Berlin - Großstadt absurd: In einem zentrumsnahen Mehrfamilienhaus aus den 1930er Jahren wird eine Vier-Zimmer-Wohnung frei. Der Vermieter schaltet eine Anzeige – und erhält Anfragen von 600 Interessenten. Ein paar Kilometer weiter lässt ein Investor in einem Randbezirk eine Eigentumsanlage errichten. Sie liegt direkt an einer vielbefahrenen Eisenbahntrasse, Verkehrslärm rund um die Uhr ist garantiert. Trotzdem findet das Unternehmen Kunden, die bereit sind, hier für große Wohnungen eine Million Euro zu bezahlen.

Die beiden Geschichten trugen sich gerade in Berlin zu. Aber auch in anderen Metropolen wie Frankfurt, Hamburg, München oder Köln kann inzwischen jedermann vom Irrsinn auf den Immobilienmärkten berichten. Und nicht nur dort: In prosperierenden Mittelstädten wie Münster, Regensburg oder Ingolstadt ist Wohnraum ebenfalls knapp, Mieten und Kaufpreise explodieren. Schätzungen zufolge fehlen bundesweit rund eine Million Wohnungen. Immer mehr Menschen ziehen in die Ballungsräume, das treibt die Nachfrage. Die niedrigen Kreditzinsen und die gute Lage am Arbeitsmarkt animieren Anleger, ihr Geld in Wohnungen und Häuser zu stecken.

Preise in einem Jahr um zehn Prozent gestiegen

In den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Kaufpreise für Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert derzeit rund zehn Prozent höher als vor einem Jahr, wie eine Auswertung des Immobilienverbands IVD kürzlich ergab. 2015 lag das Plus bereits bei 7,5 Prozent. Ein Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. In Deutschlands teuerster Stadt München liegt der mittlere Quadratmeterpreis für zehn Jahre alte Wohnungen inzwischen bei rund 5.700 Euro, in besonders gefragten Lagen werden laut Beratungsfirma F+B fast 11.000 Euro fällig. In Frankfurt am Main sind Käufer im mittleren Segment mit durchschnittlich 3.500 Euro dabei, in der armen Bundeshauptstadt Berlin mit knapp 2.600 Euro.

„Es ist offenkundig, dass wir in vielen Ballungszentren Preisübertreibungen haben“, sagt der Ökonom Harald Simons, der am Berliner Empirica-Institut die Entwicklung der Immobilienmärkte erforscht. Die Überbewertungen beziffert er auf 20 bis 30 Prozent. „Gemessen an den Mieten sind die Kaufpreise weggelaufen“, sagt Simons. Dabei ist allein der Anstieg der Mieten vielerorts so heftig, dass sich oft auch Menschen mit gesicherten Einkommen das Wohnen im Stadtteil ihrer Wahl nicht mehr leisten können.

Immobilienrausch wie in den USA?

Die Frage ist, wie lange das gutgehen kann. Experten rätseln, ob Deutschland eine ähnliche Entwicklung droht wie den USA und einigen europäischen Ländern zu Beginn der Finanzkrise. Dort boomten die Hausmärkte jahrelang. Die Banken vergaben großzügig Kredite und forderten häufig keine ausreichenden Sicherheiten ein. Selbst Verbraucher mit schmalen Einkommen machten mit beim großen Monopoly und verschuldeten sich über beide Ohren.

Irgendwann waren ganze Nationen und Volkswirtschaften im Immobilienrausch. Sie waren besoffen von stetig steigenden Preisen für Wohnungen und Häuser. 2007 platzte die Blase – erst in Amerika, später auch in Europa. Die Folgen waren Bankenpleiten, soziale Verwerfungen und milliardenschwere Rettungsprogramme für Staaten.

Die Deutsche Bundesbank beobachtet das Treiben an den hiesigen Immobilienmärkten mit zunehmender Skepsis. Sie will unbedingt verhindern, dass sich die der stetige Preisschub zu einem Risiko für das gesamte Finanzsystem entwickelt. In ihrem jüngsten Bericht zur Finanzstabilität schreiben auch die Währungshüter, dass Wohnimmobilien „in den städtischen Regionen weiterhin überaus hoch bewertet“ seien. Die Bundesbank beziffert die Überbewertung aufgrund eigener Schätzungen auf bis zu 20 Prozent, bezogen auf das Jahr 2015.

Deutsche Banken weiterhin konservativ

Eine allgemeine Immobilienblase, so wie es sie in den USA, Großbritannien, Irland oder Spanien vor einigen Jahren gab, hat sich nach Auffassung der Experten hierzulande zwar noch nicht gebildet. Bislang übertreiben es die Deutschen nicht mit der Verschuldung. Und die heimischen Geschäftsbanken sind bei der Kreditvergabe weiterhin konservativ: Wenn ein Kunde um eine Baufinanzierung bittet, wollen sie Sicherheiten, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen sehen.

Trotzdem gibt es nach Einschätzung der Bundesbanker auch hier Risiken. Eines besteht darin, dass die Institute zunehmend langlaufende Immobilienkredite an die Kunden vergeben. Die Verbraucher freut das, sie haben während dieser Zeit kein Zinsrisiko zu tragen. Anders aber die Banken: Wenn die Leitzinsen wieder steigen, wird für sie die Refinanzierung teurer, die Einnahmen aus dem Kreditgeschäft bleiben aber niedrig. „Mit einem Zinsanstieg einhergehen würden ein Rückgang der Bewertungen und Preise auf den Finanzmärkten“, sagt Bundesbank-Vize Claudia Buch.

Doch auch für Immobilienkäufer kann ein böses Erwachen kommen: Und zwar dann, wenn sie nach der Zinswende eine Anschlussfinanzierung brauchen und feststellen, dass sie sich diese eigentlich gar nicht mehr leisten können. Ein Objekt, das angesichts der Minizinsen heute finanzierbar erscheint, kann sich womöglich in zehn oder fünfzehn Jahren als unbezahlbar erweisen und im Wert gesunken sein. Wenn es schlecht läuft, werden sich in Zukunft Massen von Anlegern von ihren Häusern und Wohnungen trennen müssen. Möglicherweise bekommen sie beim Verkauf sogar noch weniger Geld, als sie einst bezahlt haben.