Die Mieten in den Großstädten explodieren. Um die Mieter besser zu schützen, soll zum einen die Mietpreisbremse verschärft werden, zum anderen die Modernisierungsumlage reduziert werden. Das sieht der jetzt von Justizministerin Katarina Barley (SPD) vorgelegte Gesetzentwurf für ein neues Mietrecht vor. Die Mietpreisbremse habe bislang „nicht zu den erhofften Wirkungen geführt“, heißt es in der Begründung des Justizministeriums.

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge die ortsübliche Miete um maximal zehn Prozent überschreiten dürfen. So wollte die große Koalition auf angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin übertrieben hohen Forderungen der Vermieter einen Riegel vorschieben. Ausnahmen und Schlupflöcher führen jedoch dazu, dass die Wirkung der Bremse begrenzt ist. So gilt die Preisbeschränkung nicht für Neubauten, die ab Oktober 2014 fertiggestellt wurden.

Bisher ist keine Entfristung der Bremse geplant

Außerdem greift sie nicht für umfassend modernisierte Wohnungen. Und hohe Mieten, die schon der Vormieter gezahlt hat, bleiben unangetastet. Eines der Probleme: Mieter trauen sich in der Phase der Vertragsverhandlungen kaum, Auskunft etwa über die Höhe der Vormiete vom Vermieter zu verlangen – obwohl sie dies schon jetzt dürften. Hier soll der Gesetzentwurf Abhilfe schaffen. Künftig muss der Vermieter vor Abschluss des Vertrages mitteilen, ob er sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Macht er dies nicht, kann er sich nicht hinterher, wenn der Mieter die Miethöhe als zu hoch beanstandet, darauf berufen. Vereinfacht werden soll zudem die sogenannte Rüge, mit der der Mieter eine zu hohe Miete beanstanden muss.

Bisher konnten Mieter zu viel gezahlte Beträge nur dann zurückfordern, wenn sie vorrechneten, worin der Gesetzesverstoß des Vermieters bestand. Das war häufig schwierig. Künftig soll es ausreichen, wenn der Mieter erklärt: „Ich rüge einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.“ Diese Erleichterungen „dürften für viele Mieterinnen und Mieter die Hürden senken, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen“, heißt es vom Justizministerium. Zwar schafft der Gesetzentwurf damit mehr Transparenz, doch ändert sich nichts an den Ausnahmen. Sie bleiben bestehen. Auch der Zeitpunkt, von dem an der Mieter zu viel gezahlte Miete zurück verlangen kann, ändert sich nicht.

Es bleibt dabei, dass der Vermieter auch künftig erst ab dem Datum der Rüge zu Unrecht geforderte Beträge zurückzahlen muss – und nicht schon seit Beginn des Mietverhältnisses. Eine Ahndung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse als Ordnungswidrigkeit ist nicht vorgesehen. Was für Berliner interessant sein dürfte: Bisher ist laut Justizministerium keine Entfristung der Mietpreisbremse geplant. Da die Bremse nach bisheriger Gesetzeslage nur eine Laufzeit von fünf Jahren hat, liefe sie in der Hauptstadt Ende Mai 2020 aus. Berlin hatte die Preisbremse als erstes Bundesland zum 1. Juni 2015 eingeführt.

Das neue Mietrecht soll 2019 in Kraft treten

Die Justizministerin will nicht nur die Mietpreisbremse verschärfen, sondern deutschlandweit die Umlage von Modernisierungskosten von elf auf acht Prozent verringern – für zunächst fünf Jahre. Der Umlagesatz, mit dem Eigentümer die Kosten für eine Modernisierung an ihre Mieter weitergeben können, gilt seit 1978. Mit Blick auf das mittlerweile deutlich verringerte Niveau für Hypothekenzinsen erscheine die Absenkung der Umlage als „notwendiger Schritt“, so das Ministerium.

Neben der rein prozentualen Begrenzung der Umlage ist eine Preisobergrenze geplant. So dürfen die Vermieter nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren künftig nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen. Bei kleineren Modernisierungen bis zu 10.000 Euro gilt ein vereinfachtes Verfahren. Zinsverbilligte Kredite der öffentlichen Hand werden hier nicht angerechnet. Verbessern will das Justizministerium den Schutz vor dem berüchtigten „Herausmodernisieren“. Darunter ist zu verstehen, dass manche Eigentümer bewusst teure Modernisierungen planen, um die Mieter zum Auszug zu bewegen. Künftig soll es als Ordnungswidrigkeit gelten, wenn bauliche Maßnahmen in der Absicht durchgeführt werden, die angestammten Mieter zum Auszug zu veranlassen. In solchen Fällen sollen laut dem Gesetzentwurf Geldbußen bis zu 100.000 Euro drohen.

Der Gesetzentwurf soll nun zunächst innerhalb der Regierung abgestimmt werden, heißt es. Anschließend sollen unter anderem die Länder und Verbände beteiligt werden. Ziel ist laut Justizministerium, dass das neue Mietrecht 2019 in Kraft tritt.