Immobilienmarkt: Die Angst vor der Blase

„München in schwindelerregenden Höhen“ – so überschreibt das Marktforschungsinstitut BulwienGesa seinen jüngsten Report über die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt. Nach den Erkenntnissen der Analysten stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen in der bayrischen Metropole zuletzt um 25 Prozent. Auch in anderen Ballungszentren klettern die Preise kräftig – und mit ihnen auch die Mieten.

Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Nein, sagt etwa die Bundesbank. Doch der grüne Finanzpolitiker Gerhard Schick wirft ihr Verharmlosung vor. Die Preisentwicklung spreche eindeutig für eine Preisblase in Ballungszentren. Es bestehe dringender Handlungsbedarf: „Noch ist die Blase sehr jung und kann gebremst werden“, sagte er der Berliner Zeitung.

Nach Ansicht von Schick sprechen mehrere Gründe für eine wachsende Blase. Ein entscheidender Faktor sei die europäische Finanzkrise. So habe die Unsicherheit über den Verbleib in der Eurozone zu einer massiven Kapitalflucht aus den Krisenländern nach Deutschland geführt. Dadurch seien deutsche Banken mit Liquidität überschwemmt worden, die Zinsen seien auf einem Rekordtief angelangt. Beides zusammen bewirke eine gefährliche Entwicklung.

Fallende Zinsen führten zu steigenden Immobilienpreisen, denn diese seien stets von dem getrieben, was sich die Menschen leisten könnten, erklärt Schick. Wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek in 30 Jahren abbezahlen will, er 1 000 Euro monatliche Belastung tragen kann und die Zinsen fünf Prozent betragen, kann er einen Kredit von 185 000 Euro bedienen. Wenn die Zinsen auf 2,5 Prozent sinken, kann er bei gleicher monatlicher Belastung einen Kredit von 250 000 Euro aufnehmen.

Dazu komme, dass die Banken wegen der hohen Liquidität Immobilienkredite leichter vergäben. Beleihungswerte würden großzügiger interpretiert, die Eigenkapitalanforderungen gesenkt. Nach Schicks Recherchen werden Immobilienkredite derzeit oft ganz ohne Eigenmittel vergeben. Ein zusätzlicher Preistreiber ist nach Meinung des Grünen-Politikers die auch in Deutschland bestehende Unsicherheit der Anleger wegen der Staatsschuldenkrise.

Bundesbank soll regulieren

„Vor einigen Jahren hätte man nie Immobilien erworben, wenn diese nicht wenigstens acht Prozent Rendite abgeworfen hätten“, sagt der Grünen-Finanzpolitiker. „Heute akzeptieren viele eine Rendite um die null Prozent, weil sie meinen, andere Alternativen seien noch schlechter.“

Schicks Schlussfolgerung: Wenn man die Entwicklung von Preisen und Mieten in den Griff bekommen wolle, müsse zunächst die Kapitalflucht aus den Krisenländern gestoppt werden. Das geht seiner Meinung nach nur, indem die dortigen Anleger wieder Vertrauen in die heimischen Banken gewinnen.

Schick plädiert für eine umfassende Bankenunion und einen europäischen Schuldentilgungspakt, der über eine Vermögensabgabe finanziert wird. Er will aber auch, dass die Bundesbank bei Immobilienkrediten regulierend eingreift. So müssten die Beleihungsgrenzen gesenkt und die Eigenmittelanforderungen erhöht werden. „Wenn man dem weiteren Anwachsen der Blase zuschaut, riskieren wir eine ähnliche Katastrophe für die deutsche Bevölkerung wie in Irland oder in Spanien.“

Und noch etwas wurmt den Grünen-Politiker: „Es gibt in Deutschland noch immer keinen offiziellen Index für Immobilienpreise“, beklagt er. Doch diese Daten seien angesichts der enormen Auswirkung von Immobilienblasen auf die Stabilität des Finanzsektors und auf die private Altersvorsorge enorm wichtig. Dabei lägen die Zahlen vor, schließlich müsse auf jede Transaktion Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Diese Daten müssten nun transparent aufgearbeitet und schnellstmöglich veröffentlich werden, fordert Schick.