Im Schnitt ist jede Nebenkostenabrechnung um 221 Euro zu hoch. Das hat der Rechtsdienstleister Mineko ermittelt. Das Berliner Start-up bezieht sich dabei auf Betriebskostenabrechnungen, die Mieter ihm zur Prüfung überlassen haben. Es handelt sich also hauptsächlich um Abrechnungen, bei denen Mieter einen Vorverdacht hatten, dass etwas nicht stimmen könnte. Aber auch der Berliner Rechtsanwalt Johannes Hofele bestätigt: „Streitfälle um die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung kommen sehr häufig vor.“

Viele Mieter werden in diesen Tagen eine Abrechnung bekommen. Vermieter haben in der Regel nur noch bis Ende des Monats Zeit, die Nebenkostenabrechnung für 2020 zuzustellen. Kommt der Brief zu spät, ist die Abrechnung unwirksam. „Eine verpasste Frist ist für Mieter leicht zu erkennen“, sagt Chris Möller, Geschäftsführer von Mineko.

Auch auf andere formale Dinge könne geachtet werden: So muss es beispielsweise eine komplette Aufstellung der Betriebskosten geben, auch der Umlageschlüssel muss angegeben sein. Ob die angegebenen Kosten zu hoch sind, lässt sich hingegen nicht ohne Weiteres erkennen. Hier kann ein Vergleich mit der Vorjahresabrechnung sinnvoll sein.

Mieter haben außerdem das Recht, die entsprechenden Unterlagen des Vermieters einzusehen. „Haben sich beispielsweise die Gartenpflegekosten mehr als verdoppelt, kann das zumindest ein Anlass sein, beim Vermieter einmal nachzufragen, wie die höheren Kosten zustande gekommen sind“, sagt der Anwalt Hofele. „Aber nicht immer muss dies mit einem Fehler zusammenhängen.“ Auch ob Positionen abgerechnet werden, die gar nicht umgelegt werden dürfen, ist für Laien häufig schwierig zu erkennen.

Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden

Was unter Betriebskosten fällt, ist gesetzlich geregelt. Zu den wichtigsten Posten zählen Grundsteuer, Heizung, Wasserversorgung und Entwässerung sowie Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren. Insgesamt enthält die Betriebskostenverordnung 16 Positionen plus den Punkt „sonstige Betriebskosten“. Was darunter fällt, muss im Mietvertrag vermerkt sein, ebenso wie eine Vereinbarung, dass Betriebskosten generell auf den Mieter umgelegt werden.

„Einmalige Kosten sind nicht zulässig“, sagt Hofele. Beispielsweise dürfe eine Reparatur des Fahrstuhls nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, die laufenden Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls hingegen schon. Auch Kosten für die Hausverwaltung oder Versicherungen zählen nicht zu den Betriebskosten. „Mieter sollten im Fall einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung Widerspruch einlegen“, rät Möller. Das ist bis zu zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung möglich – auch wenn der Betrag bereits beglichen worden ist.