Das Haus von den eigenen Eltern übertragen zu bekommen, hat auch Tücken. 
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BerlinGebe lieber mit der warmen, als mit der kalten Hand – sagt ein Sprichwort. Viele Eltern übertragen deshalb schon zu Lebzeiten ihr Eigenheim an die eigenen Kinder. Diese vorweggenommene Erbfolge ist rein rechtlich gesehen eine Schenkung. Und die hat nicht nur Vorteile. „Ich rate dazu, die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Nicht zuletzt stehen steuerliche Motive im Vordergrund. Davon allein sollte man sich aber auf keinen Fall leiten lassen“, erklärt Rechtsanwalt Otto N. Bretzinger, der mehrere Bücher für die Verbraucherzentrale geschrieben hat.

Wann macht eine vorweggenommene Erbfolge Sinn?

Es gibt mindestens drei gute Gründe, das Eigenheim an seine Kinder weiterzugeben. Erstens: Die Immobilie ist für die Eltern zu groß geworden, nachdem die eigenen Kinder aus dem Haus sind. Und auf der anderen Seite kündigt sich Nachwuchs an. Zweitens: Eine umfassende Renovierung steht an. Die kostet viel Geld und man braucht einen Kredit. „Dann ist die Übertragung der Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge überlegenswert“, rät Bretzinger. Drittens: Notwendige Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten können von den Eltern nicht mehr geleistet werden.

Kann man die Schenkungen an einer Gegenleistungen des Kindes festmachen?

Ja, und das ist auch die Regel. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten. Das Einräumen eines Wohnrechtes für die Eltern ist eben so gängig wie das Zahlen von Rentenzahlungen oder Pflegeverpflichtungen. Von letzterem rät der Anwalt aber ab: „Der Übergeber sollte sich darüber bewusst sein, dass man Pflegeleistungen letztlich nicht erzwingen kann. Ferner sollte berücksichtigt werden, dass ohnehin ein gesetzlicher Anspruch auf Pflegeleistungen der sozialen Pflegeversicherung besteht.“

Was muss man bei der Zahlung von Rentenleistungen beachten?

„In jedem Fall sollte die Rentenhöhe an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt sein. Denn nur dann bleibt die vereinbarte Rente für die gesamte Dauer wertbeständig“, meint Bretzinger. Im Übergabevertrag müssen die Höhe der Rente, der Beginn der Leistungspflicht und die Fälligkeit geregelt werden. Diese Rente wird in der Regel bis zum Lebensende gezahlt.

Können Eltern die verschenkte Immobilie weiter nutzen?

Ja. Man unterscheidet zwischen dem Nießbrauchsrecht und dem  Wohnrecht. Das Wohnrecht beschränkt sich – wie der Name schon sagt – auf das reine „Wohnen“. Der Nießbrauch geht aber darüber hinaus. Der Nießbraucher muss die Wohnung nämlich nicht selbst bewohnen. Er kann sie auch vermieten. In diesem Fall steht ihm dann die monatliche Miete zu. „Dem Übergeber würde ich raten, im Übergabevertrag ein lebenslanges Nießbrauchsrecht zu vereinbaren, das ins Grundbuch eingetragen wird. Wichtig ist, dass im Vertrag festgelegt wird, wer welche Kosten zu tragen hat“, erklärt Dr. Bretzinger.

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Ist die Schenkung ein geeignetes Mittel für eine Pflichtteilsreduzierung des Nachlasses?

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, um sie dem Zugriff von enterbten Pflichtteilsberechtigten zu entziehen, sollte sich darüber im Klaren sein, dass das nicht in jedem Fall geht. Die geschenkte Immobilie gehört nach der Übertragung noch zum fiktiven Nachlass für die sogenannten Pflichtteilsergänzungsansprüche. Diese verringern sich mit jedem Jahr nach der Schenkung um 10 Prozent, so dass nach zehn Jahren keine Teilhabe von enterbten Angehörigen mehr stattfindet. Aber auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel beim eingeräumten Nießbrauchsrecht. Deshalb sollte man sich unbedingt beraten lassen.

Ist die Schenkung steuerfrei?

Nein. Allerdings kann ein Kind bei der lebzeitigen Übertragung des Wohneigentums den ihm zustehenden allgemeinen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro geltend machen. Sind die Eltern je zur Hälfte Miteigentümer der Immobilie, steht dem Kind dieser Steuerfreibetrag gegenüber jedem Elternteil zu. Und wenn den Eltern als Gegenleistung ein Wohnrecht eingeräumt wird, vermindert sich der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs.

Kann man die Schenkung einer Immobilie gegebenenfalls wieder rückgängig machen?

Das ist nur in Ausnahmefällen möglich. Zum Beispiel dann, wenn das Kind vor den Eltern stirbt. Oder wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Kindes eröffnet wird. Wichtig: Man sollte sich im Übergabevertrag vertragliche Rückforderungsansprüche vorbehalten.

Welcher Form bedarf die Schenkung?

Wer die Schenkung eine Immobilie plant, muss in jedem Fall zum Notar, denn ein Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden.