Wohneigentum gilt als sichere Altersvorsorge. Bei der Finanzierung muss man einiges beachten. 
Foto: Sabine Gudath

BerlinWenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist und die Zinsbindung ausläuft, brauchen Immobilienfinanzierer eine Anschlussfinanzierung. Sie war Thema unserer aktuellen Telefonaktion am 8. Oktober. Alexander Nothaft vom Verband der Privaten Bausparkassen und Peter Klipp von Finanztest beantworteten die Leserfragen. Hier ein Resümee.  

Wir warten schon lange auf unsere Baugenehmigung. Noch bis Jahresende möchten wir Baukindergeld beantragen. Wir haben gehört, dass nicht unbegrenzt Geld zur Verfügung steht…

Sie können beruhigt sein. Erstens kann das Baukindergeld jetzt noch bis Ende März 2021 beantragt werden - eben weil viele potenzielle Antragsteller wegen der Corona-Pandemie Baugenehmigung oder Kaufvertrag nicht rechtzeitig vorlegen können. Und zweitens: Geld ist genügend da. Laut Bundesregierung wurden bisher 233.000 Anträge positiv beschieden. Die bereit gestellten zehn Milliarden Euro reichen für gut das Doppelte, so die Berechnungen.  

Wir haben uns eine Wohnung gekauft, der Verkauf unseres Hauses verzögert sich. Wir brauchen für zwölf  Monate einen Überbrückungskredit. Ist das möglich? An wen wende ich mich?

Es passiert häufig, dass Geld aus einem Immobilienverkauf noch nicht auf dem Konto ist, und man die neue Immobilie schon bezahlen muss. Holen Sie sich Angebote von verschiedenen Kreditinstituten und vergleichen Sie die Zinskonditionen.

Wo beantragen wir das Baukindergeld?

Das geht nur online. Alle Antragsformulare und ein Vorab-Check, ob man zum berechtigten Personenkreis gehört, sind unter www.kfw.de zu finden.

Wenn ich die Anschlussfinanzierung nicht mit der erstfinanzierenden Bank vereinbare, sondern mit einer anderen: Wird meine Bonität erneut geprüft?

Ja sicher.

Für unseren Hauskauf nutzen wir ein Darlehen von der KfW. Könnten wir trotzdem das Baukindergeld bekommen?

Ja. Sie können KfW-Darlehen, Baukindergeld und den sogenannten Wohn-Riester parallel nutzen. Bei Letzterem gibt es ebenfalls eine Kinderzulage. Sie beträgt 300 Euro ab Geburtsjahr 2008 und 185 Euro für Kinder, die zuvor geboren wurden.   

Meine Restschuld steht nach zehn Jahren noch bei 200.000 Euro. Bis dahin können die Zinsen gestiegen sein. Wie kann ich eine etwaige Zinserhöhung abfedern?

Sie können parallel einen Bausparvertrag abschließen, um dem Zinsänderungsrisiko zu entgehen. Oder Sie wählen von vornherein einen Vorfinanzierungskredit, gegebenenfalls in Kombination mit der staatlichen Eigenheimrente. Auf der Seite www.test.de unter Anschlussfinanzierung finden Sie weitere Informationen.

Unsere Zinsbindung läuft in zwei Jahren aus. Das Risiko steigender Zinsen möchte ich so weit wie möglich ausschließen. Welche Möglichkeiten gibt es?

Sie können ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen - zu heutigen Zinskonditionen und üblicherweise mit geringem Aufschlag. Damit haben Sie Planungssicherheit. Weil sich auch hier Vergleiche lohnen, informieren Sie sich zum Beispiel im Ratgeber „Immobilienfinanzierung. Die richtige Strategie“ von der Stiftung Warentest oder in der Mai-Ausgabe von „Finanztest“.

Mein Darlehen läuft noch drei Jahre. Dann beträgt die Restschuld noch 200.000 Euro. Ich möchte so schnell wie möglich aus dem Vertrag, damit ich zu günstigeren Konditionen weitermachen kann. Geht das?

Aus einem laufenden Vertrag auszusteigen, ist in aller Regel nur möglich, wenn die Immobilie verkauft wird und dann nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank. Nach zehn Jahren allerdings haben Sie ein ordentliches Kündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB Abs.1 Nr. 2. Sie können dann den Vertrag zehn  Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das gilt nicht für Gewerbeimmobilien.  

Was heißt Prolongation?

Das bedeutet, dass Sie nach der ersten Zinsfestschreibung bei Ihrer Bank bleiben und deren Verlängerungsangebot, also die Prolongation, annehmen. Umschuldung würde bedeuten, Sie entscheiden sich, mit einer anderen Bank weiter zu finanzieren.  

Mein Kreditvertrag läuft bis 2022. Sollte ich den Vertrag jetzt kündigen wegen der extrem niedrigen Zinsen?

Nein, jetzt zu kündigen, wäre sicher zu teuer wegen der Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem ist die Bank nicht verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu entlassen.  

Bei meiner Erstfinanzierung habe ich ein Prozent pro Jahr getilgt. Gilt das auch für die Anschlussfinanzierung?

Nein. Wegen der Niedrigzinsen sollten es zwei, besser drei Prozent pro Jahr sein. Bevor Ihre jetzige Bank eine Weiterfinanzierung vorschlägt, können Sie selber Angebote einholen und miteinander vergleichen. Dazu geben Sie den Kreditinstituten die Höhe der Restschuld, Zinsbindungsdauer und Tilgungsrate vor.  

Im Frühjahr kaufen wir ein Haus. Ich nutze neben einem Bankkredit ein zinsgünstiges KfW-Darlehen. Es hat aber nur zehn Jahre gute Konditionen. Danach finanziert die KfW zum Marktzins weiter. Ich möchte vorsorgen, damit möglicherweise steigende Zinsen mich nicht hart treffen. Welche Möglichkeiten habe ich?

Laut Finanztest gibt es zwei Möglichkeiten: Sie nehmen das KfW-Darlehen als endfälliges Darlehen auf, für das Sie nur Zinsen zahlen. Statt zu tilgen, besparen Sie einen Bausparvertrag. Mit der Bausparsumme lösen Sie das KfW-Darlehen nach zehn Jahren ab. Dann fallen nur noch Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zinssatz heute schon feststeht. Die zweite Möglichkeit: Das KfW-Darlehen wird laufend getilgt. Ein Bausparvertrag wird in Höhe der Restschuld, die nach zehn Jahren noch zu Buche steht, abgeschlossen.

Wie lange sollte man beim Anschlussdarlehen die Zinsen festschreiben?

Das können Sie frei wählen; wir raten aber eher zu 15 Jahren - das ist nur geringfügig teurer als eine zehnjährige Bindung. Nach zehn Jahren haben Sie ohnehin ein Sonderkündigungsrecht.  

Wir möchten unsere Anschlussfinanzierung bei der KfW machen, weil es dort sehr günstige Konditionen gibt. Ist das möglich?

Nein, das geht nur dann, wenn Sie bereits Ihre Erstfinanzierung bei der KfW hatten.  

Ich hatte einen Bausparvertrag abgeschlossen. Jetzt will die Bausparkasse mir das Darlehen nicht geben. Ist das legitim?

Ja, bevor ein Darlehen gewährt wird, auch ein Bauspardarlehen, muss geprüft werden, ob der Darlehensnehmer es auch zurückzahlen kann. Sie können allerdings auf das Darlehen verzichten und sich das Guthaben plus Zinsen auszahlen lassen, denn das ist ja Ihr eigenes Geld.   

Meine Zinsbindung endet 2024. Soll ich mich um ein Forward-Darlehen kümmern? Ich habe gehört, dass das bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende möglich ist.

Wenn Sie einen Anbieter finden, der Ihnen ein solches Darlehen ohne Bereitstellungszinsen gibt, kann das sinnvoll sein. Die meisten Anbieter verlangen ab zwei Jahre jedoch einen Aufschlag. Andererseits hängt die Entscheidung von der Zinsentwicklung ab. Experten rechnen damit, dass die Zinsen erst einmal niedrig bleiben. Ganz ausgeschlossen ist es aber nicht, dass sie noch weiter sinken. Ihre Entscheidung kann Ihnen keiner abnehmen.  

Ich habe einen Wohnriester-Bausparvertrag. Für meine Erstfinanzierung habe ich ihn nicht eingesetzt. Kann ich damit umschulden?

Ja, mit Wohnriester-Bausparverträgen, auch Eigenheimrente genannt, kann man umschulden, entschulden, Wohneigentum finanzieren und altersgerecht umbauen.  

Ich will ein gebrauchtes Haus kaufen und einen KfW-Kredit einsetzen. Wie sind die Konditionen?

Sie können einen Kredit bis zu 100.000 Euro bekommen. Der Effektivzins liegt derzeit bei 0,84 Prozent (Stand 08. Oktober 2020).

Worauf muss ich jetzt bei der Anschlussfinanzierung achten?

Die niedrigen Zinsen sollten Sie sich möglichst lange sichern, mindestens 15, besser 20 Jahre. Nach zehn Jahren haben Sie ein besonderes Kündigungsrecht, können also aus dem Vertrag heraus, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeit verlangen darf. Sie sollten so hoch wie möglich tilgen. Vereinbaren Sie aber als Sicherheit einen sogenannten Tilgungssatzwechsel. Dann können Sie die Tilgung reduzieren, wenn es bei Ihnen finanziell eng wird.