Berlin - Wenn Wohnungen modernisiert werden, ist das im Prinzip eine gute Sache – insbesondere für die Mieter, sollte man meinen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert allerdings, dass die Modernisierung oft zu Lasten der Bewohner geht, vor allem finanziell: „Wir sind nicht gegen energetische Modernisierung oder Wohnwertsteigerung“, sagte Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, am Freitag in Berlin.

„Wir stellen aber die Praxis solcher Modernisierungsmaßnahmen in Frage. Sie führen dazu, dass sich auf der einen Seite die Wohnungsunternehmen eine goldene Nase verdienen, während auf der anderen Seite die Bewohner mit steigenden Mieten klarkommen müssen.“

Vonovia gehört zu den größten Anbietern von Mietwohnungen

Bei seiner Kritik stützt sich der Mieterbund auf eine Dokumentation über die Kosten von Modernisierungen. Stefan Kofner, Professor an der Hochschule Zittau/Görlitz, hat am Beispiel von Vonovia ausgerechnet, was Modernisierungen konkret für die Mieter bedeuten. Mit bundesweit rund 350.000 Wohnungen gehört Vonovia zu den größten Unternehmen der Branche.

Allein in Berlin und dem Rheinland hält der Konzern 40.000 beziehungsweise 30.000 Wohnungen. Gut 778 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr nach Angaben von Kofner in die Modernisierung und den Neubau von Wohnungen gesteckt. „Typisch sind energetische Hüllensanierungen wie etwa die Wärmedämmung und neue Treppenhaus- oder Wohnungsfenster.“ Dadurch steige die Miete, was für viele Bewohner wirtschaftliche Schwierigkeiten bedeute.

Deutliche machte er das an einem Beispiel aus Kiel: In einem Haus im Nordwesten der Stadt wurden 2016 insgesamt 162 Vonovia-Wohnungen mit einer Gesamtfläche von knapp 10.000 Quadratmetern modernisiert. Mit etlichen Maßnahmen wie einer verbesserten Wärmedämmung, neuen Kunststofffenstern und dem Einbau einer Aluminiumhaustür sollte Energie gespart werden. „Die Gesamtkosten für die Modernisierung betrugen rund 2,4 Millionen Euro“, rechnete Stefan Kofner vor.

Mieter zahlen mehr für Modernisierung, als sie dadurch sparen

Durch die Modernisierung seien zwar die Heizkosten gesunken. Gleichzeitig sei durch die Modernisierungsumlage aber die Miete gestiegen. Diese Umlage ist eine spezielle Form der Mieterhöhung, die nach einer fertigen Modernisierung auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden darf – vorausgesetzt, sie beträgt nicht mehr als elf Prozent der Modernisierungskosten.

Nach Kofners Berechnungen für die Mieter in Kiel bedeutet das: Die Zuschläge auf die Miete sind höher als die Einsparungen durch die Modernisierung. Rechne man diese Differenz hoch auf 20 Jahre, würden die Bewohner rund 3,62 Millionen Euro draufzahlen. „Das sind 22.318 Euro pro Mietpartei. Die Mieter sind die Zahlesel in diesem System“, urteilte Kofner.

Dem Mieterbund geht es aber nicht nur um die finanzielle Belastung für die Mieter. Er kritisiert auch den Umgang von Vonovia mit den Bewohnern. „Die Modernisierungsankündigungen von Vonovia sind seitenstark, mitunter 30 bis 40 Seiten dick, aber sie sind nicht aussagestark“, urteilte DMB-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. So würden etwa Beginn und voraussichtliche Dauer der Einzelmaßnahmen nicht mitgeteilt.

Vonovia verteidigt Modernisierungsumlage

Für das Modernisieren von Wohnungen hat der DMB einen Forderungskatalog erarbeitet. So solle etwa der Gesetzgeber regeln, dass die Kosten von Energieeffizienz- und Klimaschutzmaßnahmen nicht einseitig dem Mieter auferlegt werden dürfen. Als kurzfristige Übergangslösung müsse die Modernisierungsumlage von elf auf vier Prozent gesenkt werden. „Von Vonovia fordern wir unter anderem sozialverträgliche Mieterhöhungen und Gespräche, Verhandlungen und Vereinbarungen mit Mietern und Mietvereinen.“

Das Unternehmen teilte auf Nachfrage mit, man werde die vom Mieterbund genannten Beispiele genau prüfen. „Nach Modernisierungen bleiben wir deutlich unter der Umlage von elf Prozent“, teilte eine Sprecherin mit. Die durchschnittliche Modernisierungsumlage bewege sich zwischen 1,60 und 1,70 Euro pro Quadratmeter. „Das ist für uns sozial verträglich.“