Studie: Wohnungsmarkt bleibt bis mindestens 2007 sehr entspannt / Zeit bei der Immobiliensuche: Weiterhin sinkende Preise

BERLIN, 11. Mai. Mieter können auch in den kommenden Jahren mit annehmbaren Preisen auf dem Wohnungsmarkt rechnen. Nach einer Untersuchung des Eduard Pestel Instituts für Systemforschung in Hannover müssen die Vermieter bei Wiedervermietungen noch bis zum Jahr 2004 Mietabschläge in Kauf nehmen. Nach 2004 werde sich dann das Neubauangebot an Mietwohnungen soweit eingeschränkt haben, dass bis 2007 wieder mit einem leichten Preisanstieg zu rechnen sei, sagte Matthias Günther, einer der beiden Autoren der Studie in dieser Woche in Berlin. Selbst für die Hauptstadt gelte nichts anderes, sagte Günther der "Berliner Zeitung" (siehe das unten stehende Gespräch).Weil der Markt für Wohnimmobilien gesättigt sei, hätten die Nachfrager Zeit bei der Suche. "In einem Markt, in dem die jährlichen Zubauten oberhalb der Bedarfszahlen liegen, werden die Preise auch in Zukunft leicht rückläufig sein", sagte Günther. Das Preisniveau für Mieten und Immobilien werde in den nächsten drei Jahren unter Druck bleiben. "Den größten Wertverlust müssen die Vermieter von Standardwohnungen im ländlichen Raum hinnehmen." Diese würden bis 2007 fast 40 Prozent ihres Wertes verlieren, "in den kommenden vier Jahren mindestens 30 Prozent. Dagegen verlören Eigentumswohnungen in den Zentren nur rund fünf Prozent ihres Wertes bis 2004, danach würden "sie wieder um den gleichen Wert zulegen, weil man das Angebot dort kaum noch ausweiten kann".Angebot überwiegt die NachfrageWertstabiler sind nach Günthers Ausführungen auch die Eigentumswohnungen in den Speckgürteln der Zentren, die den Berechnungen zufolge dennoch bis 2004 rund zehn Prozent ihres Wertes abgeben werden und danach bis zum Jahr 2007 noch einmal fünf Prozent. Bei den Einfamilienhäusern sind laut der Studie die Reihenhäuser am wenigsten begehrt, die bis zum Jahr 2004 in jeder Lage Preisabschläge bis mindestens 15 Prozent hinnehmen müssten. Danach verlören sie noch einmal fünf Prozent an Wert. Bei freistehenden Einfamilienhäusern betragen die geschätzten Abschläge bis 2004 in allen Lagen fünf Prozent. Die Häuser in den Speckgürteln legen anschließend wieder zu, während die Gebäudepreise im ländlichen Raum der Untersuchung zufolge noch einmal sinken. Der prognostizierte Rückgang in fast allen Segmenten sei in erster Linie auf die demografische Entwicklung zurückzuführen, sagte Günther. Das zeige sich besonders in Ostdeutschland. "Seit 1995 ist in den neuen Bundesländern von der Nachfrage her gesehen kein Geschosswohnungsbau mehr notwendig", sagte der Wissenschaftler. Zwar sei die Nachfrage nach dem Ende der ersten starken Abwanderungswelle und dem einsetzenden Trend zu Single-Haushalten bis 1995 auf 130 000 Wohnungen jährlich gestiegen. Doch seither stünden pro Jahr auch 150 000 Wohnungen bereit."Sie werden leer, weil die Menschen zunehmend in Eigenheime ziehen, und weil alte Leute sterben oder in ein Altenheim ziehen." Bis zum Jahr 2010 bleibe die Nachfrage stabil bei bis zu 110 000 Wohnungen. Auch wenn ab 2006 oder 2007 das Einwanderungsgesetz greife, könne der dann entstehende Bedarf von 190 000 Wohnungen leicht aus dem Leerstandsangebot gedeckt werden, sofern die Qualität stimme. "Die Einwanderung wird kommen", sagte Günther. Sein Institut gehe davon aus, dass ab 2007 eine Zuwanderung einsetze, die sich in den darauf folgenden Jahren bei 500 000 Neubürgern jährlich einpendeln werde. Auch in den alten Bundesländern sei man aus wohnungswirtschaftlicher Sicht auf Menschen aus dem Ausland angewiesen. Denn bis ein Einwanderungsgesetz komme, werde die Nachfrage nach Mietwohnungen auch hier, von wenigen Ballungsräumen wie München abgesehen, nicht mehr zunehmen. Im Gegenteil stünden schon jetzt auch in Westdeutschland viele Wohnungen im Altbestand leer.Keine SpekulationenSeit 1995 liegt die demografisch induzierte Nachfrage der Studie zufolge in den alten Ländern bei rund 500 000 Wohnungen jährlich. "Doch schon im Jahr 2000 sind rund 580 000 Wohnungen am Markt angeboten worden", sagte Günther. Da sich bis 2006 ein großer Wohnungsüberhang aufgebaut habe, sei sogar die dann zu erwartende wachsende Nachfrage zunächst aus dem Bestand zum decken. Preisprognosen für die Zeit nach 2007 hat das Institut noch nicht gestellt."Das wäre zu spekulativ. Bei den Wanderungen sind wir im Moment am Schwimmen. Wir mussten zwar für das weitere Wohnungsszenario von einer Annahme ausgehen, die wir auch für realistisch halten, doch wie viele Menschen wirklich zu uns kommen, weiß man einfach nicht", sagte Günther. Doch von dieser Frage hänge auch die weitere Preisentwicklung ab. "Ob wir im Jahr 2010 wirklich wieder eine neue zyklische Aufwärtsbewegung der Wohnungsnachfrage haben, ist weit gehend von der Frage der Zuwanderung abhängig."Auswirkungen auf Kreditnachfrage // Auch auf die Banken bleibt die Flaute am Wohnungsmarkt nicht ohne Wirkung. So wird die Nachfrage nach Neubaukrediten der Studie zufolge bis 2003 rückläufig sein.Ab dem Jahr 2004 werde dann die Kreditnachfrage für den Kauf von Bestandswohnungen die Neubaukreditnachfrage übersteigen, sagen die Forscher.Das nachgefragte Kreditvolumen für Wohnungsmodernisierungen und Instandsetzungen wird laut Untersuchung um fast 30 Prozent zunehmen.Wegen des konstant niedrigen Zinsniveaus wird die Ablösung von Krediten an Bedeutung verlieren.QUELLE: EDUARD PESTEL INSTITUt; BLZ/KATRIN BORN Nachfragefälle nach Wohngebäudetypen. Allein im Grünen oder ganz schick: Das Bedürfnis nach Individualität beim Wohnen ist weiterhin ausgeprägt.