnungsbau, um die Mietenentwicklung zu bremsen. Ganz entscheidend hierfür sei die Bereitstellung von mehr Bauflächen, da genügend Investoren vorhanden seien.

Dort wo viele Wohnungen gebaut werden, steigen Mieten langsamer

Bemerkenswert ist laut IW, dass die Mietsteigerungen in den letzten drei Jahren für angebotene Wohnungen in Hamburg mit 3 Prozent und in Frankfurt mit 3,8 Prozent deutlich moderater ausfallen als etwa in Berlin mit über 11,5 Prozent, München mit 19,5 Prozent oder Stuttgart mit 12,0 Prozent. Im Klartext: Dort, wo viel gebaut wurde, stiegen die Mieten langsamer.

Wie das Maklerhaus Jones Lang Lasalle (JLL) am Montag vermeldete, hat sich im ersten Halbjahr 2019 der Anstieg der Mieten für angebotene Wohnungen in den acht größten Städten in Deutschland deutlich verringert. Im Durchschnitt zogen die Angebotsmieten für freie Wohnungen gegenüber dem Vorjahr nur noch um 2,3 Prozent an. Damit lag der Anstieg deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von 5,0 Prozent. In Berlin stiegen die Mietangebote für freie Unterkünfte mit 4,7 Prozent immer noch am stärksten. Der Mittelwert der Angebote legte von 11,65 Euro pro Quadratmeter auf 12,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu. Insbesondere Mikroapartments, also besonders kleine Wohnungen um 20 Quadratmeter, und das sogenannte Spitzensegment zeigen laut JLL einen überdurchschnittlich hohen Mietpreisanstieg.

Einkommen steigt nicht so stark wie Mieten in Berlin

Bei den teuersten zehn Prozent der angebotenen Wohnungen lag der Anstieg im Jahresvergleich sogar bei 6,9 Prozent. Keine Veränderung gab es dagegen laut JLL bei den Neubaumieten. „Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im Jahresvergleich keine Veränderung zeigen“, so Roman Heidrich von JLL.

Die Gründe für die Reaktion der Märkte seien vielschichtig. „Die Einkommen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Mieten“, so Heidrich. „Gerade in den Ballungsräumen ist daher die Belastung durch Wohnkosten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge hat.“

Die Kaufpreise für angebotene Eigentumswohnungen in den acht größten deutschen Städten stiegen im ersten Halbjahr 2019 zwar stärker als die Mieten, doch liegen sie mit einem Plus von 6,7 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre von 8,3 Prozent. Der Anstieg in Berlin fällt mit 5,7 Prozent fast genauso hoch aus wie in München und Leipzig mit 5,9 Prozent. „Es zeigt sich, dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen aufzubringen, gesunken ist“, sagt Sebastian Grimm von JLL in Frankfurt.