Berlin - Die Ankündigung liest sich vorsichtig, fast ängstlich. Von sozialer Verantwortung ist die Rede, bezahlbarem Wohnen und dass man ein „gesellschaftlich verantwortungsvolles Wohnungsunternehmen“ schaffen wolle. Es sind sanfte Töne, die Vonovia und Deutsche Wohnen für ihre geplante Fusion anstimmen. Kein Wunder: Das Image der Konzerne ist angeknackst – vor allem in Berlin. 

Am späten Montagabend gab Vonovia, Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Bochum, bekannt, sich mit dem kleineren Konkurrenten Deutsche Wohnen zusammenschließen zu wollen. Durch die Fusion zur Vonovia SE würde Europas größter Immobilienkonzern entstehen. Hunderttausende Mieter wären davon betroffen. Die beiden Unternehmen haben bundesweit über eine halbe Million Wohnungen. Allein in Berlin, dem Hauptsitz der Deutsche Wohnen, liegt das Portfolio der Konzerne bei etwa 155.000 Einheiten, davon entfallen 112.000 auf die Deutsche Wohnen, Vonovia hält rund 43.000 Wohnungen. 

Der gescheiterte Mietendeckel erhöht den Druck auf die Konzerne 

Das Problem der Konzerne ist ihr schlechter Ruf. Gerade bei Mietaktivisten in Berlin gelten sie als Preistreiber. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ drängt per Volksentscheid auf die Vergesellschaftung großer Immobilienunternehmen. Dass es dazu kommt, ist unwahrscheinlich. Der Druck auf die Unternehmen ist dennoch groß – gerade nach dem vom Bundesverfassungsgericht kassierten Mietendeckel.

Mit der geplanten Fusion bemühen sich die Konzerne um Deeskalation. Die beiden Chefs von Vonovia und Deutsche Wohnen haben am Dienstag in einer gemeinsamen Telefonkonferenz für den Zusammenschluss der Dax-Konzerne geworben. Vor allem für Berliner Mieter solle sich das auszahlen. So versprechen die Unternehmen, Mieterhöhungen im Bestand in den nächsten drei Jahren auf höchstens ein Prozent zu begrenzen, in den beiden darauffolgenden Jahren sollen die Mieten nicht schneller als die Inflation steigen – eine Art selbst auferlegter Mietendeckel, wenn man so will. Außerdem soll die Modernisierungsumlage auf zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt werden und in bezahlbaren Neubau, gerade für Familien, investiert werden. Das Land bekommt zudem die Möglichkeit, 20.000 Wohnungen zu übernehmen. Für Berlins Regierenden Bürgermeister Michael Müller ist das von „herausragender Bedeutung“. 


Grafik: BLZ/Galanty; Quelle: Vonovia, Deutsche Wohnen, dpa

Also alles gut? 

„Für die Mieter bringt so eine Fusion herzlich wenig“, sagt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, im Gespräch mit der Berliner Zeitung. Zunächst sei die Fusion teuer. Vonovia bietet 52 Euro für jede Deutsche Wohnen-Aktie, die Gesamtkosten liegen bei 18 Milliarden Euro. Geld, das das Unternehmen wieder einnehmen muss. Wild befürchtet, dass die Mieter am Ende dafür aufkommen müssen und gleichzeitig Mittel für Investitionen in den Bestand und beim Neubau fehlen. In einigen Quartieren Berlins drohe zudem eine Marktbeherrschung – und damit die Möglichkeit, höhere Mieten durchzusetzen. 

Für die Stadt als Ganzes gilt das allerdings nicht. Laut Investitionsbank Berlin (IBB) kommen Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen auf einen Marktanteil von etwa neun Prozent. Bundesweit wären es – bei insgesamt 20 Millionen Mietwohnungen – lediglich 2,4 Prozent. Preise lassen sich damit nicht diktieren. Allein die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin verfügen mit derzeit rund 335.000 Wohnungen über ein mehr als doppelt so großes Portfolio.

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen für Fusion

Bestrebungen, den Markt neu zu ordnen, gab es bereits in der Vergangenheit. Vor fünf Jahren noch hatten die Aktionäre der Deutsche Wohnen allerdings eine Vonovia-Offerte abgelehnt. Diesmal dürfte es anders sein. Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen haben bereits ihre Unterstützung signalisiert. Die Hauptstadt dürfte einer der Hauptgründe für die geplante Fusion sein. In keiner deutschen Stadt sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen wie in Berlin. Längst haben sich Miet- und Kaufpreise von der Einkommensentwicklung entkoppelt. Der Mietendeckel war ein radikaler, aber letztlich erfolgloser Versuch, dieser Entwicklung Einhalt zu gebieten.  Weitere Regulierungsversuche könnten folgen – auch auf Bundesebene. Der gesellschaftliche Druck ist weiterhin hoch. 

Michael Voigtländer ist Immobilienexperte beim arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Der Volkswirt sagt, dass jede Regulierung dazu führt, dass Unternehmen versuchen, größer zu werden, um sich gegen mögliche Folgekosten der Eingriffe zu wappnen. Dadurch sinken, wie Ökonomen es ausdrücken, ihre Fixkosten. Vonovia sei stark im Ruhrgebiet, die Deutsche Wohnen in Berlin. Wenn an einer Stelle – Stichwort Mietendeckel – höhere Preise nicht durchzusetzen seien oder gar finanzielle Belastungen drohten, könnten Erträge an anderer Stelle dies ausgleichen. Den entscheidenden Vorteil des Deals sieht Voigtländer allerdings in der neuen, starken Stellung des Unternehmens: „Man wird in Gesprächen in der Politik kaum mehr an Vonovia vorbeikommen können“, sagte Voigtländer der Berliner Zeitung. 

Kommt es zur Fusion, verliert Berlin einen Dax-Konzern

Kommt es zur Fusion, läge die Marktkapitalisierung, also der Börsenwert, voraussichtlich bei rund 45 Milliarden Euro. Bis Ende August soll der Zusammenschluss erfolgen. Dafür müsste Vonovia mindestens 50 Prozent der Deutsche Wohnen-Aktien einsammeln und das Kartellamt zustimmen. Letzteres gilt als wahrscheinlich. Der Wirtschaftsstandort Berlin hätte damit zugleich einen Dax-Konzern weniger. Das Unternehmen würde zwar auch aus Berlin geführt werden, sein Sitz aber in Bochum bleiben. Damit wäre er, immerhin, weit weg von all jenen Aktivisten, die derzeit eine Enteignung fordern.