Wohnungen in Berlin sind rar. Und dabei wird es bis 2025 bleiben – mit Auswirkungen auf Mieten und Kaufpreise. „Ein Ende der Knappheiten ist nicht in Sicht und damit ist auch wenig Hoffnung auf Entspannung gegeben“, sagt Arnt von Bodelschwingh, Geschäftsführer des Instituts RegioKontext und Verfasser des Wohnungsmarktberichts 2016 der Investitionsbank Berlin (IBB). 

„Stagnationsphasen bei der Miet- und Kaufpreisentwicklung sind nicht ausgeschlossen, die haben wir in den letzten zwei Jahren verschiedentlich beobachten können“, so der Experte. Rückgänge bei den Mieten seien aber sehr unwahrscheinlich. 

„Die jetzt erreichten Preisniveaus werden uns aller Voraussicht nach noch länger erhalten bleiben. Wir gehen davon aus, dass auch weitere Steigerungen bei den Mietwohnungen kommen – vielleicht nicht mehr in ganz so rasanter Entwicklung wie in den letzten Jahren seit 2010“, sagt von Bodelschwingh. Von 2010 bis 2016 waren die Angebotsmieten für freie Wohnungen von 6,30 auf 9,65 Euro je Quadratmeter (kalt) gestiegen –­ also um mehr als 50 Prozent. 

„Aktuell bestimmen erhebliche Knappheiten das Bild“ auf dem Wohnungsmarkt, sagt von Bodelschwingh. Das gelte für Mietwohnungen wie für Wohneigentum. Und das wird auch so bleiben. Der Grund: „Die ständig wachsende Nachfrage, die sich vor allem aus der Zuwanderung von außen speist, muss irgendwie befriedigt werden.“ 

Beim Wohneigentum müsse man differenzieren: „Eigentumswohnungen sind häufig Teil der Vermögensbildung“, so von Bodelschwingh. Hier werden die Erwerber künftig stärker auf die Wirtschaftlichkeit schauen – spätestens wenn wieder die Zinsen anziehen. Die Frage „Kann ich aus den Erträgen einer Vermietung den Kapitaldienst bestreiten?“ werde wichtiger werden – auch angesichts des wachsenden Abstands zwischen Kaufpreisen und Mietenentwicklung.

Wie berichtet, erwartet das Forschungsinstitut Empirica in den nächsten fünf Jahren einen Rückgang der – aus seiner Sicht – übertrieben hohen Kaufpreise in Berlin und kein weiteres Ansteigen der Mieten. Von Bodelschwingh teilt diese Einschätzung nicht. „Für regelrechte Preisrückgänge sehen wir kein massenhaftes Potenzial – was nicht heißt, dass nicht einzelne Segmente, die sich übermäßig entwickelt haben, auch einmal Preisabschläge hinnehmen werden müssen“, sagt er. 

Einwohnerzahl wird weiter steigen

Eigenheime seien ein „sehr spezielles Feld“: Das Segment reiche von einfachen Reihenhäusern bis zur Villa. Für Villen werde es in Berlin vermutlich immer eine große Nachfrage geben, weil das Angebot begrenzt sei. Auch für Neubaueigenheime werde die Flächenreserve immer kleiner. Hier stelle allerdings das Umland oft eine Alternative dar. „Sprich: Wem der Neubau eines Eigenheims in Berlin zu teuer wird, der weicht eher nach Falkensee & Co aus, wenngleich dort ebenfalls die Preise steigen. Übrig bleiben die Bauherren, die für die größere Nähe zur Innenstadt mehr Geld hinlegen.“ 

Dass sich die Zahl der Berliner verringert, erwartet von Bodelschwingh nicht. „Die Einwohnerzahl wird sicherlich weiter steigen“, sagt er. Ob die starke Dynamik der letzten fünf Jahre anhalte, als die Stadt um mehr als 200.000 Menschen wuchs, könne er jedoch nicht prognostizieren. Aber: Berlin habe sich zum relevanten Wirtschaftsstandort entwickelt. „Berlin ist Hochschulstandort, Bundeshauptstadt und kulturelle Metropole. All das spricht für fortgesetzten Zuzug von außen.“ 

Selbst wenn Berlin nicht mehr wachse: Die Zahl der Haushalte werde – allein demografisch bedingt – weiter wachsen, und damit die Nachfrage nach Wohnungen. „Wir leben heute länger, und länger allein oder in kleineren Haushalten. Familien haben weniger Kinder, die Scheidungsrate ist hoch, Frauen leben länger als ihre Partner: Faktoren wie diese führen dazu, dass selbst bei gleichbleibender Bevölkerungszahl die Haushaltszahl steigt“, sagt von Bodelschwingh.  

Bedarf von mindestens 137.000 Wohnungen

Wie viele Wohnungen bis 2025 in Berlin benötigt werden, das könne er nicht seriös beantworten. „Derzeit berechnet unser Team die neue Haushaltsprognose für Berlin. Wenn die fertiggestellt ist, wissen wir mehr.“ Zurzeit gehe der Senat von mindestens 137.000 Wohnungen aus, die in Berlin bis 2025 benötigt werden. „Das dürfte eher den unteren Rand des Bedarfs markieren“, sagt von Bodelschwingh.

„Wir brauchen Wohnungen in fast allen Preislagen, vor allem jedoch im unteren und mittleren Preissegment“, sagt von Bodelschwingh. „Abgesehen vom Luxussegment sind Haushalte aus allen Einkommensgruppen von der Wohnungsknappheit betroffen – und konkurrieren zunehmend miteinander um die gleichen wenigen Wohnungen.“

Unter dem Aspekt der sozialen Mischung plädiere er dafür, bei Bauvorhaben möglichst verschiedene Mietsegmente zu bedienen. Das bedeute, Wohnungen im untersten Preissegment beziehungsweise Sozialwohnungen zu bauen. „Hier sind Knappheit und Konkurrenz der Nachfrager am größten“, so von Bodelschwingh. 

Kein Neubau unter zehn Euro pro Quadratmeter

Zu aktuellen Marktbedingungen sei ein Neubau zu Kaltmieten unter zehn Euro pro Quadratmeter meist nicht machbar. Es sei denn, der Nachteil werde durch eine Wohnraumförderung abgefedert. Dabei dürfe man nicht übersehen: Der Neubau mache nur einen kleinen Teil am Gesamtbestand aus. Es sei mindestens genauso wichtig, bezahlbare Mieten bei den bestehenden Wohnungen zu erhalten. Entscheidend ist, wann eine Wohnung noch als bezahlbar gilt. 

„In der Nachkriegszeit hieß es: ein Wochenlohn für das Wohnen“, sagt von Bodelschwingh. Das war damals also ein Viertel des – noch niedrigeren – Einkommens. Inzwischen wird häufig ein Drittel als Schwellenwert für die Bezahlbarkeit angesehen. In Wirklichkeit liegen heute aber ohne Frage viele Haushalte über diesem Wert. „Gerade kleinere Haushalte können besonders betroffen sein“, sagt der Experte. Ob die Belastungsgrenze erreicht werde, hänge eng damit zusammen, ob die verbleibende Summe des Einkommens für den Lebensunterhalt ausreiche. 

Investitionen für 50 Jahre und mehr

„Der Neubau allein von vielen einfachen und kleinen Wohnungen kann keine Strategie sein“, warnt von Bodelschwingh. Es gehe um Investitionen für 50 Jahre und mehr. Er kenne die Marktbedingungen der Zukunft nicht. Es spreche daher schon rein wohnungswirtschaftlich viel für eine strukturelle und funktionale Mischung.

„Um auch in Zukunft flexibel auf andere Bedarfe eingehen zu können, brauchen wir auch alternative Wohnkonzepte. Wir beobachten eine Pluralisierung von Wohnwünschen: Wohnen in Mehrgenerationenhaushalten, mit gemeinschaftlich genutzten Flächen oder die Möglichkeit von Wohnungstausch.

Aufstockungen reichen nicht

Das aktuelle Wachstum Berlins zwinge dazu, den ­bestehenden Stadtraum durch Nachverdichtung effizienter zu nutzen. So könnten bestehende Kitas, Schulen und Straßen mitgenutzt werden. „Höhere Dichten sind nicht immer beliebt bei der Bevölkerung, aber für eine nachhaltige Stadtentwicklung essenziell“, sagt von Bodelschwingh. 

Der aktuelle Bedarf könne nicht allein durch Dachausbauten, Aufstockungen und Lückenschließungen befriedigt werden. „Nicht wenige Beobachter warnen vor alten Fehlern in neuen Großsiedlungen“, sagt von Bodelschwingh. „Daher ist der Senat gut ­beraten, wenn er sich genau anschaut, zu welchem Ergebnis frühere Projekte dieser Art geführt haben.“

Die Menschen müssten in den großen Siedlungen auch arbeiten können. „Wenn wir die funktionsgemischte Stadt als Leitbild ernst nehmen, bedeutet das, dass hier die Arbeitsplätze mitgedacht werden müssen: nicht nur in Kindergärten oder Supermärkten, sondern auch im Bereich der gewerblichen Wirtschaft.“ Das könne Konflikte nach sich ziehen. Aber das gehöre beim Konzept der „funktional gemischten Stadt“ eben einfach dazu.

Eine gute soziale Durchmischung ist für jedes Wohnquartier wichtig. „Wenn wir, wie aktuell der Fall, innerstädtische Wanderungsströme beobachten, die klare Muster ausweisen, kann das ein Alarmsignal sein, ganz genau hinzuschauen: Wo sind bestimmte Zielgebiete der innerstädtischen Wanderungen zu sehen, die potenzielle Brennpunkte erwarten lassen?“, sagt von Bodelschwingh.

Das gelte nicht für die Wanderung in die Einfamilienhausgebiete am Stadtrand. Aber wenn es um die einfacheren Zeilenbauten der 1950er-Jahre oder um den Plattenbau in Ost wie West geht, sei „mehr Aufmerksamkeit und vorsorgliches Handeln absolut sinnvoll“. Übrigens böten auch diese Gebiete „durchaus Potenzial für bauliche Ergänzungen und Veränderungen – und damit die Chance, gezielt durch vielfältigere Angebote mehr gemischte Strukturen zu ermöglichen“.