Berlin - Ein Plattenbaugebiet tief im Osten von Berlin: Auf einem Grundstück gegenüber von Supermarkt und Dönerbude ist in den vergangenen Monaten ein fünfgeschossiges Wohngebäude in die Höhe gewachsen. Jetzt machen sich Arbeiter an die Gestaltung der Fassaden und Innenräume. Die Architektur ist luftig-modern und sticht deutlich hervor aus den monotonen Blöcken, die die DDR in dieser Gegend einst errichten ließ.

Rund 300 Designer-Kleinstwohnungen entstehen hier – komplett möbliert mit Küchenzeile, Bad und Zugang zum schnellen Internet. Dazu gibt es Gemeinschaftsräume, ein Fitness-Studio sowie Tiefgarage für die künftigen Bewohner. Der Entwickler spricht von „modernen Lifestyle-Apartments“. Die kleinere Variante ist etwas mehr als 20 Quadratmeter groß, die größere knapp das Doppelte.

Die Vermarktung an Investoren ist weitgehend abgeschlossen. Wer hier eine Wohnung gekauft hat, musste allerdings tief in die Tasche greifen: Für die besten Appartements oben auf dem Dach waren inklusive Möbel fast 5.000 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, zuzüglich einer Umlage für die Gemeinschaftsflächen. Das ist viel Geld für dieses Viertel. Überdurchschnittlich hoch dürften auch die künftigen Mieten sein. Zielgruppe bei der anstehenden Vermietung sind Studenten mit wohlhabenden Eltern, Berufsanfänger und Fernpendler. Also mobile Menschen, die vorübergehend eine Bleibe brauchen und nicht auf Dauer.

Investitionssumme überschaubar

Objekte wie diese entstehen seit einiger Zeit nicht nur an verschiedenen Stellen der Hauptstadt, sondern in nahezu allen Metropolen der Republik – etwa in Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Düsseldorf sowie in boomenden Mittelstädten. Mikro-Appartements gelten als einer der heißesten Trends auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Mini-Wohnungen sind oft nicht größer als ein besseres Hotelzimmer.

Auch wenn die Quadratmeter-Preise gesalzen sind, bleibt für Anleger die Investitionssumme überschaubar: Je nach Größe und Lage lassen sich bereits für 100.000 bis 150.000 Euro Objekte erwerben. Die künftigen Mieter müssen pro Quadratmeter oft zwischen 20 oder 30 Euro hinblättern, mitunter auch mehr. Dafür sind die Appartements meistens möbliert, können also unmittelbar bezogen werden. Oft gehören auch umfangreiche Dienstleistungen dazu, etwa ein Concierge- oder Wäscheservice.

„Das ist nichts, um die breite Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen“, sagt Björn Seipelt, Immobilien-Experte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Für Investoren könnten die Mini-Wohnungen aber eine attraktive Art der Geldanlage sein. Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz formuliert es so: „Wegen der geringen Größe sind sowohl Mieten als auch Kaufpreise der Mikro-Appartements vergleichsweise niedrig. Auf den Quadratmeter gerechnet sind sie abenteuerlich. Letztlich geht es um maximale Rendite.“

So viele Single-Haushalte wie nie

Der Markt für Mikro-Appartements boomt, weil Investoren nicht nur von den niedrigen Kreditzinsen, sondern auch von mehreren gesellschaftlichen Großtrends profitieren wollen. Deutschlands Städte wachsen schnell, immer mehr Menschen ziehen dorthin. Wohnraum ist entsprechend knapp und teuer. Es gibt hierzulande auch so viele Single-Haushalte wie nie zuvor: Inzwischen lebt in vier von zehn Haushalten nur eine einzige Person, in den Städten ist die Quote teilweise noch höher.

Hinzu kommt: Es gibt in Deutschland zugleich so viele Studenten wie nie zuvor. Sie brauchen ebenfalls Wohnraum, haben aber in der Regel ein begrenztes Budget. Fast drei Millionen junge Frauen und Männer waren zuletzt an hiesigen Hochschulen immatrikuliert. Mehr als jeder Zweite eines jeden Jahrganges fängt inzwischen ein Studium an.

Und auch Berufstätige sind heute mobiler denn je: Zwischen Wohn- und Arbeitsort liegen oft mehrere Hundert Kilometer. Am Wochenende daheim bei der Familie, unter der Woche zum Arbeiten in der fernen Großstadt im Büro: das ist für etliche Arbeitnehmer inzwischen ganz normal. Deutlich mehr als eine Million Beschäftigte in Deutschland haben einen einfachen Arbeitsweg von mehr als 150 Kilometern. Da sich solche Strecken nicht in jedem Fall täglich per Bahn oder Auto zurücklegen lassen, liegt es nahe, sich am Arbeitsort eine kleine Zweitwohnung zu nehmen.

Ende des Booms nicht in Sicht

Es gibt in Deutschland inzwischen diverse Immobilienfirmen, die sich auf den Bau, die Vermarktung und Verwaltung von Mikro-Appartements spezialisiert haben. Für Investoren sind die Mini-Wohnungen auch deshalb attraktiv, weil sie hier ganz legal von den raschen Mietsteigerungen in den Boom-Städten profitieren können. Denn normalerweise wechseln alle paar Jahre die Mieter – weil sie ihr Studium beendet haben, mit einem Partner in eine größere Wohnung ziehen oder einen anderen Job antreten. Wenn die Bewohner wechseln und ein neuer Mietvertrag vereinbart wird, kann der Eigentümer den Mietzins anheben. Branchen-Experten gehen auch davon aus, dass viele Vermieter verstärkt möblierte Appartements anbieten, um die ungeliebte Mietpreisbremse zu umgehen: Der Vermieter darf auf die gedeckelte Kaltmiete einen Zuschlag für die Einrichtung verlangen. Ob dessen Höhe angemessen ist, kann der Mieter aber häufig nicht einschätzen.

Ein Ende des Booms bei Mikro-Appartements ist nicht in Sicht. Das IW Köln machte aber unlängst in einer Studie darauf aufmerksam, dass es durchaus einige Risiken für dieses Marktsegment gebe: So wird die Zahl der Studenten aufgrund demographischer Veränderungen im kommenden Jahrzehnt voraussichtlich spürbar zurückgehen. Zugleich kehren immer Bundesländer zum Abitur nach 13 Jahren zurück, was die Zahl der Studienanfänger ebenfalls drücken dürfte.

Weil in den Städten die Bautätigkeit insgesamt anzieht und auch zahlreiche größere Wohnungen auf den Markt kommen, ist laut IW überdies fraglich, ob sich die hohen Mieten für Mikro-Appartements auf Dauer werden durchsetzen lassen. Bislang ist in den größten deutschen Metropolen die Nachfrage nach Ein-Zimmer-Wohnungen aber viel größer als das Angebot. Einzige Ausnahme ist Frankfurt am Main: Hier wurden nach IW-Berechnungen in den vergangenen Jahren fast 44 Prozent mehr Einraumwohnungen gebaut, als eigentlich benötigt werden.