Wer sich vor einigen Jahren ein Eigenheim zugelegt hat, sieht das heute wahrscheinlich mit gemischten Gefühlen: Einerseits dürfte der Wert der Immobilie seitdem deutlich gestiegen sein – sofern Lage und Qualität stimmen. Andererseits waren die Zinsen damals deutlich höher: Wer etwa im Jahr 2005 auf Nummer sicher ging und eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren wählte, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, muss für seinen Immobilienkredit in der Regel zwischen 4,5 und 5,5 Prozent Zinsen zahlen.

Aus damaliger Sicht schien das durchaus vernünftig. Denn verglichen mit früheren Zeiten waren 4,5 bis 5,5 Prozent Zinsen für einen langfristigen Immobilienkredit geradezu ein Schnäppchen. Kaum jemand konnte sich vorstellen, dass die Zinsen noch weiter fallen würden. Doch genau das ist geschehen: Aktuell gibt es Immobilienkredite mit 15 oder sogar 20 Jahren Laufzeit schon für rund zwei Prozent Zinsen.

Von den aktuell günstigen Konditionen profitieren: Statt sich darüber zu ärgern, sollten Immobilienkäufer, die vor zehn Jahren oder vor noch etwas längerer Zeit zugegriffen haben, daraus Kapital schlagen. Was viele nämlich nicht wissen: Nach zehn Jahren dürfen Kreditnehmer den Kredit kündigen und neu verhandeln. Das heißt: Sie können für die Restlaufzeit des Darlehens von den aktuellen extrem günstigen Konditionen profitieren.

Beachten sollten die Bauherren und Käufer allerdings: Der Immobilienkredit kann nur mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Das heißt, die Zinsbindung endet faktisch erst nach zehn Jahren und sechs Monaten.

Experten raten Betroffenen fast immer zur Kündigung: „Eine Neuverhandlung lohnt sich für absolut jeden Mandanten, dessen Bonität sich zumindest nicht verschlechtert hat“, sagt zum Beispiel Kurt H. Flesch, Geschäftsführer der Hansen & Heinrich Immobilienservice GmbH in Berlin. Flesch rechnet vor, dass derjenige, der 2005 einen Immobilienkredit aufnahm, bis heute in der Regel rund 15 Prozent des Darlehens getilgt hat. „Gleichzeitig ist die Immobilie in vielen Fällen im Wert deutlich angestiegen. Beides sind klare Argumente für eine Neuverhandlung des Kredits“, sagt Flesch.

Zinssatz von nur gut einem Prozent: Möglicherweise reicht dem Kreditnehmer bei der Verlängerung des Darlehens jetzt eine zehnjährige Zinsbindung aus. Die gibt es aktuell schon für knapp mehr als ein Prozent pro Jahr. Dann hat er im Vergleich zu seinen früheren Konditionen einen Zinsvorteil von vier bis 4,5 Prozent. „Nutzt er diesen Zinsvorteil voll zur Tilgungserhöhung, verkürzt er die Darlehenslaufzeit bis zur Volltilgung von ehemals 35 Jahren auf 24 Jahre“, rechnet Flesch vor. „Er ist also elf Jahre früher schuldenfrei.“

Flesch verdeutlicht das an einem Beispiel: Ein Ehepaar, nennen wir es Hans und Erna Müller, haben im Jahr 2005 für den Kauf ihres Eigenheims ein Baudarlehen in Höhe von 200 000 Euro zu 5,5 Prozent Zinsen bei 20 Jahren Zinsbindung aufgenommen. Die monatliche Rate hierfür betrug bei 1,0 Prozent Anfangs-Tilgung 1083,34 Euro. Nach 35 Jahren sollte das Darlehen abbezahlt sein. „Verhandeln sie heute den Kredit neu und sichern sie sich ein Prozent Zins für zehn Jahre bei gleichbleibender monatlicher Rate von 1083,34 Euro, dann sind sie in 14 Jahren schuldenfrei“, so Flesch – also elf Jahre früher als geplant.

Alternativangebot einholen: Mit der Kündigung bietet der Kreditnehmer der Bank Neuverhandlungen über ein neues Darlehen an. Zugleich sollte er noch mindestens ein Alternativangebot einer anderen Bank einholen. Mit der attraktivsten Offerte konfrontiert er dann seine Bank. Geht diese auf das günstige Alternativangebote nicht ein, schließt er den Darlehensvertrag bei der anderen Bank ab.

Flesch macht allerdings darauf aufmerksam, dass durch den Abschluss eines neuen Darlehens zusätzliche Kosten für Notar und Grundbuchamt entstehen, weil dann wieder eine Grundschuld auf die neue Bank eingetragen werden muss. In seltenen Fällen möchte das neue Institut ein neues Wertgutachten, das ebenfalls Kosten verursachen könnte, ergänzt Uwe Eilers, Vorstand der Geneon Vermögensmanagement in Königstein. Beide Experten sind sich jedoch einig, dass diese Gebühren angesichts der gewaltigen Zinsdifferenz zwischen dem alten und dem neuen Darlehen in der Regel nur einen Bruchteil der eingesparten Kosten ausmachen. Sofern die bisherige Bank ungünstigere Konditionen anbietet, sollte man ruhig mit einem Wechsel drohen, rät Eilers. Wenn die Konditionen der bisherigen Bank allerdings nur etwa 0,1 Prozent höher seien, mache ein Wechsel aufgrund der entstehenden Kosten und dem Aufwand für den Kreditnehmer im Regelfall aber keinen Sinn.

Nicht voreilig mit einem Wechsel der Bank drohen: „Wir halten die Neuverhandlung für legitim“, sagt auch Maik Bolsmann, Geschäftsführer der B&K Vermögen in Köln. „Wer aber mit einem Wechsel droht, sollte zuvor mit einer anderen Bank Einigkeit gefunden haben“, warnt er. Grundsätzlich sei aber der Weg des Dialogs mit dem Bankberater zielführender als eine Drohung.

Von der Drohung mit einer anderen Bank rät Flesch in jedem Fall ab. Das Anliegen sollte vielmehr in freundlicher und offener Art und Weise vorgetragen werden. Bankberater seien solche Verhandlungen gewohnt. „Daran zu glauben, dass die alte Bank von sich aus ein günstigeres Angebot vorlegt, ohne mit Wettbewerbskonditionen konfrontiert worden zu sein, wäre aber unrealistisch“, warnt Flesch. Eilers’ Empfehlung lautet: „Man sollte schon kurze Zeit vor dem Auslaufen der Zinsbindung in Verhandlung mit der bestehenden Bank treten. Eine Neuverhandlung des Kredits lohnt sich in den meisten Fällen.“