Berlin - Es könnte auch ein Beispiel für Berlin sein: Michael Schwaiger – ein Experte, wenn es um lukrative Immobilien geht – kauft Immobilien auf, um sie zu veredeln. Unter anderem mit Sonnenstrom von den Dächern. „Nachhaltige Revitalisierung von Bestandsimmobilien“, nennt er das und prophezeit: „Solarstrom wirkt positiv bei der Vermarktung der Flächen und trägt nicht zuletzt zu einer Wertsteigerung der Immobilie bei.“

Die Schwaiger Group – Michael Schwaigers Unternehmen –ist allerdings vornehmlich in München tätig, als Sanierer und Bauträger. Bekannt wurde sie mit dem Centro Tesoro, einem in die Jahre gekommenen Bürokomplex aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Mittlerweile ist das Ensemble saniert und gilt mit insgesamt 24.000 Quadratmetern als Inbegriff für nachhaltiges Bauen und Bewirtschaftung von Büroimmobilien.

Schwaiger Group
Das Centro Tesoro, ein in die Jahre gekommener Bürokomplex in München, ist heute ein Beispiel für nachhaltiges Bauen und Bewirtschaftung von Büroimmobilien. Auf den Flachdächern wurden 428 Kilowatt Photovoltaik installiert.

Das Centro Tesoro hat bundesweit als erstes Sanierungsobjekt ein LEED-Platin-Zertifikat erhalten. LEED steht für Leadership in Energy and Environmental Design, es ist ein Bewertungssystem für nachhaltige Gebäude.

Die Schwaiger Group hat die Bürogebäude aufwändig gedämmt sowie eine neue Heizanlage mit Gasbrennern installiert. Auf den Flachdächern wurden 428 Kilowatt Photovoltaik installiert, in Kooperation mit den Stadtwerken München. Der Sonnenstrom wird an die Gewerbemieter abgegeben, dir dadurch erhebliche Stromkosten sparen. Überschüsse gehen ins Münchener Stromnetz.

Berlin schläft noch – und träumt

In Märkten, wo ein Überangebot von Mietflächen herrscht, ist die nachhaltige Eigenversorgung ein wichtiges Argument, die richtigen Mieter zu binden. So konnte die Schwaiger Group beim Centro Tesoro beispielsweise die Firma Lime als langfristigen Mieter gewinnen, einen Anbieter von Sharingdiensten mit E-Scootern. Das Mobilitätsunternehmen hatte grünen Hausstrom zur Voraussetzung der Anmietung gemacht.

Imago/Anna Huber/Westend61
Mehr Sonne für Berlin

Die sechsteilige Serie befasst sich mit den Chancen der Photovoltaik für Berlin und die umliegende Region. Dabei geht es um konkrete Anwendung, die technischen Möglichkeiten, die Förderung und weitere praktische Fragen. Diese stellen sich nicht nur für Eigenheimbesitzer, Mieter und Vermieter, sondern auch für Unternehmer, Architekten und die Kommune.

Heiko Schwarzburger ist Maschinenbauingenieur und Chefredakteur des Fachmediums photovoltaik, dessen Redaktion in Berlin ansässig ist. Er hat im VDE Verlag unter anderem den Ratgeber „Energie im Wohngebäude“ veröffentlicht. Für Mai 2021 ist sein neuer Ratgeber „Sonnenstrom aus der Gebäudehülle“ angekündigt. Zudem betreibt er das Webportal Solar Age, das sich an Architekten, Planer und die Immobilienwirtschaft richtet.

In Berlin war der Markt für Mietflächen jahrelang überhitzt und durch enorme Margen gekennzeichnet. Die Vermieter mussten eigentlich nichts tun, um ihre Flächen unter die Leute zu bringen. Durch Corona und die globale Vernetzung zeichnet sich jedoch ab, dass der Immobilienmarkt der Bundeshauptstadt – vor allem bei den Gewerbeimmobilien – vor einem ruinösen Überlebenskampf steht. Homeoffice, die Reduzierung von Mietkosten und virtuelle Geschäftsmodelle über das Internet lassen den Bedarf sinken.

Noch wird die Krise künstlich verzögert, weil der Bund Milliarden Euro an die Unternehmen ausgießt, damit sie ihre Mieten weiterhin zahlen können. Doch eine Rückkehr zum Flächenverbrauch vor der Krise wird es nicht geben. Experten schätzen, dass mehr als zwei Millionen Quadratmeter Gewerbefläche in Berlin über kurz oder lang überflüssig werden.

Gewerbemieter haben andere Konditionen und Wünsche als beispielsweise die Mieter von Wohnraum. Bei ihnen ist es einfacher, Mieterstrommodelle zu platzieren. Weil sie nicht dem Verbraucherschutz der Europäischen Union unterliegen – und weil viele Gewerbemieter den kostengünstigen Sonnenstrom aus ökonomischen Gründen wollen: um Energiekosten zu sparen und wettbewerbsfähig zu bleiben.

Dabei werden die Vermieter zu Stromanbietern oder lagern dieses Geschäft an geeignete Dienstleister aus. Beim Centro Tesoro in München gehen Stromerzeuger (die Stadtwerke München) und Verbraucher eine direkte Vertragsbeziehung ein. Der grüne Strom ist etwa zehn Prozent günstiger als aus dem Netz. „Die Immobilienunternehmen profitieren wirtschaftlich über die Pacht sowie über vermiedene Investitionen in die Anlagentechnik“, analysierte Michael Schwaiger in einem Fachmagazin.

Die Vorteile sprechen sich herum

In einer Umfrage unter Maklern, Researchern und Projektentwicklern sind mehr als acht von zehn Experten davon überzeugt, dass Unternehmen mit einem Imagegewinn rechnen, wenn das Büro beziehungsweise Geschäft in einem Green Building untergebracht ist. 71,5 Prozent gehen davon aus, dass Unternehmen bevorzugt energieeffiziente Gebäude mieten, weil sie dadurch Bewirtschaftungs- und Energiekosten sparen.

Je höher der Anteil von Sonnenstrom am gesamten Energiebedarf des Gebäudes ist, desto höher sind die wirtschaftlichen Vorteile. Das gilt für Gewerbeimmobilien, für Wohnimmobilien und für gemischte Ensembles gleichermaßen. Dabei ist hohe Autarkie bei Neubauten kostengünstiger und mit geringerem Aufwand zu erreichen als im Sanierungsgeschäft.

Das neue Gebäudeenergiegesetz, das beispielsweise bei den Förderprogrammen des Bundes und der Bundesländer zur energetischen Sanierung und zum Bau von Plusenergiehäusern entscheidend ist, belohnt den Einsatz von Solarstromsystemen. Damit lassen sich die harten Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gut erfüllen, wenn man eine lukrative Finanzierung braucht. Hinzu kommt politischer Druck: In München wie in Berlin wird eine Baupflicht für Solaranlagen diskutiert. In Stuttgart ist sie bereits vorgeschrieben. Die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie schreiben gleichfalls Sonnenstrom auf den Dächern und an den Fassaden vor.

Beispiel für unsere Region – aus Eichenzell

Der stärkste Druck jedoch kommt aus dem Immobilienmarkt selbst. In Eichenzell bei Fulda hat ein cleverer Bauherr ein Zehn-Parteien-Haus gebaut, dass nur noch mit Sonnenstrom und Ökostrom aus dem Netz versorgt wird. „Bei unserem Neubau haben wir das Gebäude konsequent enttechnisiert“, sagt Bauherr Klaus Schleicher. „Mit der Photovoltaik sind wir von Ende Februar bis weit in den Herbst hinein autark. Im Winter kaufen wir den fehlenden Strom aus dem Netz.“

Alle Flachdächer wurden komplett mit Solarmodulen belegt, auch die beiden Carports vor dem Haus – insgesamt rund 78 Kilowatt Solarleistung. Ein leistungsfähiger Stromspeicher mit Lithium-Ionen-Zellen bildet das Herz der Versorgungstechnik. Samt Steuerung passt er in eine Nische im Treppenhaus. Die Wechselrichter wurden – wegen der Kühlung – in den Carports aufgehängt. 

Die Wohnungen werden ausschließlich elektrisch beheizt, über Infrarot-Heizmatten, die in die Decken eingespachtelt sind. In den Fluren, Bädern und Küchen hängen elektrische IR-Heizplatten unter der Decke, das genügt vollauf. Warmwasser wird an jeder Zapfstelle separat erzeugt, mit elektrischen Durchlauferhitzern. „Auch wenn alle Durchlauferhitzer gleichzeitig laufen, merkt das Stromnetz davon nichts“, sagt Klaus Schleicher.

Gesteuert werde die Technik über Smart Home. Damit können die Mieter beispielsweise die Temperaturen in ihren Räumen per App einstellen, über das Smartphone. Das Smart-Home-System steuert zudem den Sonnenschutz beziehungsweise Sichtschutz der Räume und den Zugang zum Gebäude. Sogar die guten alten Schlüssel gibt es nicht mehr. Die Mieter haben einen smarten Button, der einfach programmiert werden kann.

Smarte Häuser mit Solartechnik in Lübben

Solche solar-elektrischen Gebäude haben für die Vermieter weitere Vorteile: Beim Bau wird die Zahl der Gewerke deutlich reduziert. Steht der Baukörper, braucht man nur noch einen fachkundigen Elektriker. Heizungsbauer oder Schornsteinfeger gehören der Vergangenheit an.

Obwohl die geplanten Neubauten von zwei Mehrfamilienhäusern in Lübben im Spreewald nicht ganz so getrimmt sind wie das Haus in Eichenzell, profitiert die Lübbener Wohnungsbaugesellschaft (LWG) von der Einfachheit des Versorgungskonzepts. Chefplaner ist Timo Leukefeld, ein Pionier der solaren Energiewende. Er hat ein Konzept der enttechnisierten, energieautarken Mehrfamilienhäuser entwickelt.

Seine Vision: die radikale Vereinfachung der Haustechnik. „Wir brauchen eine einfache, solide und wartungsarme Technik, die den Bewohnern Kosten spart und Kohlendioxid auf ein Minimum reduziert“, fasst er zusammen. „Der Schlüssel dazu ist eine hohe Autarkie durch Solarstrom für Wärme, Hausstrom und Mobilität.“ Dafür setzen er und sein Team auf Photovoltaik und Infrarotheizung anstelle der herkömmlichen hydraulischen Heizung. Ende August 2020 war der erste Spatenstich für die neue, saubere und autarke Siedlung.

Auch Handwerkerkosten werden gespart

Viele Vermieter drückt der Mangel an Handwerkern, die Preise für die Handwerkerstunde steigen. Das erhöht die Kosten für den Bau, das erhöht die Kosten für Wartung und Verwaltung – und senkt die Margen der Vermietung. „Die Mietrendite muss attraktiv sein, damit Investoren sich zu innovativen Bauvorhaben entschließen“, sagt Timo Leukefeld. Für ihn liegt die Lösung „in der radikalen Vereinfachung auf zwei Ebenen. Bei der Technik einerseits und den Verträgen und Abrechnungen andererseits.“

So gibt es in den neuen Wohnhäusern in Lübben keine Stromrechnung mehr, keine Wärmerechnung, sondern eine Flatrate. Sie erlaubt der Wohnungsbaugesellschaft, die Warmmiete zu erhöhen, weil im Gegenzug die „zweite Miete“, die Energiekosten, deutlich geringer sind. Dazu brauchen die Wohnungen theoretisch nicht einmal mehr eigene Stromzähler. Und wenn, dann werden sogenannte Smart Meter eingebaut, die man per Fernauslese kontrollieren kann.