Berlin - In Berlin kostet ein Quadratmeter Wohnung inzwischen rund 2200 Euro. Das ist fast doppelt so viel wie noch vor fünf Jahren. Lange Zeit hieß es, der Preisanstieg sei leicht zu erklären: Schließlich war Betongold in der Hauptstadt im Vergleich zum Rest des Landes bislang günstig. Viele Ökonomen und Politiker wollten von einer Preisblase nichts wissen. Doch mittlerweile schlagen auch die Experten des Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) Alarm. Denn die Preise haben sich komplett von der Mietentwicklung entkoppelt.

In einem stabilen Immobilienmarkt steigen beide Größen etwa gleichförmig. Das macht Sinn, wenn man es aus Sicht eines Investors betrachtet: Sobald er mehr Miete bekommt, lohnt sich für ihn auch ein höherer Kaufpreis. In Berlin ist die durchschnittliche Wohnungsmiete seit 2007 von etwas über 5,50 Euro auf rund 7,20 Euro pro Quadratmeter gestiegen, das sind gut 30 Prozent. Inzwischen dauert es dort rund 25 Jahre, bis ein Investor den Kaufpreis über die Mieten wieder eingenommen hat. Profiinvestoren halten einen Wert von 14 Jahren für gesund, viele haben sich vom Berliner Markt verabschiedet. „Wenn sich die Preise dort noch weiter von den Mieten entfernen, drohen spekulative Blasen“, sagt DIW-Mitarbeiter Konstantin Kholodilin.

In München, Hamburg, Frankfurt und Dresden ist die Entwicklung ähnlich, wenn auch nicht ganz so extrem wie in Berlin. Experten sehen den Grund der Fehlentwicklung in der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die sich in einer steigenden Geldmenge und niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen niederschlägt.

„Die starken Preisanstiege lassen vermuten, dass dahinter eher die Hoffnung auf weiter steigende Preise denn ein Anstieg der Mieten steht“, sagt Andreas Mense, Ökonom an der Universität Erlangen. Das erinnert an den amerikanischen oder den spanischen Immobilienmarkt vor der Krise. Auch dort kauften viele Anleger Immobilien nur der erhofften Wertsteigerung wegen.

In Deutschland gibt es dazu aber einen wichtigen Unterschied: Banken finanzieren Immobilien in der Regel sehr vorsichtig. Sie verlangen 25 Prozent Eigenkapital und beleihen Immobilien in der Regel auch nur zu 60 Prozent. Daher ist nicht mit massiven Kreditausfällen zu rechnen, wenn die Preise irgendwann wieder fallen. Zudem ist das Phänomen auf die Großstädte beschränkt, in ländlichen Gegenden sinken die Preise mitunter sogar. „Noch gibt es keine Immobilienblase in Deutschland“, betont DIW-Ökonom Kholodilin. Es gebe Anzeichen für Spekulation auf diesen regionalen Märkten, „da die Preise über Niveaus hinausschießen, die durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt sind.“ Um von spekulativen Blasen zu sprechen seien allerdings weitere Analysen notwendig.

Andere Immobilienexperten wie der Regensburger Professor Steffen Sebastian hingegen warnen seit Monaten, die Großstädte steckten mitten in der Blase. Tatsächlich ist es äußerst schwierig, Übertreibungen zu erkennen. Trotzdem versucht das Bundesfinanzministerium, Fehlentwicklungen rechtzeitig zu bemerken. Dazu nutzt es die Daten des DIW, das nun erstmals gewarnt hat.