In Deutschland werden in den kommenden Jahren weit mehr Wohnungen benötigt als von Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) angegeben. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge müssten in den Jahren 2015 bis 2020 jährlich 430.000 neue Wohneinheiten entstehen, um die wegen der Flüchtlinge und anderer Zuwanderung stark steigende Nachfrage decken zu können.

Hendricks geht aktuell von einem Bedarf von 350.000 Wohnungen pro Jahr aus. Ältere Berechnungen nennen 270.000 Einheiten, die erforderlich sind.

Tatsächlich gebaut wurden in den vergangenen Jahren deutlich weniger, nämlich zwischen 240.000 und 260.000 Wohneinheiten. Gemessen an der Bauleistung des Jahres 2014 sei eine Ausweitung der Bautätigkeit um 75 Prozent erforderlich, so das IW. Andernfalls würden bei gleichbleibender Neubautätigkeit am Ende des genannten Sechsjahreszeitraums insgesamt mehr als eine Million Wohnungen fehlen. Vor diesem Hintergrund sagt das IW mittelfristig weiter steigende Mieten und Immobilienpreise voraus.

Bautätigkeit hinkt hinterher

Die Wahrscheinlichkeit, dass es tatsächlich so kommt, ist nicht gering. Denn erstens hinkt die Bautätigkeit besonders in Ballungsräumen ohnehin der Nachfrage seit Jahren hinterher. Davon zeugen schwindelerregende Mieten und Kaufpreise in Städten wie München oder Frankfurt am Main. Ein kurzfristiger Anstieg der Neubauaktivität in der Größenordnung von 75 Prozent ist wegen der begrenzten personellen und logistischen Kapazitäten der Branche kaum möglich.

Zweitens hat das IW den künftigen Bedarf nicht einfach geschätzt, sondern vier Szenarien mit unterschiedlichen Grundannahmen entworfen, die alle auf einen jährlichen Neubaubedarf von mehr als 400.000 Wohnungen kommen. Als wahrscheinlichste Variante nennt das IW eine Zahl von einer Million Zuzüglern im Jahr 2015, die von 2016 bis 2020 auf jährlich 800.000 zurückgeht.

Auf Basis bisheriger Daten gehen die Studienautoren davon aus, dass knapp 90 Prozent der Asylsuchenden unter 40 Jahren und 70 Prozent unter 30 Jahren alt sind. Außerdem rechnet das IW damit, dass rund zwei Drittel der Flüchtlinge Familienmitglieder nachholen, und zwar im Durchschnitt drei.

Gute Geschäfte für Baubranche

Berücksichtigt wurden zudem die Herkunftsländer, die für das Bleiberecht in Deutschland eine zentrale Rolle spielen. So stellten 2015 bis einschließlich Oktober knapp 104.000 Flüchtlinge aus Syrien einen Asylantrag in Deutschland, wovon mehr als 93 Prozent – zumindest vorläufig – bleiben durften. Hingegen lag diese „Gesamtschutzquote“ für die rund 24.500 Zuwanderer aus Serbien bei nur 0,1 Prozent. Auch mehr als 99 Prozent Albaner, Mazedonier und Menschen aus dem Kosovo erhielten kein Aufenthaltsrecht. Dass dies Quoten für den hiesigen Wohnraumbedarf eine Rolle spielen, liegt auf der Hand.

Getrennt von den Flüchtlingen betrachtete das IW Zuwanderer aus der EU, was für die Berechnung des benötigten Wohnraums eine Rolle spielt. Für europäische Zuwanderer nehmen die Autoren eine Wohnfläche an, die Angehörige der „zweiten Generation“, also Kinder mit ausländischen Eltern, im Durchschnitt zur Verfügung haben. Für Asylsuchende geht das IW von den Wohnraumgrößen aus, die Hartz-IV-Empfängern nach dem Sozialgesetzbuch II zusteht. Sie haben pro Kopf durchschnittlich ein Fünftel weniger Wohnfläche zur Verfügung als die übrige Bevölkerung.

Alles in allem sind die Berechnungen plausibel. Für die Kommunen bedeuten sie eine gewaltige Herausforderung. Der Bauwirtschaft verheißen sie bis auf weiteres gute Geschäfte.