Berlin - Der Berliner Immobilienmarkt hat unter der Pandemie nicht gelitten: Die Preise steigen weiter und wer kann, erwirbt eine Wohnung oder baut ein Haus. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist diese Anlageform hoch attraktiv. Derzeit gibt es Kredite für einen Zinssatz von 0,67 Prozent bei vielen Banken. Dennoch ist so eine Finanzierung nicht ohne Risiken. Wir haben Experten gefragt, was es zu beachten gibt.

Eigenkapital

Wie viel Geld ein Immobilienkäufer mitbringen sollte, ist unter Experten umstritten. Die Bausparkasse der Sparkassen, LBS, empfiehlt zum Beispiel 20 Prozent der Kaufsumme. Der Finanzberater Max Herbst von der FMH-Finanzberatung Frankfurt sieht das anders: „Ich halte es für ausreichend, dass die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt werden können – das sind rund zehn Prozent der Kaufsumme. Der Kaufpreis kann komplett als Kredit aufgenommen werden“, sagt er. Natürlich sähen die Banken gerne Kunden mit viel Eigenkapital, doch finanzierten inzwischen rund 60 Prozent der Banken den gesamten Kaufpreis. „Die Immobilienpreise werden schneller steigen, als ich mit dem Sparen hinterherkomme“, begründet er seine Auffassung. Für eine Familie sei es sehr schwer, eine große Summe, wie zum Beispiel 80.000 Euro anzusparen. Also lieber gleich kaufen und etwas höhere Zinsen bezahlen.

Norman-Marcel Dietz, Sachverständiger in Hildesheim und Bauherrenberater im Verband Privater Bauherren, kennt sogar Fälle, in denen Banken Kaufpreis und Nebenkosten finanzierten – „wenn Kreditnehmer zwei feste Gehälter vorweisen können zum Beispiel“, sagt er. In der Corona-Pandemie seien die Banken aber vorsichtiger geworden. „Mögliche Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit kann dazu führen, dass die Banken die Finanzierung rausschieben.“ Er rät zu einem Eigenanteil von 20 Prozent der Kaufsumme plus Nebenkosten.

Die eigene Belastbarkeit

Hier ist Max Herbst eindeutig: „Die Belastung darf 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten“, sagt er. In diesem Punkt machten viele Immobilienkäufer Fehler. Sie nähmen einen zu hohen Kredit auf und setzten sich zu sehr unter Druck. Betrage das Nettoeinkommen zum Beispiel 3150 Euro, solle die Kreditbelastung, also Zinsen plus Tilgung, nicht höher als 1100 Euro sein. Es sei wichtig, einen Puffer einzubauen, denn die Einkommensverhältnisse könnten sich ändern. „Viele gehen jedoch davon aus, dass immer alles so bleibt wie heute.“ Doch ein Arbeitsplatz könne verloren gehen oder ein Partner wegen der Kinderbetreuung ausfallen.

Dietz kennt noch ein weiteres Modell, die eigene Belastbarkeit einzuschätzen: „Neben der Finanzierungsbelastung werden auch die laufenden Lebenshaltungskosten und Ausgaben für Auto, Telefon etc. kalkuliert. Wenn alles zusammengerechnet ist, sollten noch 50 Prozent des Familieneinkommens übrigbleiben“, sagt er. Das sichere die Kreditnehmer auch in Krisenzeiten ab.

Zinsbindung

Die häufigsten Kreditverträge bieten eine Zinsfestschreibung über zehn oder 15 Jahre. Doch man kann auch eine Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre vereinbaren – der Zinssatz wird dann zwar etwas höher sein, dafür hat der Kreditnehmer über einen langen Zeitraum Sicherheit, was seine Belastung betrifft. „Wer wenig Eigenkapital hat und an der Belastungsobergrenze finanziert, sollte eine möglichst lange Zinsbindung mit der Bank vereinbaren.“, sagt Herbst. Laut seinen Analysen steigen die Effektivzinsen von etwa 0,90 Prozent bei zehn Jahren Bindung aktuell auf 1,45 Prozent bei 20 Jahren Bindung. Bei einem Haus-Kaufpreis von 400.000 Euro und 360.000 Euro Darlehen ergibt sich eine Beispielrate von 1165 Euro bei 0,90 Prozent. Diese würde entsprechend auf knapp 1325 Euro steigen. Online-Rechner können die Kalkulation erleichtern. Sie zeigen auch, wie hoch das zu erwartende Kreditvolumen beim gegebenen Nettoeinkommen und weiteren Parametern ist.

Menschen in fortgeschrittenem Alter haben häufig Probleme, eine Finanzierung zu erhalten, weil die Finanzierungsdauer ins Rentenalter reicht. Herbst rät, sich nicht entmutigen zu lassen. „In der Rente muss ich ja auch Miete zahlen“, sagt er. Deshalb sollten Kaufwillige mit der Bank einen Plan erarbeiten, wie die Bedienung des Darlehens auch im Rentenalter möglich ist. Vielleicht einen Teil sehr schnell tilgen und einen anderen sehr langsam.

Dietz rät, die Anschlussfinanzierung nicht aus den Augen zu verlieren. „Das ist ein häufiger Fehler“, sagt er. Beim Abschluss eines Kredits könne beispielsweise ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, der die Anschlussfinanzierung zu den heutigen Zinsen festschreibe. „Dann hat man einen gesicherten Kredit für die Zeit, wenn die erste Finanzierung ausläuft.“

Vertragsklauseln

Ein häufiges Thema bei der Baufinanzierung sind Sondertilgungsrechte. Viele Banken bieten diese inzwischen ohne Aufpreis im Kreditvertrag an. „Wenn eine Bank dafür Zinsaufschlag verlangt, sollte man auf die Option verzichten, denn in den ersten zehn Jahren sind selten Sonderzahlungen möglich und ab dem 11. Jahr gesetzlich in jeder Höhe erlaubt“, sagt Herbst.

Beim Hausbau fallen häufig Bereitstellungszinsen an. Der Kredit wird entsprechend dem Fortgang der Bauarbeiten sukzessive ausgezahlt. In den ersten zwölf Monaten sollten diese Bereitstellungszinsen bei null liegen, sagt Herbst.

Eine weitere Vertragsklausel, die er empfiehlt, ist die Tilgungsänderung: „Sie besagt, dass die Tilgungshöhe je nach den Einkommensverhältnissen verändert werden kann.“ Verbessert sich die Einkommenssituation, kann die Tilgung in den meisten Fällen von zwei auf vier, sogar bis zu zehn Prozent heraufgesetzt werden. Verschlechtert sie sich, kann die Tilgung auf ein Prozent sinken. Das ermöglicht eine Anpassung an die Lebensumstände, die bei den langen Vertragsbindungen sehr wichtig werden kann.

Zinsentwicklung

Laut Max Herbst werden die Zinsen in der nächsten Zeit steigen – allerdings moderat. Er rechnet mit einem Anstieg um 0,2 bis 0,3 Prozent. „Bei 400.000 Euro Kredit wären dies zwischen 67 und 100 Euro mehr im Monat“, sagt er.