Neue Fassade spiegelt den Unterschied zwischen Eigentum und Mieten wider:
Foto: imago images/Sabine Gudath

BerlinFür die eigene Altersvorsorge ist neben Riester-Rente, Aktienfonds und Co. eine eigene Immobilie für viele Menschen erstrebenswert. Dabei sollte man nicht nur an eine Stadtwohnung oder ein Einfamilienhaus mit Garten denken. Eine Pflegeimmobilie kann eine sinnvolle Alternative als Kapitalanlage sein, um die eigene finanzielle Zukunft zu sichern.

Wie funktioniert das Prinzip einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Der Käufer erwirbt einen Anteil an einem Pflegezentrum. Das ist in der Regel ein Zimmer und ein entsprechender Anteil an den Gemeinschaftsräumen wie Küche oder Büros. Der Kauf wird ins Grundbuch eingetragen, ist also vererbbar oder kann im Bedarfsfall verkauft werden. Bei den meisten Anbietern kann man auch selbst einziehen, wenn man pflegebedürftig wird, in einigen Fällen kann man sein Selbstnutzungsrecht auch auf Familienmitglieder übertragen. Um die Vermietung kümmert sich der Betreiber, der in der Regel einen 15- bis 20-jährigen Pachtvertrag hat. Er garantiert, dass der Käufer keine Mietausfälle befürchten muss und kümmert sich um Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Der Käufer bekommt monatlich die Mieteinnahmen ausgezahlt.

Was macht die Pflegeimmobilie attraktiv?

Die Gesellschaft wird immer älter. Wurden die Menschen vor 100 Jahren im Schnitt nicht einmal 50 Jahre alt, liegt die Lebenserwartung heute bei über 80 Jahren, Tendenz steigend. Fünf Prozent der Bundesbürger sind bereits jetzt älter als 80 Jahre, 2050 werden es dreimal so viele sein, schätzt das Statistische Bundesamt. Entsprechend steigt der Bedarf an Pflegeheimen. „Damit ist die Pflegeimmobilie eine relativ sichere Anlageform, Leerstand ist äußert unwahrscheinlich“, sagt Markus Preikschat, Berliner Finanzberater der Telis Finanz AG. Ein weiterer Vorteil: Der Käufer muss sich nicht um tropfende Wasserhähne oder kaputte Fenster kümmern – das macht die Betreibergesellschaft für ihn. „Die Investition in eine Pflegeimmobilie hat alle Vorteile, die man beim Kauf einer Immobilie üblicherweise hat, nicht aber deren Nachteile“, so Preikschat.

Pflegeimmobilie – Vor- und Nchteile auf einen Blick

Pluspunkte: Mietsicherheit, geringer Verwaltungsaufwand und solide Renditen. In der Regel wird mit Renditen von 4-6% p.a. auf den Kaufpreis gerechnet. Dazu kommt eine geringe Konjunkturabhängigkeit. Da die Nachfrage nach Pflegeplätzen stark steigen wird, sind Pflegeimmobilien weniger konjunkturabhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Nachteile: Es dauert einige Zeit, bis sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Eine Pflegeimmobilie lohnt sich deshalb nur mit jahrzehntelangem Anlagehorizont. Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. Dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Dazu kommen rechtliche Risiken: Pflegeeinrichtungen sind deutlich stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien und die Politik ändert regelmäßig die geltenden Richtlinien.

Gibt es neben dem demografischen Wandel weitere Sicherheiten?

„In gewisser Weise holt man den Staat mit ins Boot“, erklärt Preikschat. Immerhin übernimmt er, je nach Pflegegrad, einen wesentlichen Anteil der Kosten eines Heimplatzes. Damit sind Mietausfälle nahezu ausgeschlossen. Da die Wartelisten auf Heimplätze deutschlandweit lang sind, werden freiwerdende Plätze umgehend neu belegt, so dass kaum Ausfälle zu befürchten sind. Noch ein Pluspunkt für den Eigentümer: Da die Vermietung eines Heimplatzes eine gewerbliche Vermietung ist, greift der Mietendeckel nicht.

Für wen lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist besonders für junge Leute interessant. Schon mit kleinen monatlichen Raten kann eine Finanzierung bei einer Bank beantragt werden.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Das kommt, wie auch beim Kauf einer Eigentumswohnung, auf die Größe an. 100.000 Euro sind ein guter Richtwert für ein Zimmer in einem Pflegeheim. „Das kann man schon für rund 150 Euro im Monat finanzieren“, erklärt Preikschat. „Die Kaufnebenkosten muss der Käufer allerdings selbst aufbringen. Bei einem Immobilienwert von 100.000 Euro sind das in Berlin etwa 8500 Euro, die man auf den Tisch legen muss.“ Dazu zählen die Kosten für den Notar (etwa zwei Prozent des Kaufpreises) und die Grunderwerbssteuer (in Berlin 6,5 Prozent). Wer seine Pflegeimmobilie nach 20 oder 25 Jahren abbezahlt hat, hat die Mieteinnahmen fortan als zusätzliche Rente zur Verfügung.

Welche Fehler sollte man vermeiden?

Eine seriöse Betreibergesellschaft ist das A und O. „Bei Pflegeimmobilien gibt es keine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ob man im Alter einziehen kann oder nicht, hängt in der Regel davon ab, ob gerade ein Platz frei ist“, sagte Hans Kersel, Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY dem Wirtschaftsmagazin capital.de. Das weiß auch Preikschat: „Seriöse Firmen  bieten ihren Kunden die Möglichkeit, einmal pro Immobilie einen sogenannten Joker zu nutzen, um auf der Warteliste auf Platz eins vorzurücken.“ Und noch ein Tipp: „Niemals würde ich in eine Pflegeimmobilie investieren, die noch nicht fertig gebaut ist.“ Dort sei das Risiko vergleichsweise hoch, weil man als Eigentümer in der Verantwortung steht, wenn das Objekt später als geplant fertig wird oder beim Bau plötzlich höhere Kosten anfallen als abgesprochen. Preikschats Tipp: Vor dem Kauf die Immobilie besichtigen.

Wie hoch sind die Risiken?

„Gerade in Corona-Zeiten würde ich das Risiko beim Kauf einer Pflegeimmobilie als viel geringer einschätzen, als beispielsweise in Aktien zu investieren“, so Preikschat. Dennoch warnt die Stiftung Warentest: Pflegeapartments seien weder einfache noch risikolose Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt entscheidend vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers ab. „Auch deshalb ist eine Immobilie aus einem Betreiber-Pool durchaus sinnvoll“, meint Preikschat. Geht ein Betreiber tatsächlich in die Insolvenz, wird das Heim in der Regel sofort von einem Konkurrenten aus dem Pool aufgekauft, da Heimplätze überall dringend gesucht werden.