Berlin - Selbstgenutztes Wohneigentum gilt als wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind für viele Familien überdies auch emotional wichtig: Sie bieten Geborgenheit, Sicherheit und werden oft von Generation zu Generation weitervererbt.

Der materielle Wert vieler Immobilien dürfte in den kommenden Jahren allerdings dramatisch sinken, wie aus einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervorgeht: Die Experten rechnen damit, dass bis 2030 in einem Drittel aller deutschen Landkreise die Marktwerte für Wohnungen um mehr als ein Viertel zurückgehen werden.

Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser sieht es nur unwesentlich besser aus: Hier prognostizieren die Forscher für ein Viertel aller Kreise und kreisfreien Städte einen Preisrückgang von mehr als 25 Prozent. Teilweise dürfte der Wertverlust sogar noch dramatischer ausfallen: Die Experten rechnen damit, dass in abgelegenen Gegenden im Osten Immobilien im Jahr 2030 allenfalls noch halb so viel wert sein werden wie derzeit.

In den Städten explodieren die Preise

Die beiden DIW-Autoren Christian Westermeier und Markus M. Grabka sprechen von einer „zunehmenden Polarisierung“ bei den Immobilienpreisen in Deutschland. Bereits jetzt gibt es gegenläufige Trends, die sich in den kommenden Jahren noch einmal verstärken dürften: In Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München sowie in etlichen Hochschulstädten explodieren Mieten und Kaufpreise. Auf dem Land hingegen gehen sie spürbar zurück.

Grund dafür ist der demographische Wandel: Vor allem ländliche Regionen bluten aus – die Bevölkerung altert, die jungen Leute ziehen in die Städte. Das bedeutet weniger Nachfrage nach Wohnimmobilien auf dem Land und eine stärkere Nachfrage in Städten. Besonders betroffen vom demographischen Wandel ist Ostdeutschland. Aber auch im Westen gibt es zunehmend Krisenregionen: Dazu zählen weite Teile Nordrhein-Westfalens, Niedersachsens, Nordhessens, des Saarlands oder auch des nördlichen Bayerns.

In anderen Teilen des Landes dürfte das Wohnen hingegen noch teurer werden: In 32 Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands sei bis 2030 mit einer Zunahme der Immobilienpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als ein Viertel zu rechnen, schreibt das DIW. Im Segment der Eigentumswohnungen dürfte dies sogar in 50 Landkreisen und Städten der Fall sein.

Ungleichheit bei Vermögen nimmt zu

Grundlage der Vorhersagen sind Modellrechnungen, in denen die Forscher Daten zur Markt- und Bevölkerungsentwicklung verarbeiteten. Solche Berechnungen sind grundsätzlich mit Unsicherheiten behaftet. „Im hier präsentierten Szenario liegt der Fokus allein auf dem demografischen Effekt auf die Immobilienpreise“, schreiben die Autoren.

Die DIW-Experten gehen zugleich davon aus, dass mit der Polarisierung der Immobilienpreise die Vermögensungleichheit in Deutschland zunehmen könnte. Allerdings nur in überschaubarem Maße –und zwar deshalb, weil Preisrückgängen in vielen ländlichen Regionen Preissteigerungen in Ballungszentren gegenüberstehen. Beides hebt sich zumindest rechnerisch weitgehend auf. Der selbstgenutzte Immobilienbesitz bildet in Deutschland die quantitativ wichtigste Vermögenskomponente: Der durchschnittliche Wert belief sich zuletzt auf knapp 245.000 Euro.