Der Immobilienboom in Deutschland ist ungebrochen. Kein Wunder: Baukredite sind nach wie vor extrem günstig zu haben. Die Zinsen liegen weiterhin auf Rekordtief. So wirbt derzeit zum Beispiel die Deutsche Bank für ein Darlehen von 100 000 Euro mit einem Zinssatz von nur 0,89 Prozent pro Jahr bei fünf Jahren Zinsbindung. Konkurrent Commerzbank wiederum offeriert für einen geringfügig höheren Zinssatz von 1,04 Prozent die gleiche Summe für sogar zehn Jahre Zinsbindung.

Um solche Top-Angebote nutzen zu können, muss der Kreditnehmer allerdings eine einwandfreie individuelle Bonität haben. Doch auch wer hier nicht zum Zuge kommt, kann derzeit in der Regel extrem günstig bauen: Im Schnitt sind Baudarlehen mit zehn Jahren Laufzeit laut Bankenverband derzeit für 1,4 Prozent zu haben – auch bei höheren Darlehenssummen als 100 000 Euro.

Zinsen können variieren

Die Zinsen können allerdings je nach der persönlichen Situation des Kreditnehmers, der Höhe seines Einkommens und des eingesetzten Eigenkapitals im Einzelfall deutlich voneinander abweichen. Konkret heißt das: Je höher die Sicherheiten und je robuster die finanziellen Perspektiven des Kreditnehmers, desto weniger Risikoaufschlag beim Zins wird die Bank verlangen.

Dennoch: So niedrig wie heute waren die Bauzinsen noch nie. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lagen sie noch bei über fünf Prozent, in den 90er Jahren zeitweise sogar bei neun Prozent.

Eigenkapital einsetzen

Angesichts der aktuell überaus attraktiven Konditionen erscheint es vielen Anlegern deshalb sinnvoll, das Zinstief für sich zu nutzen und eine Immobilie zu erwerben – ob zum Selbstbezug oder um sie zu vermieten. Wer über Ersparnisse verfügt, ist dabei im Vorteil: Er kann das Geld als Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie mit einfließen lassen und muss es damit nicht mehr praktisch unverzinst auf Tagesgeldkonten oder auf dem Sparbuch verkümmern lassen. Ganz ohne Eigenkapital sollte man sowieso nicht bauen. Experten halten es für ideal, wenn der Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten bei 30 Prozent liegt.

Hohes Preisniveau

Es gibt allerdings einen Haken: Weil viele Anleger so denken, sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Vor allem in begehrten Lagen großer Metropole sind Häuser oder Eigentumswohnungen mittlerweile sehr teuer. Seit 2009 sind die Immobilienpreise laut der Ratingagentur Standard & Poor’s deutschlandweit bereits durchschnittlich um 20 Prozent gestiegen – in den sieben größten Städten waren es sogar 46 Prozent.

Ob dieser Trend anhält, ist unsicher: Die Postbank zumindest hat in einer Studie im Frühjahr darauf hingewiesen, dass die Bevölkerung in den nächsten 15 Jahren nur noch in zwei von fünf deutschen Städten wachsen wird. Und Zuzug ist einer der Treiber für steigende Immobilienpreise. Einige Experten sprechen deshalb schon davon, dass sich eine Blase gebildet habe, die irgendwann platzen werde. Die meisten Fachleute halten das derzeitige Preisniveau indes noch nicht für übertrieben und rechnen damit, dass der Anstieg der Immobilienpreise sich noch mindestens ein paar Jahre fortsetzen wird.

Selbstbezug oder Vermietung

Egal, wie sich die Preise entwickeln: Wer eine Immobilie zum Selbstbezug kauft, macht selten etwas falsch – sofern er vor hat, seinem Wohnort treu zu bleiben. Denn Eigenheimbesitzer sparen sich auf Dauer die Miete und haben damit bereits eine Menge für ihre Altersvorsorge getan. Wer seine Immobilie dagegen vermietet, geht das Risiko ein, dass sich der Mietmarkt zu seinen Ungunsten verändert und dass sich die kalkulierten Mieteinnahmen nicht erzielen lassen. Auch kann er Pech mit peniblen Mietern haben. Zudem müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Dafür können die gezahlten Zinsen bei Immobilien, die gekauft werden, um sie zu vermieten, steuerlich geltend gemacht, sowie die Anschaffungskosten abgeschrieben werden, was ebenfalls Steuervorteile bringt.

Tilgung

Der Bankenverband empfiehlt, angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus die Zinsen langfristig festschreiben zu lassen. Zehn Jahre sollte das Mindeste sein, besser sind 15 oder sogar 20 Jahre. Dann sind die Zinsen zwar etwas höher, doch dafür hat der Bauherr Planungssicherheit.
Zudem rät der Bankenverband, eine möglichst hohe Tilgungsrate von zwei oder gar drei Prozent pro Jahr zu wählen: „Bei einer höheren Tilgungsrate ist der Kredit nicht nur schneller zurück gezahlt, sondern der Kreditnehmer spart auch erhebliche Zinskosten“, erklärt Julia Toper vom Bankenverband. Wichtig sei auch die Flexibilität bei der Tilgung eines Darlehens. Wer zum Beispiel die Möglichkeit hat, Sondertilgungen zu leisten, wenn er unerwartet über einen höheren Geldbetrag verfügt, gewinnt dadurch finanziellen Spielraum.

Konditionen neu verhandeln

Wer schon ein Darlehen laufen hat, sollte noch bevor die Zinsbindungsfrist ausläuft mit der Bank die Konditionen neu verhandeln. Angesichts des aktuellen Zinstiefs sollte sich durch eine günstigere Anschlussfinanzierung viel Geld sparen lassen. Lässt sich die Bank nicht darauf ein oder sind die angebotenen Konditionen nicht attraktiv, sollte man nicht zögern, den Kredit zu kündigen und zu einer anderen Bank zu wechseln, rät Stephan Witt, Kapitalmarktstratege der Finum Private Finance in Berlin.

Auch wenn die Zinsbindung noch nicht ausläuft und die Restlaufzeit noch ein paar Jahre beträgt, können Kreditnehmer versuchen, die Konditionen mit der Bank neu zu verhandeln. „Ob die Bank sich aber darauf einlässt, ist ungewiss“, sagt Witt. „Geht die Baufinanzierung nur noch etwa zwei oder drei Jahre, könnte ein Forward-Darlehen
eine gute Option sein“, lautet sein Rat. Bei dieser Art des Darlehens ist der Abschluss des Vertrages zwar heute, aber bis zur Auszahlung können mehrere Jahre vergehen. Damit kann man sich auch auf längere Zeit bereits die zum Vertragsabschluss niedrigen Zinsen sichern.