Berlin - Das Telefon steht nicht mehr still. Seit das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt hat, spürt man beim Berliner Mieterverein die Folgen täglich. Jeder zweite Anruf, sagt Geschäftsführer Reiner Wild, drehe sich um die Frage nach möglichen Nachzahlungen – und die können durchaus happig ausfallen. Zehntausenden Berlinern droht in diesen Tagen Post von ihrem Vermieter.

Das Aus für den Mietendeckel bedeutet nämlich auch: Auf dem Berliner Wohnungsmarkt gelten wieder stärker die Gesetze der Marktwirtschaft. Und wo zu wenig Angebot auf eine zu hohe Nachfrage trifft, steigt der Preis. Dieser schlichte ökonomische Zusammenhang kann auf einem Wohnungsmarkt allerdings zu schweren Verwerfungen führen. Das Angebot lässt sich nicht beliebig von heute auf morgen ausweiten. Bis Wohnungen geplant, genehmigt und gebaut sind, können mitunter Jahre vergehen. In der Zwischenzeit steigen die Preise, scheinbar unaufhaltsam, weiter.

Berlin wuchs jährlich um 40.000 bis 50.000 Menschen

Besonders schmerzhaft fiel dieser Prozess in der Hauptstadt aus. In keiner anderen deutschen Stadt sind die Mieten in den letzten Jahren so explodiert wie in Berlin. Allein zwischen 2009 und 2019 haben sich die Mietpreise mehr als verdoppelt. Das ist vor allem eine Folge der Attraktivität Berlins: Die Stadt wuchs jährlich um 40.000 bis 50.000 Menschen. Der Neubau kam dem Ansturm auf den Wohnungsmarkt nicht ansatzweise hinterher. Erst die Pandemie beendete den Zuzug. Zumindest eine vorübergehende Atempause für die überlastete Kommune. In der Stadt fehlen dennoch, je nach Schätzung, bis zu 100.000 Wohnungen.

Das Beispiel Berlin mag in der Dynamik extrem sein. Ein Einzelfall aber ist es nicht. Das Phänomen steigender Mieten ist längst nicht mehr nur auf die Metropolen beschränkt. In Heilbronn sind die Mietpreise laut einer Untersuchung des Portals Immowelt innerhalb von zehn Jahren um 67 Prozent geklettert, in Würzburg lag die Zunahme bei 57 Prozent und Kassel kommt auf einen Anstieg von 53 Prozent. Die Mieten sind in Deutschlands Großstädten insgesamt deutlich schneller gestiegen als die Inflation. Die allgemeine Preissteigerung lag im gleichen Zeitraum bei 14 Prozent.

Auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt ist etwas aus dem Gleichgewicht geraten. Das Angebot hält vielerorts mit der Nachfrage nicht mit. Der Berliner Mietendeckel war der Versuch, den Mangel mit Gesetzen zu bekämpfen. Doch auch eine starre Preisgrenze ändert nichts am eigentlichen Problem: Es wurde zu wenig gebaut. „Gerade für Geringverdiener gibt es kaum Angebote“, sagt Sebastian Dullien, Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung. Der gewerkschaftsnahe Ökonom ist dennoch kein Befürworter von staatlich festgesetzten Höchstpreisen. Dullien verweist auf die Vertragsfreiheit und darauf, dass – Stichwort Verteilungsgerechtigkeit – ein Gutverdiener-Ehepaar sich auch die teure Altbauwohnung am Prenzlauer Berg oder in München-Schwabing leisten könne. Und überhaupt: Wer soll bestimmen, welcher Preis angemessen ist?

Unzweifelhaft hingegen ist, dass bezahlbarer Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten fehlt. Und es ist kein Konzept erkennbar, wie sich der Mangel, sozial verträglich, in absehbarer Zeit beseitigen ließe. Bundesweit kannten die Mieten in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. So haben sich nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Mietpreise seit 2015 um 7,7 Prozent verteuert. Corona hat den Anstieg immerhin etwas gebremst. Im Jahr 2020 stiegen die ortsüblichen Vergleichsmieten um 1,7 Prozent, das waren 0,1 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr, ergab eine Studie des Forschungsunternehmens F+B, das die offiziellen Mietspiegel in 351 deutschen Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern ausgewertet hat.

Die große Koalition wollte bauen, passiert ist zu wenig

Das Dilemma lässt sich an einer Zahl ablesen: 620.000. So viele Wohnungen fehlen bundesweit. Dabei wollte die Politik das Problem längst angehen. 1,5 Millionen neue Mietwohnungen, also 375.000 Einheiten jährlich, sollten nach dem Willen der großen Koalition in dieser Legislaturperiode entstehen. Dieses Ziel hat die Bundesregierung verfehlt. Im letzten Jahr wurden 300.000 Wohnungen fertig, im Jahr davor waren es nur 293.000. Ein weiteres Problem: Der Bestand an Sozialwohnungen hat sich mit aktuell noch knapp einer Million seit dem Jahr 2007 fast halbiert. Jährlich fallen mehr Wohnungen aus der Preisbindung als neue hinzukommen. Damit verschärft sich die Situation für einkommensschwächere Schichten weiter.

Michael Voigtländer ist Ökonom beim arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Auch er räumt dem Staat eine wichtige Rolle als Akteur auf dem Wohnungsmarkt ein – inzwischen, muss man sagen. Voigtländer gibt zu, dass er früher anders gedacht habe, mehr marktorientiert. Genossenschaften und kommunale Unternehmen, sagt er heute, könnten dazu beitragen, die gesunde Durchmischung in den Stadtteilen zu erhalten. Den sozialen Wohnungsbau sieht der Wirtschaftsprofessor dennoch kritisch. Die Treffsicherheit sei zu gering, sagt Voigtländer. Viele Bewohner wachsen mit der Zeit aus der Förderfähigkeit heraus. Ihr Einkommen steigt, trotzdem belegen sie weiterhin die preisreduzierten Wohnungen. Und nehmen damit den Menschen, die eigentlich auf günstige Mieten angewiesen sind, den Wohnraum weg. Ein klassischer Fall von „Missmatching“.

Warum die Mietpreisbremse nicht so funktioniert, wie sie es soll

Neben dem Neubau setzte die Politik in den letzten Jahren wieder stärker auf Marktregulierung. Mit der Mietpreisbremse, 2015 eingeführt, wollte Schwarz-Rot den Anstieg der Mietpreise dämpfen. In einem „angespannten Wohnungsmarkt“ dürften Vermieter bei Neuvermietungen seitdem höchstens zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufschlagen. In einer Evaluierung für das Bundeswirtschaftsministerium kam das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Ergebnis, dass „sich mit der Einführung der Mietpreisbremse die Dynamik der Mietenentwicklung in regulierten Märkten verlangsamt hat“. Allerdings gebe es in Großstädten nach wie vor viele Mietangebote oberhalb der zulässigen Grenzen. Mit anderen Worten: Die Mietpreisbremse funktioniert nicht immer und überall so, wie sie soll. Das hat auch mit ihrer Konstruktion zu tun: So gilt die Bremse nicht, wenn der Vormieter schon eine überteuerte Miete gezahlt hat. Umfassend sanierte Wohnungen sind davon ausgenommen, der Neubau ist sowieso unreguliert. Und was ist mit Städten, in denen es keinen Mietspiegel, und damit keinen Vergleichsmaßstab, gibt? „Bei der Durchsetzung der Mietpreisbremse sollte man nachschärfen“, sagt IMK-Ökonom Sebastian Dullien. Auch die Forschung hat gezeigt, dass befürchtete Nebenwirkungen, etwa ein geringerer Neubau oder eine nennenswerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, nicht eingetreten sind. Ob sich allerdings eine politische Mehrheit für eine Reform der Mietpreisbremse findet, ist fraglich.

Unterdessen verschärft sich das Problem in den Ballungsgebieten weiter. Dort hat auch die Corona-Pandemie kaum für Entspannung auf dem Mietenmarkt gesorgt. In München, der teuersten deutschen Stadt, wurden bei Neuverträgen zuletzt im Durchschnitt 18,60 Euro nettokalt für den Quadratmeter aufgerufen, es folgt Frankfurt am Main mit einem Preis von 15,53 Euro. Und Berlin, lange Jahre ein Paradies für Mieter, ist inzwischen bei 13,32 Euro pro Quadratmeter angelangt, Platz fünf in Deutschland. Ein Ende der Preisrallye ist nicht in Sicht. Gerade die Bewohner von Großstädten werden in den nächsten Jahren weiter mit steigenden Mieten leben müssen. Solange der Zuzug, auch durch Zuwanderung aus dem Ausland, in die Städte anhält, hilft nur eines: bauen, bauen, bauen. Zur Wahrheit gehört aber auch: Der Neubau ist teuer, Mietpreise von sieben oder acht Euro sind hier illusorisch.

Das Wohngeld kann helfen. IW-Ökonom Voigtländer sieht es als wichtiges Instrument an, um hohe Mieten abzufedern. Allerdings ist es teuer. In überhitzten Wohnungsmärkten kann die Ausweitung des Wohngeldes dazu führen, dass selbst Mittelschichtsfamilien in den Empfängerkreis fallen. Darauf verweist etwa IMK-Direktor Dullien. Beide Forscher sind sich aber in einem Punkt einig: Selbst teurer Neubau hilft, den Wohnungsmarkt zu entspannen. Dann nämlich, wenn Menschen durch die Ausweitung des Angebots umziehen. So wird wieder, an anderer Stelle, günstiger Wohnraum frei. Ökonomen sprechen vom „Sickerungseffekt“. Außerdem könnte die Vergabe von Bauland stärker als bisher an Auflagen gebunden sein, etwa die Bereitstellung eines gewissen Anteils preisgebundener Wohnungen. 

Die Hansestadt Hamburg hat damit gute Erfahrungen gemacht. Pro Jahr kommen dort durchschnittlich 10.000 neue Wohnungen auf den Markt, 3000 davon für Mieter mit kleinen und mittleren Einkommen. Nach Angaben des Senats wurden allein zwischen 2011 und 2020 Genehmigungen für 106.234 Wohnungen erteilt, 70.000 sind bereits fertiggestellt. „Hamburg schafft es, das zu bauen, was gebraucht wird“, sagt IW-Ökonom Voigtländer. Die Stadt bewege sich auf einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu. Der Neubau bremst unzweifelhaft den Mietenanstieg. Ein teures Pflaster bleibt Hamburg dennoch. Im letzten Quartal 2020 lagen die Neuvertragsmieten bei durchschnittlich 13,38 Euro nettokalt.

Warum das Thema Wohnen auch eine „Haltungsfrage“ ist

Das Beispiel Hamburg zeigt: Kurzfristig ist steigenden Mieten kaum beizukommen. Und zu einer langfristigen Strategie gehört es, auch Randbezirke und das Umland stärker in die Planung einzubeziehen. IW-Forscher Voigtländer spricht davon, dass das Thema Wohnen auch eine „Haltungsfrage“ sei. Als Gesellschaft müsse man sich dazu bekennen, mehr Wohnraum zu wollen. Und ihn dann auch zu schaffen. Immer wieder kommt es in Großstädten zu Anwohnerprotesten, wenn nachverdichtet oder neugebaut werden soll. Auch im Umland der Großstädte freut sich nicht jeder über vermehrten Zuzug aus den Metropolen. In einigen Groß- und Universitätsstädten, glaubt Voigtländer, könne sich der Markt allerdings, allein schon durch den demographischen Wandel und verstärkten Neubau, in den nächsten Jahren wieder etwas entspannen. Für Berlin gilt das nicht.

Der Senat rechnet damit, dass die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2030 auf vier Millionen steigen könnte. Das wären rund 350.000 Menschen mehr als heute. Eine Stadt in der Größenordnung von Wuppertal. Dabei fehlt es schon aktuell an Wohnraum. Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, hatte daher große Hoffnung auf den Mietendeckel gesetzt. Mit „dieser Form des Abbürstens“ durch das Bundesverfassungsgericht habe er nicht gerechnet. Es gebe aber natürlich, sagt er am Telefon, noch immer die Möglichkeit, das BGB zu verändern. Denn auch die Karlsruher Richter haben nicht inhaltlich über den Mietendeckel entschieden. Sie haben lediglich festgestellt, dass das Land Berlin dafür keine Kompetenz habe. Damit wäre der Bund wieder am Zug. „Wir werden Vorschläge dazu erarbeiten“, sagt Wild.

Die Mietpreisspirale dreht sich in der Zwischenzeit einfach weiter.