Berlins Immobilienmarkt entwickelt sich weiter und die Preise steigen.

Die deutsche Hauptstadt gewinnt jedes Jahr Neuankömmlinge mit einer perfekten Mischung aus Wirtschaft, politischer Situation und qualitativ hochwertigem Leben. Insbesondere in den zentralen Bereichen besteht eine große Nachfrage nach Immobilien, die das Angebot nicht bewältigen kann. Trotz zahlreicher Neubauprojekte - von geöffneten genossenschaftlichen Baufirmen oder von privaten Bauträgern, privaten Initiativgenossenschaftsprojekten und zentralen Exklusivangeboten - entspricht das Angebot noch nicht dem Bedarf. Die Folgen sind der Anstieg der Immobilienpreise und -mieten.

Die durchschnittlich angefragten Immobilienpreise in Berlin für eine einzelne Wohnung liegen bei rund 3,706 Euro pro Quadratmeter (+ 12,7% mehr als im Jahr 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018); Diese Zahl steht für ganz Berlin. Internationale Investoren sehen das hohe Potenzial der Stadt an der Spree und interessieren sich besonders für Mehrfamilienhäuser. Die durchschnittlichen Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser liegen bei rund 2.621 Euro pro Quadratmeter (+ 16,4% mehr als 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018) und Angebotspreis bei 3.330 Euro (erstes Quartal 2018).

Internationale Investoren hoffen, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Tatsächlich sind sie im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen immer noch sehr niedrig. Dabei kaufte eine dänische Pensionskasse 3.700 Wohnungen. In Bezug auf das Transaktionsvolumen ist der Anteil internationaler Investoren von 27% gewachsen. (Wirtschafts Woche).

Die Strategie der Anleger wandelt sich von „Kaufen und Verkaufen“ zu „Kaufen und Halten“. Im ersten Quartal 2018 wurden im Vergleich zum Vorjahr 12% weniger Einzelwohnungen verkauft (Berliner Zeitung).

Preisklassen

In Preisklassen lässt sich feststellen, dass die niedrigere Preisspanne (unter 2.000 Euro pro Quadratmeter) abnimmt und in einigen Bezirken Berlins keine Wohnungen mehr für eine solche Preiskategorie verfügbar sind. Die Preisspanne zwischen 2.000 Euro pro Quadratmeter und 4.000 Euro pro Quadratmeter ist derzeit die wichtigste. Die Preisspanne zwischen 4.000 Euro pro Quadratmeter und 6.000 Euro pro Quadratmeter wird erweitert, während die höchste Preisspanne (ab 6.000 Euro pro Quadratmeter) unter 10% bleibt (Hyp Wohnmarktreport).

In jedem Bezirk gibt es noch theoretische, bezahlbare Wohnungen: Weniger als ein Drittel der Wohnungen in Berlin wurde für moderate Haushalte ab 6,50 Euro beworben oder für bescheidene Einkommen vermietet. Es handelt sich auch um Immobilien mit qualitativen Nachteilen (wie Situation, Umgebungsbedingungen oder Bauvolumen).

Prognose

Entsprechend der aktuellen Immobiliensituation in Berlin steigen die Immobilienpreise für alle Arten von Immobilien. Entscheidend für die Durchschnittspreise pro Quadratmeter sind vielmehr die Ausstattung und vor allem der Ort der Immobilie.

Bei bestehenden Wohnungen hängen die Preise noch stärker von Kriterien wie der Umgebung, der Qualität, dem Alter und der Oberfläche ab. Die durchschnittliche Wohnungsfläche in Berlin betrug im Jahr 2017 70,4 Quadratmeter (Focus). Das durchschnittliche Neubau-Gebäude hat eine Fläche von unter 100 Quadratmetern. Neubau-Wohnungen sind im Durchschnitt rund zehn Quadratmeter größer als Altbau-Wohnungen, die in Berlin rund 16 Prozent ausmachen (Zensus, 2011). In der Hauptstadt sind mehr als 50% der privaten Haushalte Einzelhaushalte.

Insgesamt verteilt sich Berlin auf ca. 1,9 Mio. Wohnungen, davon sind ca. 1,6 Mio. Wohnungen vermietet. In der Hauptstadt werden immer mehr Wohnungen zu Privathäusern umgebaut. In den letzten Jahren ist die Zunahme von Privatwohnungen auch der Konzentrationspunkt im Bauwesen.

Das Angebot für Mehrfamilienhäuser wird daher noch weiter reduziert. Das niedrigste Angebot für steigende Ansprüche sorgt für steigende Preise. Eigentümer von Wohngebäuden erhöhten ihre Angebotspreise im Jahr 2018 von durchschnittlich 16,4% pro Quadratmeter.

Das Forschungsunternehmen „F + B“ teilte mit, dass Berlins Standardwohnung im zweiten Quartal 2018 eine Durchschnittsmiete von 9,33 Euro pro Quadratmeter hat.

Vergleich: Die Durchschnittsmiete im Jahr 2017 betrug rund 8,57 Euro pro Quadratmeter. In Neukölln und Marzahn-Hellersdorf wurde die höchste Mieterhöhung verzeichnet, in Friedrichshain-Kreuzberg entwickelt sich auch die Durchschnittsmiete. Sogar das Prinzip, dass unbesetzte Wohnungen mehr Geld kosten, ist nicht mehr so offensichtlich, weil Immobilien eine beliebte Investition sind - wenn die Rendite folgt.

Ein weiterer Trend betrifft möblierte Wohnungen. Durch die Digitalisierung sind vor allem internationale Studierende und Berufstätige betroffen. Sie kommen nur für kurze Zeit in die deutsche Metropole und suchen in der Regel eine möblierte Mietwohnung.

Rekordpreise werden für einzelne Objekte registriert. Für eine Villa in Grünewald wurden 6,6 Millionen Euro ausgegeben. Die Preise für Häuser in guten Lagen bewegen sich zwischen 500.000 und 2,5 Millionen Euro für bereits gebaute Immobilien und zwischen 600.000 und 3,5 Millionen Euro für Neubau-Gebäude.

Fazit

Insgesamt wird für 2019 eine Preiserhöhung erwartet, insbesondere für die Mehrfamilienhäuser und Mietwohnungen wie unbebaute Grundstücke - Objekte, die als Investitionen dargestellt werden könnten. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist man bei einem guten Immobilienmakler in Berlin bestens Beraten.

Die Firma Saxowert Immobilien Gmbh & Co. KG mit Sitz auf dem Kurfürstendamm 30 in Berlin ist ein sehr guter Anlaufpunkt um sich zum Thema Immobilien in Berlin beraten zu lassen. Fachmännisch und mit Expertise zum Berliner Immobilienmarkt beraten hier die Makler zu Kauf, Verkauf und Vermietung.