Neue Bewertung von Immobilien: Was ändert sich bei der Besteuerung?

Der Gesetzgeber ändert voraussichtlich die Bewertung von Wohnungen und Häusern. Das wirkt sich auf ihre Übertragung zu Lebzeiten und im Erbfall aus. 

Alt Berliner Wohnhaus
Alt Berliner Wohnhausimago/imagebroker

Der Wert von Immobilien steigt seit Jahren kontinuierlich. Der Staat reagiert jetzt darauf. Immobilien werden voraussichtlich ab 1. Januar behördlich deutlich höher bewertet als bisher. Die entsprechende Gesetzesänderung ist noch nicht endgültig beschlossen, aber nach Auffassung von Experten ist mit ihr zu rechnen. Das hat unter anderem Konsequenzen für die Erbschaftssteuer und die Steuer nach Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten.

Gesetzliche Neuerung: Noch befindet sich das Jahressteuergesetz 2022 im Gesetzgebungsverfahren. Geplant ist jedoch, dass es zum Jahresende verabschiedet wird und die Änderungen zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Eine davon ist die Anpassung der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung. Der Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident der Deutschen Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht, weist darauf hin, dass die Neuregelung „drastische Auswirkungen“ auf die Bemessung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer haben könnte.

Eine Wohnung wird nicht mehr mit 500.000 Euro veranschlagt, sondern mit 650.000 Euro

So schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund, dass die Änderung bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in weiten Teilen Deutschlands zu Wertsteigerungen von 20 bis 30 Prozent führen wird. In der Folge ist damit zu rechnen, dass beispielsweise eine Wohnung in Berlin nicht mehr mit 500.000 Euro veranschlagt wird, sondern mit 650.000 Euro. Die Erbschaftssteuer fällt entsprechend höher aus.

Gleichbleibende Freibeträge: Für Erbschaften wie für Schenkungen hat der Gesetzgeber hohe Freibeträge für die nächsten Verwandten eingerichtet. Diese bleiben jedoch auf demselben Stand. „Unschön ist, dass sich die Freibeträge in den letzten Jahren angesichts der steigenden Immobilienpreise nicht verändert haben. Nun kommt noch die veränderte Bewertung. In einigen Fällen wird die Steuer deutlich steigen und dann reichen die Freibeträge nicht mehr aus“, sagt Eugenie Zobel, Rechtsexpertin bei der Stiftung Warentest. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke forderte jetzt, dass sich die Länder zügig auf höhere Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer verständigen.

Für den Ehegatten beträgt der Freibetrag nach wie vor 500.000 Euro. Für die Kinder, Stiefkinder und Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist, liegt er bei 400.000 Euro. Ansonsten haben Enkel und Urenkel einen Freibetrag von 200.000 Euro. Verschenkt man (wenn man selbst Kinder hat) an andere Verwandte oder Freunde, liegt der Freibetrag in der Regel bei 20.000 Euro.

Erbte eine Tochter die oben zitierte Wohnung oder bekäme sie nach Inkrafttreten der Neuregelung übertragen, hätte diese zwar einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bisher hätte sie auf den Rest von 100.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen müssen. Nach dem 1. Januar würden 250.000 Euro steuerlich veranlagt. Laut Zobel beträgt die Erbschaftssteuer in diesem Fall um die elf Prozent des Nachlasswerts. Das bedeutet, es würden nicht mehr rund 11.000 Euro fällig, sondern um die 27.500 Euro – abzüglich von eventuellen Versorgungsfreibeträgen, die es darüber hinaus für Kinder bis 27 Jahre gibt.

Immobilienübertragung: Gezielte Schenkungen unterhalb dieser Freibeträge sind eine Möglichkeit, Steuern zu umgehen. „Um das erarbeitete Vermögen gut an die nächste Generation rüberzubringen, ist eine Übertragung zu Lebzeiten eine bedenkenswerte Option“, sagt Notarin Sonja Reiff von der Kanzlei Selzer Reiff Notare aus Frankfurt am Main. Gerade bei größeren Vermögen mache es aus steuerlicher Sicht Sinn, Immobilien frühzeitig auf Kinder zu übertragen. Immobilien können dabei in mehrfachen Tranchen übertragen werden. „Immobilienbesitzer können die Hälfte, ein Drittel oder weniger übertragen. Je nach Wert der Wohnung und begleitenden Umständen der Übertragung“, sagt Reiff.

Nach zehn Jahren entsteht der Steuerfreibetrag wieder neu. Dann kann ein weiterer Teil einer Wohnung oder eines Hauses an die Nachfahren überschrieben werden. Gleiches gilt, wenn der Erbfall mindestens zehn Jahre nach der Schenkung erfolgt.

Ablauf einer Schenkung: Eine gründliche Beratung beim Notar empfiehlt Zobel von der Stiftung Warentest. Sie rät davon ab, nun in Panik zu verfallen und übereilte Entscheidungen zu treffen. „Über eine Schenkung sollte man in Ruhe nachdenken und sie gut vorbereiten. Das alles kann man mit einem Notar, Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht besprechen“, sagt sie. Teil einer solchen Beratung sollte eine Immobilienbewertung sein. Diese kann beispielsweise der Steuerberater vornehmen, der die Gesetzeslage im Bewertungsgesetz kennt. Aufgrund vieler steuerlicher Aspekte sollte er oder sie ohnehin ein Teil der Beratung sein.

Der Notar setzt den Schenkungsvertrag auf, dem der Schenkende und der Beschenkte zustimmen müssen. „Eine Schenkung ist immer mit Verpflichtungen verbunden, zum Beispiel Zahlung der Grundsteuer“, sagt Reiff. Nach Unterzeichnung des Schenkungsvertrags wird dieser dem Finanzamt oder der Schenkungssteuerstelle geschickt. Sie prüfen, ob die Übertragung den üblichen Bedingungen entspricht.

In den meisten Fällen ist das Nießbrauchrecht die beste Wahl

Die steuerliche Veranlagung von Immobilienübertragungen lässt sich nicht dadurch umgehen, dass Eltern ihren Kindern Haus oder Wohnung für geringes Geld überlassen. Würde die eingangs erwähnte Immobilie beispielsweise für 50.000 Euro an die Tochter verkauft, so müsste diese dennoch Steuern zahlen. Das Finanzamt nähme den Verkehrswert von 650.000 Euro als Grundlage, von denen dann noch 600.000 Euro zu versteuern wären.

Einschränkungen einer Übertragung: „Möchten die Eltern sichergehen, dass sie in der Immobilie bis zu ihrem Tod leben können, ist ein Wohnungsrecht die beste Lösung“, sagt Reiff. Ist die Immobilie vermietet oder möchten sich die Eltern eine spätere Vermietung vorbehalten, dann ist in den meisten Fällen das Nießbrauchrecht die beste Wahl. Dieses kann unterschiedlich gestaltet werden. So können die Eltern als Nießbrauchberechtigte nicht nur die Mieten erhalten, sondern auch alle Kosten wie Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen haben.

Dann sind die Kinder zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, aber die Eltern tragen Kosten und Lasten wie ein Eigentümer. Der Nießbrauch kann auch so gestaltet werden, dass gewisse Kosten von den Kindern zu tragen sind. „Wird vom Nießbrauchrecht Nutzen gemacht, wirkt sich das auf den Wert der Immobilie bei Übertragung aus“, sagt Reiff. Er sinkt dadurch.

Des Weiteren können sich die Eltern Rückforderungsrechte vorbehalten. Droht der Verlust der Immobilie, wie beispielsweise bei Verkauf ohne Zustimmung, Insolvenz oder Zwangsversteigerung, kann für diese und weitere Fälle eine Rückübertragungsverpflichtung vereinbart werden. Die Rückforderungsrechte der Eltern werden im Grundbuch abgesichert.