Berlin - Ein Bürokomplex in San Francisco oder ein Office-Center in Freiburg – die Objekte, für die Immobilienfonds aufgelegt werden, sind vielseitig. Lange Jahre galten sie als interessante Investition, gerieten aber durch die Finanzkrise in Verruf. Der Gesetzgeber besserte nach. Aber sind Immobilienfonds heute eine gute Geldanlage? Vielleicht eine Alternative zum eigenen Wohneigentum? Wir fragten bei Finanzexperten nach.

Die Branche

„Immobilienprodukte kamen Ende 2020 auf ein Nettovermögen von insgesamt 244 Milliarden Euro. Sie spielen damit eine bedeutende Rolle“, sagt ein Sprecher des BVI, des Bundesverbands Investment und Asset Management in Frankfurt. Von der Gesamtsumme fielen 11 Milliarden Euro auf geschlossene Immobilienfonds und der Rest auf offene Immobilienfonds (je zur Hälfte auf Publikumsfonds und Spezialfonds). „Im vergangenen Jahr erlebten offene Publikumsfonds ihr zweitbestes Neugeschäft seit 2013“, sagt der BVI-Sprecher.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, bei denen Anleger sich in der von ihnen gewünschten Höhe am Kauf von Immobilien beteiligen. Das ist schon mit kleinen Summen möglich. Der Ausgabeaufschlag beträgt in der Regel fünf Prozent. Offene Immobilienfonds unterscheiden sich nach regionaler Ausrichtung – vor allem mit Schwerpunkten in Deutschland, Europa und den USA – sowie nach Marktsegmenten – also: Wohnen, Büros, Gewerbe oder Nahversorgung. „Offene Immobilienfonds verwalten große Volumina, einzelne Fonds sogar im zweistelligen Milliarden-Bereich“, sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfonds-Analyse in dem europäischen Rating-Unternehmen Scope Analysis. Die Wertentwicklung hängt wesentlich davon ab, wie hoch die Mieteinnahmen sind und wie sich der Wert der Gebäude entwickelt. Scope Analysis verzeichnete zuletzt einen „spürbaren“ Rückgang der Vermietungsquoten bei offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr.

Geschlossene Immobilienfonds

Hier erwerben Anleger Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft, die einzelne oder mehrere Immobilien erwirbt. In der Regel gibt es fixe Mindestanlagesummen. Bei einem Bürokomplex an den ehemaligen Landungsbrücken von San Francisco von Jamestown beträgt diese zum Beispiel 30.000 Dollar, bei dem Office-Center in Freiburg von Wealthcap Immobilien Deutschland 42 liegt sie bei 10.000 Euro. Darin enthalten sind auch oft nicht unerhebliche Kosten – vor allem Vertriebsprovisionen und administrative Kosten. Die Laufzeit von geschlossenen Fonds beträgt typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre. „Geschlossene Immobilienfonds sind viel fokussierter als offene“, sagt Knorr. Durch die Konzentration ist aber auch das Risiko höher. „Gerät die Immobilie des Fonds in Schwierigkeiten – zum Beispiel derzeit vermehrt bei Hotelobjekten – so können Anleger auch Verluste erleiden“, fügt sie hinzu.

Der Anleger wird durch den Erwerb von Fondsanteilen Gesellschafter, zum Beispiel Kommanditist, erklärt der BVI-Sprecher. Hat der Fonds die Phase beendet, in der die Anteile erworben werden können, die sogenannte Platzierungsphase, wird der Fonds geschlossen. Der Anleger hat während der Laufzeit grundsätzlich keinen Anspruch auf Rücknahme seiner Anteile durch den Emittenten. Er kann seine Anteile vor der Abwicklung seines Fonds nur über einen Zweitmarkt veräußern.

Neue Gesetzgebung

Im Zuge der Finanzkrise 2008 gerieten einige offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten, als Tausende Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückwollten. Die Auszahlung der Anlegergelder wurde daraufhin ausgesetzt, einige Fonds wurden liquidiert. Die Anleger verloren ihr Geld. Daraufhin veränderte der Gesetzgeber den gesetzlichen Rahmen für die Anlage in offenen Immobilienfonds.

Für Anleger offener Immobilien-Publikumsfonds gilt seit Juli 2013 eine zweijährige Mindesthaltefrist. Zudem müssen Anleger eine einjährige Kündigungsfrist einhalten, die allerdings schon während der Mindesthaltefrist ausgesprochen werden kann, so der BVI-Sprecher. Allerdings ist ein Verkauf von Fondsanteilen häufig über die Börse möglich. Er ist dann gebührenpflichtig und abhängig vom aktuellen Tagespreis.

Eignung für Privatanleger

„Offene Immobilienfonds sind als Basisinvestment für Privatanleger geeignet“, sagt Sonja Knorr von Scope Analysis. Sie rechnet dieses Jahr mit einer durchschnittlichen Rendite von 1,5 Prozent. Einzelne Fonds könnten aber sogar eine leicht negative Wertentwicklung in diesem Jahr haben. Besonders deutsche Immobilienfonds seien hingegen ein „Hort der Stabilität“. Auch offene Immobilienfonds mit Schwerpunkt Europa erzielen weiterhin solide Renditen. Die Fonds hätten häufig ein sehr großes Volumen, das ihnen eine gewisse Stabilität verleiht. Geschlossene Immobilienfonds sieht Knorr eher als Anlageprodukt für vermögende Privatinvestoren. „Die Risiken sind höher, die Streuung ist geringer, die Rendite liegt dafür zwischen 3,5 und 4 Prozent.“

Der unabhängige Honorarberater Klaus Porwoll von PecuniArs Berlin bietet seinen Kunden zurzeit keine offenen oder geschlossenen Immobilienfonds an. „Ich halte es nicht für gesichert, dass das Geld in Krisenzeiten zurückfließt.“ Er ist außerdem skeptisch, ob die derzeitige Gesetzeslage ausreicht, um im Krisenfall das Geld der Anleger zu sichern. Bei geschlossenen Fonds sieht er die Kosten als zu hoch an, um für den normalen Anleger eine ausreichende Rendite zu bieten. „Nach Erfahrungswerten können die Kosten sogar bis zu 30 Prozent betragen. Was bringt es, wenn man fünf bis zehn Jahre investiert bleiben muss, um den alten Stand zu erreichen?“, sagt er. Einen Zweitmarkt gebe es zwar, die Investments könnten aber nur mit Preisabschlägen verkauft werden. Eine Alternative seien Immobilien-ETFs, also Indizes, die Immobilienunternehmen abbilden und die kostengünstiger sind. Allerdings sollte diese Investition zur Risikomentalität und zu den Zielen passen, sagt Porwoll.

Maximilian Kleyboldt von der Frankfurter Bethmann Bank sieht offene Immobilienfonds durchaus als attraktive Beimischung in einem Depot. „In ein gut gemischtes Depot gehört auch ein offener Immobilienfonds“, sagt er. Wer allerdings selbst eine Immobilie besitze, könne auf den Fonds verzichten, denn er habe den Bereich abgedeckt. Entscheidend sei der Blick aufs Gesamtvermögen, sagen alle drei Experten. Kleyboldt rät, bei der Auswahl auf die Qualifizierung des Beraters zu achten. Er ist Vorstandsmitglied im Financial Planning Standards Boards (FPSB) Deutschland, das Standards zur Methodik der ganzheitlichen Finanzberatung setzt und Finanzberater zertifiziert. Die Alternative sind die selbst gemanagten Finanzen. „Dann verzichtet man auf die Beratung. Das muss man entsprechend abwägen“, gibt Kleyboldt zu bedenken.