Umziehen macht arm. Nicht immer, aber immer öfter. Vor allem in Metropolen und beliebten Universitätsstädten steigen die Wohnkosten seit Jahren rasant. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes wurden für wieder vermietete Wohnungen in Großstädten in diesem Jahr 6,3 Prozent mehr verlangt als noch 2016. Bundesweit lag der Anstieg für Wiedervermietungen bei 5 Prozent.

Selbst wenn man alle - also auch bestehende - Mietverhältnisse in sämtlichen – also auch weniger beliebten – Regionen der Republik berücksichtigt, übertrifft der Mietanstieg die allgemeine Teuerungsrate bei weitem. Während die Verbraucherpreise nach Angaben des Statistischen Bundesamts zwischen Januar 2010 und November 2017 um insgesamt knapp zehn Prozent zulegten, errechnete das Forschungsinstitut Empirica für diesen Zeitraum ein Mietpreisplus von 25 Prozent.

Keinerlei Anzeichen für nachlassende Preisentwicklung

Daran knüpft sich die bange Frage, ob das auch im neuen Jahr so weiter geht. Die knappe, wenig erbauliche Antwort des Deutschen Mieterbundes (DMB) lautet: Ja. „2018 wird es mindestens ebenso hohe Mieterhöhungen geben wie 2017“, prognostiziert DMB-Präsident Franz-Georg Rips. Es gebe keinerlei Anzeichen für eine nachlassende Dynamik der Mietpreisentwicklung. Im Gegenteil: Rund eine Million Wohnungen fehlten. Dass es sich dabei nicht um interessengleitete Schwarzmalerei handelt, belegen Daten von neutraler Seite. So beziffert das Bundesbauministerium den jährlichen Neubaubedarf auf 400.000 Wohnungen. Allein im wirtschaftsstarken Bayern schätzt die Münchner Staatsregierung den Neubaubedarf bis 2029 auf 1,12 Millionen Wohnungen.

Hinter solcher Nachfrage bleibt die Bautätigkeit weit zurück. Zwischen 2009 und 2014 wurden bundesweit pro Jahr zwischen 150.000  bis 200.000 Wohnungen errichtet. In den letzten drei Jahren einschließlich 2017 waren es immerhin jeweils 275.000 Wohneinheiten. Vom regierungsamtlich ermittelten Bedarf ist aber auch das noch weit entfernt. Zumal die Bauaktivität nur zu einem kleineren Teil  „normalen“ Wohnungssuchenden zu Gute kommt, wie am Beispiel des Jahres 2016 deutlich wird: Von den 278.000 errichteten Einheiten entfielen laut DMB gerade 50.000 auf klassische Mietwohnungen, der große Rest auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Wohnraum fehlt nicht überall

Dabei fehlt Wohnraum keineswegs überall. Regionen wie Hocheifel, Lausitz, Südharz, Oberpfalz oder das Sauerland verlieren seit Jahren Menschen. Und das sind nur Beispiele. Rund zwei Millionen Wohnungen stehen nach einer Schätzung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung hierzulande leer. Demgegenüber verzeichnen Metropolregionen seit Jahren kräftige Zuwächse. Berlin gewann in den vergangenen fünf Jahren fast 200.000 Einwohner, in München waren rund 150.000, in Frankfurt und Köln je 50.000. Und so wird es weiter gehen, auch der Zuwanderung aus dem EU-Ausland und Drittstaaten wegen. Die Statistiker des Wiesbadener Bundesamts rechnen bis 2023 mit einem Plus von rund zwei Millionen Menschen auf dann 84 Millionen Einwohner.

Auch diese Zuzügler wollen nicht in Wildbad-Einöd leben, sondern dort, wo es Kitas, Schulen und Unis, Ausbildungsplätze und Arbeit, Gesundheitsversorgung, Kultur- und Freizeitangebote gibt: Also in Städten wie Berlin, München, Frankfurt, Hamburg oder Köln, an Unistandorten wie Greifswald, Tübingen, Potsdam oder Freiburg, in Industriezentren wie Ingolstadt, Wolfsburg oder Stuttgart.

Neubaubedarf in Metropolen

In all diesen Städten sind die Mieten in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Laut Empirica müssen Wohnungssuchende in Berlin heute rund 30 Prozent höhere Mieten auf den Tisch legen als Zuzügler im Jahr 2012. In München beträgt der Mietpreisanstieg für erneut vermietete Bestandswohnungen zwischen 2012 und 2016 rund 21 Prozent. Mittlerweile werden bei Wiedervermietungen in der bayerischen Landeshauptstadt im Schnitt mehr als 15 Euro pro Quadratmeter verlangt – kalt. In Frankfurt liegt der Vergleichswert bei 12,23 Euro, in Köln sind es 11,71 Euro, in Ingolstadt 11,76 Euro, in Tübingen 11,68 Euro.  „Mancherorts liegen die Mieten inzwischen so hoch, dass sich selbst gesuchte Fachkräfte wie Krankenschwestern oder Polizisten das Wohnen nicht mehr leisten können“, sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.

Daraus ergibt sich in besagten Metropolen beträchtlicher Neubaubedarf: Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) müssten allein in Berlin pro Jahr mehr als 31.000 zusätzliche Wohnungen entstehen, um die Nachfrage decken zu können. In München sind es über 17.000, in Köln und Frankfurt je knapp 8000. Allerdings bleibt die Zahl der neu errichteten Wohnungen in diesen und anderen Städten nach wie vor weit hinter dem Bedarf zurück.

Mietpreisbremse und Umlagen

Bis ein erweitertes Angebot den Mietanstieg bremst oder gar zum Stillstand bringt, wird es mithin noch viele Jahre dauern. Zu lange jedenfalls, als dass die Politik der Entwicklung tatenlos zusehen könnte, findet der DMB. Die Mietpreisbremse ist aus Sicht des Verbands zwar gut gemeint, aber weitgehend wirkungslos, weil sie zu viele Ausnahmen vorsehe: Unter anderem dürfen Mieten über dem ortsüblichen Niveau auch bei Neuvermietungen weiterhin verlangt werden. Zudem gilt die Preisbremse nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.

Auch können Vermieter elf Prozent der Investitionen, die in energiesparende Baumaßnahmen stecken, auf die Jahresmiete umlegen. Was das in Euro und Cent ausmacht, verdeutlicht der DMB an einem Beispiel:  Modernisierungskosten in Höhe von 20 000 Euro erlauben einen Anstieg der Jahresmiete um 2200 Euro oder 183,33 Euro pro Monat. Dem stehen laut DMB sinkende Heizkosten von rund 35 Euro monatlich gegenüber. Hinzu kommt die Berechnungsmethode für der ortsüblichen Vergleichsmieten und Mietspiegel, die eigentlich Mietwucher verhindern sollen.  Allerdings werden lediglich Wohnungen berücksichtigt, die in den zurückliegenden vier Jahren erneut vermietet wurden oder für die die Miete in diesem Zeitraum erhöht wurde. „Dadurch steigen die Vergleichsmieten immer weiter an, was wiederum  Mieterhöhungen möglich macht“, kritisiert Siebenkotten.

Der DMB fordert daher, für die Berechnung der Mietspiegel sämtliche Bestandsmieten der zurückliegenden zehn Jahre zu berücksichtigen. Außerdem soll der umlagefähige Anteil der Modernisierungskosten von elf auf vier Prozent gesenkt werden. Hinzukommen müsse eine steuerlich geförderte Wohnungsbauoffensive sowie die Neubelebung des sozialen Wohnungsbaus. Bund, Länder und Kommunen sollten zudem eigene Grundstücke nicht mehr nach dem Höchstpreisprinzip vermarkten, sondern etwa städtischen Wohnbaugesellschaften zu günstigen Konditionen überlassen. Schließlich sollten auch die  Ausnahmereglungen für die Mietpreisbremse fallen. Damit umziehen künftig nicht länger arm macht.